ผังเมืองกทม.จุดพลุ ทำเลทองศูนย์พาณิชยกรรมชานเมืองแนวรถไฟฟ้า

การที่สำนักการวางผังและพัฒนาเมืองกรุงเทพมหานคร  ต้องการกระจายพื้นที่พาณิชยกรรมให้ออกไปในพื้นที่ชานเมืองมากขึ้น เป็นอีก 1 วัตถุประสงค์ที่ชัดเจนของผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร (ปรับปรุงครั้งที่4) โดยจะเห็นได้ชัดเจนว่ามีการเปลี่ยนผังสี และศักยภาพในการพัฒนาในบางพื้นที่ให้สามารถรองรับการพัฒนาโครงการพาณิยกรรมได้มากขึ้น  เช่น พื้นที่รอบสถานีรถไฟฟ้ามีนบุรีซึ่งเป็นสถานีรถไฟฟ้าร่วมระหว่างเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีชมพู และสายสีส้ม  ซึ่งมีการขยายพื้นที่ของผังเมืองสีแดง ประเภทพาณิชยกรรมให้มีขนาดใหญ่มากขึ้น และการพัฒนาอาคารขนาดใหญ่สามารถทำเพราะ FAR มากขึ้น และเงื่อนไขในการพัฒนาอยู่ในเกณฑ์ที่สามารถทำได้

 นายสุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการบริษัท พร็อพเพอร์ตี้ ดีเอ็นเอ จำกัด ผู้วิจัยตลาดอสังหาริมทรัพย์ ระบุว่า ช่วงที่ผ่านมามีข่าวออกมาบ้างแล้วว่าจะมีโครงการพาณิชยกรรมขนาดใหญ่ และโครงการที่เป็นอาคารสูงเกิดขึ้นในอนาคต เพียงแต่อาจจะต้องรอถึงปีพ.ศ.2568 จึงจะเห็นความชัดเจนมากขึ้นเช่นกันในพื้นที่ฝั่งธนบุรี เพราะช่วงหลายปีที่ผ่านมาพื้นที่พาณิชยกรรมในฝั่งธนบุรีมีมากขึ้น

อย่างพื้นที่ริมแม่นํ้าเจ้าพระยาบนถนนเจริญนคร ซึ่งทางสำนักการวางผังและพัฒนาเมืองกรุงเทพมหานคร ได้กำหนดให้เป็นพื้นที่พาณิชยกรรมย่อยในร่างผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร (ปรับปรุงครั้งที่ 4) นอกเหนือจากพื้นที่พาณิชยกรรมหลักของกรุงเทพมหานคร เพื่อเป็นการกระจายความหนาแน่น และเพิ่มพื้นที่พาณิชยกรรมรอบๆ กรุงเทพมหานครให้มากขึ้น ซึ่งในปัจจุบันมีโครงการของภาคเอกชนเกิดขึ้นมาก่อนหน้านี้แล้ว

เช่น ไอคอนสยาม และไอซีเอส รวมไปถึงโครงการของรัฐบาล เช่น ศูนย์ราชการกระทรวงมหาดไทยบนถนนเจริญนครซึ่งเป็นการเพิ่มจำนวนคนในพื้นที่อีกช่องทางหนึ่ง ซึ่ง ปรับเปลี่ยนศักยภาพของที่ดินให้สามารถรองรับการเปลี่ยนแปลงในอนาคตแล้วที่ดินหลายๆ พื้นที่ทั่วกรุงเทพมหานครกำลังจะมีศักยภาพมากขึ้น

หากพิจารณาในเรื่องของ  FAR (Floor to Area Ratio)  หรืออัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน ที่เพิ่มมากขึ้น โดยเฉพาะในพื้นที่ทางตอนเหนือของถนนลาดพร้าวขึ้นไปถึงถนนรามอินทรา และต่อเนื่องไปถึงย่านมีนบุรี เพราะเป็นพื้นที่มีเส้นทางรถไฟฟ้าทั้งที่เปิดให้บริการ และกำลังก่อสร้าง รวมไปถึงมีแผนจะพัฒนาในอนาคตพื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าที่เปิดให้บริการแล้ว เช่น สายสีเขียว สายสีนํ้าเงิน สายสีม่วง สายสีแดง สายสีชมพู และสายสีเหลือง

เส้นทางรถไฟฟ้าที่กำลังก่อสร้าง เช่น สายสีส้ม สายสีม่วงใต้ เส้นทางรถไฟฟ้าที่อยู่ในแผนการพัฒนา สายสีเทา สายสีนํ้าตาล และเส้นทางอื่นๆ ที่อยู่ในแผนการพัฒนาของกรุงเทพมหานคร ดังนั้น จึงไม่แปลกที่ศักยภาพของพื้นที่จะมากขึ้นในอนาคต เจ้าของที่ดินหลายๆ แปลงรอการเปลี่ยนแปลงของศักยภาพที่ดินมาหลายปีแล้ว

 โดยเฉพาะที่ดินบนถนนลาดพร้าว รามอินทรา ประเสริฐมนูกิจ และประดิษฐ์มนูธรรม จุดที่เป็นสถานีร่วมของเส้นทางรถไฟฟ้ากลายเป็นพื้นที่พาณิชยกรรมแน่นอนแล้วตามร่างผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร (ปรับปรุงครั้งที่ 4) เช่น พื้นที่รอบๆ สถานีรถไฟฟ้า มีนบุรี ซึ่งผู้ประกอบการหลายรายเข้าไปซื้อที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียม และพาณิชยกรรมกันแล้ว หรือพื้นที่ตามแนวถนนรามอินทรา ประเสริฐมนูกิจ และประดิษฐ์มนูธรรมที่มีจ้าของที่ดินรายใหญ่กำลังรอการเปลี่ยนแปลงของผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครฉบับใหม่อยู่