ตลาดอสังหาฯ ครึ่งหลัง ชะลอฟื้นตัว บ้านหรูเสี่ยงอุปทานล้น

แม้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในภาพรวมช่วงครึ่งปีหลังนี้จะมีแนวโน้มฟื้นตัวจากปัจจัยบวกด้วยมาตรการรัฐหลายประการ แต่กลับกลายเป็นความท้าทายสำหรับกลุ่มบ้านหรูราคาสูง ที่อาจต้องเผชิญกับปัญหาอุปทานส่วนเกินจากความต้องการที่ซบเซา และการแข่งขันที่สูงขึ้น ด้วยความหวังที่จะเห็นสัญญาณฟื้นตัวของภาวะเศรษฐกิจและกำลังซื้อของผู้บริโภคในช่วงครึ่งปีหลัง ประกอบกับมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ที่คาดว่าจะส่งผลบวกต่อยอดการโอนซื้อขายที่อยู่อาศัย ทำให้ผู้ประกอบการในวงการอสังหาริมทรัพย์มีความคาดหวังที่จะเห็นตลาดปรับตัวดีขึ้น

ปรับลดการคาดการณ์เติบโตอสังหาฯ

ดร. วิชัย วิรัตกพันธุ์ ผู้อำนวย ผู้ตรวจการธนาคาร และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ สะท้อนว่า แม้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ครึ่งปีแรกจะประสบปัญหาเรื่องอุปสงค์และกำลังซื้อที่อ่อนแอลง ส่งผลให้ต้องปรับลดคาดการณ์การเติบโตของภาคอสังหาริมทรัพย์ จากไตรมาสแรกคาดไว้ประมาณ 5.5% ลดลงเหลือเพียง 1-2% แต่คาดว่าในช่วงครึ่งปีหลังจะมีปรากฏการณ์การโอนกรรมสิทธิ์เพิ่มมากขึ้น โดยเฉพาะในไตรมาสสุดท้ายที่เป็นช่วงเวลาสุดท้ายก่อนสิ้นสุดการใช้มาตรการลดค่าธรรมเนียมของรัฐบาล อย่างไรก็ตาม การขยายตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์ อาจจะเป็นไปอย่างไม่สม่ำเสมอ โดยกลุ่มบ้านราคาตํ่ากว่า 2 ล้านบาทมีแนวโน้มที่จะไม่ขยายตัวและหดตัวลง เนื่องจากยังคงเผชิญกับปัญหาการปฏิเสธสินเชื่อจากสถาบันการเงินที่เข้มงวดขึ้น ขณะที่กลุ่มบ้านราคา 2-7 ล้านบาทมีโอกาสขยายตัวเล็กน้อย แม้ภาพรวมของปีนี้อาจเติบโตไม่มากนัก แต่ก็มีคาดว่าตลาดบ้านแนวราบจะสามารถขยายตัวได้ประมาณ 2-3% ในขณะที่ตลาดคอนโดมิเนียมอาจติดลบไม่เกิน -1%

ตลาดบ้านหรูน่ากังวล สต๊อกเก่าสะสม โครงการใหม่เปิดตัว

มากไปกว่านั้น ดร. วิชัย ระบุว่า กลุ่มที่อยู่อาศัยลักชัวรีราคาสูงกว่า 40 ล้านบาท นับว่าจะเป็นกลุ่มที่น่ากังวลจะต้องเผชิญกับความท้าทายมากขึ้นในช่วงครึ่งปีหลัง เนื่องจากสต๊อกบ้านในกลุ่มนี้ที่คงค้างอยู่กว่า 1,000 หน่วย ซึ่งสะสมเฉลี่ยปีละ 200-300 หน่วย ขณะที่โครงการใหม่ที่ออกสู่ตลาดก็ได้รับการตอบรับจากลูกค้าในช่วงพรีเซลล์ต่างจากสต๊อกที่มีอยู่ถึง 2 เท่า จึงอาจเกิดปัญหาอุปทานส่วนเกินในอนาคตได้ ทั้งนี้คาดการณ์ว่าผู้ประกอบการณ์จะยังคงจับตลาดที่อยู่อาศัยราคาแพงอย่างต่อเนื่อง จากกลยุทธ์ที่ต้องปรับตัวจากการปฏิเสธสินเชื่อของสถาบันการเงิน โดยความเข้มงวดของสถาบันการเงินก็ยังไม่มีท่าทีที่จะผ่อนปรนในครึ่งปีหลังนี้ คาดว่าผู้บริโภคยังคงต้องประสบกับความเข้มงวดในการพิจารณาของธนาคาร โดยธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) มีมาตรการการปล่อยสินเชื่ออย่างมีความรับผิดชอบ เนื่องจากปัญหาหนี้สินครัวเรือนสูงที่ต้องใช้ระยะเวลาในการแก้ปัญหา และรายได้ประชาชนยังอยูในเกณฑ์ที่มีความเสี่ยง มีโอกาสเป็นหนี้เสีย ซึ่งจะทำให้ตกเป็นภาระความรับผิดชอบของธนาคารต่อไป ส่งผลให้สถาบันการเงินจำเป็นต้องปล่อยสินเชื่อโดยคำนึงถึงความสามารถในการผ่อนชำระของผู้บริโภคมากขึ้น

