สรุปสุดยอดทำเลทองประจำปี 2566 ส่งท้ายปีเถาะ

 

ปี 2566 เป็นปีแห่งความหวังของภาคอสังหาริมทรัพย์ที่ต่างตั้งตารอว่าการเติบโตจะกลับมาดีดังเดิม แม้สุดท้ายจะไม่เป็นดังหวังด้วยผลกระทบจากปัจจัยทั้งภายในและภายนอกประเทศ ส่งผลให้การฟื้นตัวของเศรษฐกิจไทยไม่เป็นไปตามคาด ประกอบกับภาครัฐไม่มีมาตรการใหม่ ๆ ในการกระตุ้นการซื้อที่อยู่อาศัย จึงกระทบต่อการเติบโตของตลาดอสังหาฯ อย่างเลี่ยงไม่ได้

อย่างไรก็ดี ล่าสุดคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) มีมติให้คงอัตราดอกเบี้ยนโยบายที่ร้อยละ 2.50 ต่อปี ซึ่งแสดงให้เห็นว่าสิ้นสุดยุคดอกเบี้ยขาขึ้นแล้ว แม้จะเป็นแสงสว่างเล็ก ๆ ที่ปลายอุโมงค์ แต่ก็ส่งผลดีต่อผู้บริโภคที่กำลังผ่อนบ้านและผู้ที่วางแผนซื้อบ้านในอนาคต เห็นได้จากข้อมูล ผลการ สำรวจดัชนีความเชื่อมั่นของผู้บริโภคของศูนย์พยากรณ์เศรษฐกิจและธุรกิจมหาวิทยาลัยหอการค้าไทย พบว่า ดัชนีความเชื่อมั่นของผู้บริโภค (CCI) ในเดือนพฤศจิกายน 2566 ปรับตัวสูงขึ้นจากระดับ 60.2 เป็น 60.9 ซึ่งเป็นการปรับตัวดีขึ้นต่อเนื่องเป็นเดือนที่ 4 และอยู่ในระดับสูงสุดในรอบ 45 เดือนนับตั้งแต่เดือนมีนาคม 2563 เป็นต้นมา 

 

แม้การเติบโตของตลาดอสังหาฯ ปีนี้จะไม่คึกคัก แต่ปฏิเสธไม่ได้ว่าผู้บริโภคยังคงมองหาที่อยู่อาศัยที่ตอบโจทย์อย่างต่อเนื่องและรอเวลาที่เหมาะสมในการเป็นเจ้าของ ดีดีพร็อพเพอร์ตี้ (DDproperty) เว็บไซต์มาร์เก็ตเพลสด้านอสังหาริมทรัพย์อันดับ 1 ของไทย เผยข้อมูลเชิงลึกจากผู้เข้าเยี่ยมชมในเว็บไซต์ www.ddproperty.com ในรอบปี 2566 (เก็บข้อมูลระหว่างเดือนมกราคม - พฤศจิกายน 2566) สะท้อนเทรนด์ความต้องการซื้อและเช่าที่อยู่อาศัยของผู้บริโภคชาวไทยทั่วประเทศ 

 

“กรุงเทพฯ - นนทบุรี - สมุทรปราการ” ท็อป 3 จังหวัดยอดนิยมของผู้ซื้อทั่วประเทศ

กรุงเทพมหานครยังคงครองความนิยมเป็นจังหวัดที่ได้รับความสนใจซื้อมากที่สุดในรอบปี 2566 ตามมาด้วยจังหวัดปริมณฑลโดยรอบ ดังนี้ อันดับ 2 นนทบุรี, อันดับ 3 สมุทรปราการ, อันดับ 4 ปทุมธานี, อันดับ 5 ชลบุรี, อันดับ 6 เชียงใหม่, อันดับ 7 นครปฐม, อันดับ 8 ระยอง, อันดับ 9 นครราชสีมา และอันดับ 10 สมุทรสาคร โดย 4 อันดับแรกอยู่ในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑลทั้งสิ้น เนื่องมาจากความเจริญของเมืองหลวงที่มีการวางรากฐานระบบสาธารณูปโภคและพัฒนาระบบคมนาคมอย่างต่อเนื่อง 

 นอกจากนี้ยังได้อานิสงส์จากโครงการรถไฟฟ้าที่เชื่อมต่อการเดินทางระหว่างกรุงเทพฯ และปริมณฑลให้สะดวกยิ่งขึ้น จึงมีประชากรอาศัยอยู่อย่างหนาแน่น เป็นปัจจัยบวกที่ส่งผลให้ความต้องการซื้อที่อสังหาฯ เพิ่มมากขึ้นตามไปด้วย 

 เมื่อแบ่งตามประเภทอสังหาฯ พบว่า ที่อยู่อาศัยแนวดิ่งครองความนิยมมากที่สุด โดยคอนโดมิเนียมมีความสนใจซื้อมากที่สุดในรอบปี 2566 ด้วยสัดส่วนถึง 43% ของอสังหาฯ ทั้งหมด ตามมาด้วยที่อยู่อาศัยแนวราบอย่างบ้านเดี่ยว 38% และทาวน์เฮ้าส์ 19% ตามลำดับ 

 สะท้อนให้เห็นถึงเทรนด์การอยู่อาศัยที่เปลี่ยนไป หลังจากผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์มีการขยายโครงการไปยังต่างจังหวัดมากขึ้น โดยเฉพาะคอนโดฯ ที่ตอบโจทย์การอยู่อาศัยของคนรุ่นใหม่ จึงส่งผลให้ความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยประเภทนี้ยังได้รับความสนใจจากผู้ซื้ออย่างต่อเนื่อง

 ขณะที่ระดับราคาที่อยู่อาศัยที่มีความสนใจซื้อมากที่สุดในรอบปี 2566 ได้แก่ 

• อันดับ 1 ระดับราคา 1-3 ล้านบาท มีสัดส่วน 38% ของระดับราคาทั้งหมด สะท้อนให้เห็นถึงกำลังซื้อส่วนใหญ่ของคนหาบ้านทั่วประเทศที่อยู่ในกลุ่มผู้บริโภคระดับกลางและล่าง ซึ่งมองหาโครงการที่ราคาจับต้องได้ (Affordable price) 
• อันดับ 2 ระดับราคา 3-5 ล้านบาท มีสัดส่วน 21%
• อันดับ 3 ระดับราคา 5-10 ล้านบาท มีสัดส่วน 18% 

 ทั้งนี้ สัดส่วนของที่อยู่อาศัยระดับราคา 3-5 ล้านบาท รวมกับระดับราคา 5-10 ล้านบาท พบว่าสูงกว่าระดับราคา 1-3 ล้านบาท เป็นผลมาจากการที่กลุ่มผู้บริโภคระดับกลาง-บนได้รับผลกระทบจากสภาพเศรษฐกิจน้อยกว่าผู้บริโภคระดับล่าง จึงมีความพร้อมทางการเงินในการเลือกซื้อที่อยู่อาศัยที่มีราคาสูง 

 สอดคล้องกับข้อมูลจากบริษัท ข้อมูลเครดิตแห่งชาติ จำกัด หรือ เครดิตบูโร เผยว่า กลุ่มสินเชื่อที่อยู่อาศัยราคา 1-3 ล้านบาท ซึ่งเป็นกลุ่มผู้มีรายได้ปานกลาง เริ่มเห็นสัญญาณมีปัญหาในการผ่อนชำระติดขัดมากขึ้น และเห็นการไหลจากสินเชื่อปกติเป็นกลุ่มสินเชื่อกล่าวถึงเป็นพิเศษ (SM) หรือค้างชำระตั้งแต่ 31 วัน แต่ไม่เกิน 90 วัน มากขึ้น

 "กรุงเทพฯ" ยืนหนึ่งจังหวัดยอดนิยมในหมู่ผู้เช่า หัวเมืองท่องเที่ยวมาแรง 

จังหวัดยอดนิยม 3 อันดับแรกในฝั่งตลาดเช่านั้นยังคงเหมือนกับตลาดซื้อ ตามมาด้วยเมืองท่องเที่ยวหลัก สะท้อนให้เห็นถึงความต้องการเช่าที่อยู่อาศัยเพื่อเป็นบ้านพักตากอากาศทั้งในหมู่ชาวไทยและชาวต่างชาติ รวมทั้งเทรนด์ Workcation รูปแบบการทำงานที่ผสมผสานการท่องเที่ยวเข้าไว้ด้วยกันที่ยังได้รับความนิยมอยางต่อเนื่อง ทำให้ 10 จังหวัดที่ได้รับความสนใจเช่ามากที่สุดในรอบปี 2566 ได้แก่ อันดับ 1 กรุงเทพฯ, อันดับ 2 นนทบุรี, อันดับ 3 สมุทรปราการ ตามมาด้วย เชียงใหม่, ภูเก็ต, ชลบุรี, ขอนแก่น, ปทุมธานี, นครราชสีมา และอุดรธานี ตามลำดับ