ขณะที่ นายพรนริศ ชวนไชยสิทธิ์ นายกสมาคมอสังหา ริมทรัพย์ไทย ระบุว่า บ้านในทุก เซ็กเมนต์มีคงค้างในสต๊อกในทุกปีหลายแสนหน่วยเป็นประจำ ทั้งยังมีการเปิดโครงการใหม่อย่างต่อเนื่อง แต่ทั้งนี้ มองว่าเปรียบเทียบได้กับการขายของที่มีสต๊อกที่อยู่เป็นปกติ ต้องเปรียบเทียบสต๊อกคงค้างและสินค้าเข้าใหม่ในแต่ละปี แต่ในปี 2567 มีการขออนุญาตโครงการใหม่ลดลงเป็นจำนวนมาก ขณะเดียวกันมียอดในการขายออกไปค่อนข้างเร็ว และด้วยอสังหาริมทรัพย์ยังเป็นปัจจัยสี่ที่สำคัญ จึงมองว่ายังไม่มีแนวโน้มที่จะเกิดอุปทานส่วนเกินมากนัก

ดันกระตุ้นอสังหาฯ ต่อเนื่อง

แม้ตลาดบ้านหรูจะเผชิญความท้าทาย ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ โดย ดร.วิชัย เสนอว่า มาตรการในการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ที่ออกโดยรัฐบาลมีการช่วยเหลืออย่างเต็มที่ ทั้งนี้ หากมีการกระตุ้นโดยการขยายโควตาการถือครองที่อยู่อาศัยห้องชุดของชาวต่างชาติอาจเป็นหนึ่งในทางออกที่น่าสนใจ โดยควรเพิ่มโควตาจากเดิม 49% เป็น 60-70% ในบางพื้นที่ที่มีความต้องการสูง รวมถึงขยายระยะเวลาการเช่าซื้อจาก 30 ปีเป็น 50-90 ปี เพื่อเพิ่มความมั่นใจแก่ชาวต่างชาติในการเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์จากการลงทุนซื้อบ้าน อย่างไรก็ตาม ยังเสนอว่า ควรมีมาตรการสร้างความมั่นใจให้แก่ประชาชนคนไทยควบคู่ไปด้วย อาทิ การเก็บค่าธรรมเนียมพิเศษจากชาวต่างชาติเพื่อนำไปจัดตั้งกองทุนช่วยเหลือคนไทย รวมถึงการจัดสิทธิพิเศษต่างๆ สำหรับคนไทย เช่น ส่วนลดพิเศษหรือเงื่อนไขการดาวน์ที่ง่ายขึ้น เพื่อเป็นหลักประกันในการสร้างความมั่นใจให้กับประชาชนที่ต้องการที่จะมีที่อยู่อาศัยเช่นเดียวกัน

ทั้งนี้ สิ่งสำคัญที่สุดสำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในขณะนี้ คือการกระตุ้นอุปสงค์และฟื้นฟูกำลังซื้อของประชาชน ซึ่งจะช่วยให้ภาคอสังหาริมทรัพย์สามารถขับเคลื่อนเศรษฐกิจของประเทศได้อย่างมีประสิทธิภาพมากขึ้น!