 ขณะเดียวกันเมื่อแบ่งตามประเภทอสังหาฯ พบว่าผู้เช่าเกือบ 4 ใน 5 สนใจเช่าคอนโดฯ มากที่สุด โดยมีสัดส่วนสูงถึง 79% ของอสังหาฯ ทั้งหมด เนื่องจากผู้ประกอบการพัฒนาโครงการเพื่อเจาะกลุ่มเป้าหมายที่หลากหลายมากขึ้น จึงครอบคลุมไลฟ์สไตล์แต่ละช่วงวัยได้เป็นอย่างดี ขณะที่บ้านเดี่ยวมีสัดส่วน 13% ส่วนทาวน์เฮ้าส์มีสัดส่วน 8% เท่านั้น 

 เมื่อพิจารณาระดับค่าเช่าต่อเดือนที่ได้รับความสนใจมากที่สุดในรอบปี 2566 พบว่า ผู้เช่าส่วนใหญ่กว่า 3 ใน 5 (62%) ให้ความสนใจที่ระดับราคาไม่เกิน 20,000 บาท ซึ่งถือว่าเป็นราคาค่าเช่าที่เหมาะสมในการหาโครงการที่มีสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน มีพื้นที่ตอบโจทย์การใช้งานของผู้อยู่อาศัย และอยู่ในทำเลที่มีสิ่งอำนวยความสะดวกล้อมรอบ เดินทางได้ง่าย 

• อันดับ 1 ระดับค่าเช่า 10,000-20,000 บาท/เดือน มีสัดส่วน 36% 
• อันดับ 2 ระดับค่าเช่าไม่เกิน 10,000 บาท/เดือน มีสัดส่วน 26% 
• อันดับ 3 ระดับค่าเช่ามากกว่า 30,000 บาท/เดือน มีสัดส่วน 23% 

 “BTS อ่อนนุช” ขึ้นแท่นทำเลแนวรถไฟฟ้าสุดฮอตของคนหาบ้าน

ทำเลที่ตั้งของโครงการอสังหาฯ ถือเป็นปัจจัยสำคัญที่มีผลต่อการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยไม่น้อย โดยเฉพาะทำเลที่มีโครงการรถไฟฟ้าพาดผ่าน เนื่องจากเป็นการเดินทางที่สะดวก ปลอดภัย และประหยัดเวลามากที่สุดในเมืองหลวง นอกจากนี้ยังมีศักยภาพที่จะเติบโตและได้รับการพัฒนาในอนาคต จึงกลายเป็นทำเลที่น่าจับตามองทั้งในกลุ่มผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยและนักลงทุน

 จากข้อมูล 10 สถานีรถไฟฟ้ายอดนิยมของกลุ่มคนค้นหาอสังหาฯ ในรอบปี 2566 พบว่า 7 ใน 10 เป็นสถานีที่อยู่ในโครงการรถไฟฟ้า BTS สายสีเขียว ซึ่งเปิดให้บริการเป็นสายแรกของประเทศไทย ทำเลโดยรอบสถานีจึงมีการพัฒนามาอย่างยาวนานทั้งในเชิงพาณิชย์และเพื่ออยู่อาศัย 

 โดยอันดับ 1 ได้แก่ BTS อ่อนนุช ทำเลศักยภาพแนวรถไฟฟ้าที่เอื้อต่อการอยู่อาศัยและมาพร้อมสิ่งอำนวยความสะดวกมากมาย ทั้งแหล่งช้อปปิ้ง, ห้างสรรพสินค้า และโรงเรียนนานาชาติ นอกจากนี้ยังเป็นทำเลที่รวมที่อยู่อาศัยราคาไม่แพงจึงเหมาะกับการซื้อเพื่ออยู่อาศัยและลงทุน 

 ตามมาด้วย อันดับ 2 MRT พระราม 9, อันดับ 3 BTS พร้อมพงษ์, อันดับ 4 BTS อารีย์, อันดับ 5 BTS เอกมัย, อันดับ 6 BTS ทองหล่อ, อันดับ 7 BTS อโศก, อันดับ 8 BTS อุดมสุข, อันดับ 9 MRT ลาดพร้าว และอันดับ 10 MRT ห้วยขวาง

 “เขตวัฒนา” คว้าทำเลทองครองใจทั้งผู้ซื้อ-ผู้เช่าในเมืองหลวง

ความเจริญของเมืองหลวงดึงดูดให้มีจำนวนประชากรเข้ามาอาศัยอย่างหนาแน่น และกลายเป็นทำเลทองของการพัฒนาโครงการอสังหาฯ ที่คับคั่งที่สุดเช่นกัน จากข้อมูลการเข้าชมประกาศอสังหาฯ ในรอบปี 2566 พบว่า ”เขตวัฒนา” ครองอันดับ 1 สุดยอดทำเลในกรุงเทพฯ ที่ได้รับความสนใจซื้อและเช่ามากที่สุด ซึ่งเป็นอีกหนึ่งทำเลศูนย์กลางธุรกิจของกรุงเทพฯ (CBD) ที่สำคัญ เนื่องจากเป็นแหล่งงานขนาดใหญ่และเดินทางสะดวกด้วยรถไฟฟ้า จึงเป็นทำเลย่านใจกลางเมืองที่น่าจับตามองทั้งในฝั่งผู้ซื้อและผู้เช่า 

 10 ทำเลในกรุงเทพฯ ที่ได้รับความสนใจซื้อมากที่สุดในรอบปี 2566 ได้แก่

• อันดับ 1 เขตวัฒนา
• อันดับ 2 เขตจตุจักร
• อันดับ 3 เขตห้วยขวาง
• อันดับ 4 เขตบางกะปิ
• อันดับ 5 เขตคลองเตย
• อันดับ 6 เขตประเวศ
• อันดับ 7 เขตสวนหลวง
• อันดับ 8 เขตบางนา
• อันดับ 9 เขตพระโขนง
• อันดับ 10 เขตบางเขน

  10 ทำเลในกรุงเทพฯ ที่ได้รับความสนใจเช่ามากที่สุดในรอบปี 2566 ได้แก่

• อันดับ 1 เขตวัฒนา 
• อันดับ 2 เขตคลองเตย 
• อันดับ 3 เขตห้วยขวาง
• อันดับ 4 เขตจตุจักร 
• อันดับ 5 เขตพระโขนง 
• อันดับ 6 เขตราชเทวี 
• อันดับ 7 เขตบางนา
• อันดับ 8 เขตปทุมวัน
• อันดับ 9 เขตบางรัก 
• อันดับ 10 เขตสาทร 

 ผู้ซื้อชาวกรุงมากกว่าครึ่งเลือกคอนโดฯ - มองราคาต่ำ 3 ล้านบาทยังตอบโจทย์ เมื่อจำแนกความสนใจซื้อที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ ตามประเภทอสังหาฯ พบว่า ผู้บริโภคมากกว่าครึ่ง (56%) ให้ความสนใจเลือกซื้อคอนโดฯ มากที่สุด ซึ่งสูงกว่าสัดส่วนความสนใจซื้อของคนทั้งประเทศ (43%) เนื่องจากคอนโดฯ ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ในเมืองหลวงที่ต้องการความคล่องตัวในการอยู่อาศัยและการเดินทาง อีกทั้งยังมีตัวเลือกโครงการที่หลากหลายกว่า ครอบคลุมกลุ่มเป้าหมายทุกระดับราคา ขณะที่บ้านเดี่ยวมีสัดส่วน 27% และทาวน์เฮ้าส์มีสัดส่วน 17% ของอสังหาฯ ทั้งหมด

 เมื่อพิจารณาในปัจจัยด้านราคา แม้ที่อยู่อาศัยระดับราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทจะได้รับสนใจค้นหามากที่สุด แต่พบว่าระดับราคาตั้งแต่ 3 ล้านบาทขึ้นไปก็ได้รับความนิยมไม่แพ้กัน ส่วนหนึ่งเป็นผลมาจากการที่ราคาที่ดินในกรุงเทพฯ ปรับเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง ศักยภาพในการเติบโตสูงตามดีมานด์ในตลาดจึงทำให้ราคาที่อยู่อาศัยต้องปรับขึ้นตามต้นทุนใหม่เช่นกัน โดยระดับราคาที่อยู่อาศัยที่ชาวกรุงเทพฯ สนใจซื้อมากที่สุดในรอบปี 2566 ได้แก่ 

• อันดับ 1 ระดับราคา 1-3 ล้านบาท มีสัดส่วน 33% 
• อันดับ 2 ระดับราคามากกว่า 10 ล้านบาท มีสัดส่วน 21% 
• อันดับ 3 ระดับราคา 3-5 ล้านบาท และ 5-10 ล้านบาท มีสัดส่วนเท่ากันอยู่ที่ 20% 

 ชาวกรุงเกือบ 9 ใน 10 อยากเช่าคอนโดฯ - ค่าเช่าไม่เกิน 20,000 บาทดึงดูดใจกรุงเทพฯ มีประชากรเป็นจำนวนมากทั้งคนกรุงเทพฯ เองและกลุ่มประชากรแฝงส่งผลให้ความต้องการเช่าที่อยู่อาศัยสูงตามไปด้วย เนื่องจากมีความยืดหยุ่นตอบโจทย์ผู้ที่ไม่ได้ต้องการตั้งถิ่นฐานเป็นการถาวรหรือมีแผนโยกย้ายในอนาคต ซึ่งคอนโดฯ ตอบโจทย์การใช้ชีวิตในสังคมเมืองมากที่สุดเห็นได้ชัดจากการที่เกือบ 9 ใน 10 ของผู้เช่าที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ สนใจเช่าคอนโดฯ มากที่สุด ด้วยสัดส่วนถึง 87% ของอสังหาฯ ทั้งหมด ขณะที่ที่อยู่อาศัยแนวราบยังมีความต้องการเช่าอยู่บ้าง โดยบ้านเดี่ยวมีสัดส่วนเพียง 7% ส่วนทาวน์เฮ้าส์มีสัดส่วน 6% เท่านั้น

 เมื่อพิจารณาภาพรวมระดับค่าเช่าต่อเดือนที่ได้รับความสนใจมากที่สุดในกรุงเทพฯ พบว่า มีความคล้ายคลึงกับภาพรวมทั่วประเทศ โดยมากกว่าครึ่ง (59%) สนใจค้นหาที่อยู่อาศัยเพื่อเช่าในระดับค่าเช่าไม่เกิน 20,000 บาทมากที่สุด สอดคล้องกับสภาพคล่องทางการเงินและความสามารถในการใช้จ่ายของผู้บริโภคในเวลานี้ 

• อันดับ 1 ระดับค่าเช่า 10,000-20,000 บาท/เดือน มีสัดส่วน 37% 
• อันดับ 2 ระดับค่าเช่ามากกว่า 30,000 บาท/เดือน มีสัดส่วน 25% 
• อันดับ 3 ระดับค่าเช่าไม่เกิน 10,000 บาท/เดือน มีสัดส่วน 22% 

 รถไฟฟ้าสายสีชมพูดัน "นนทบุรี" ครองแชมป์ทำเลซื้อและเช่ายอดนิยมในโซนปริมณฑล 

อานิสงส์จากการพัฒนาระบบคมนาคมอย่างโครงการรถไฟฟ้าส่วนต่อขยาย ส่งผลให้ความต้องการที่อยู่อาศัยในจังหวัดปริมณฑล (ประกอบด้วย จังหวัดนครปฐม, จังหวัดนนทบุรี, จังหวัดปทุมธานี, จังหวัดสมุทรปราการ และจังหวัดสมุทรสาคร) มีแนวโน้มเติบโตตามไปด้วย 

 ล่าสุดเมื่อมีการเปิดให้บริการโครงการรถไฟฟ้าสายสีชมพู ช่วงแคราย-มีนบุรี เชื่อมต่อการเดินทางมายังจังหวัดนนทบุรี ถือเป็นปัจจัยบวกที่ส่งเสริมให้โครงการอสังหาฯ ในละแวกนี้กลับมาคึกคักอีกครั้ง ส่งผลให้ “อำเภอเมืองนนทบุรี จังหวัดนนทบุรี” กลายเป็นเขตปริมณฑลที่ได้รับความนิยมในหมู่ผู้ซื้อและผู้เช่ามากที่สุดในรอบปีนี้

 5 ทำเลในเขตปริมณฑลที่ได้รับความสนใจซื้อมากที่สุดในรอบปี 2566 ได้แก่

• อันดับ 1 อำเภอเมืองนนทบุรี จังหวัดนนทบุรี 
• อันดับ 2 อำเภอบางพลี จังหวัดสมุทรปราการ 
• อันดับ 3 อำเภอเมืองสมุทรปราการ จังหวัดสมุทรปราการ 
• อันดับ 4 อำเภอปากเกร็ด จังหวัดนนทบุรี  
• อันดับ 5 อำเภอลำลูกกา จังหวัดปทุมธานี

 

ขณะที่ 5 ทำเลในเขตปริมณฑลที่ได้รับความสนใจเช่ามากที่สุดในรอบปี 2566 ได้แก่

• อันดับ 1 อำเภอเมืองนนทบุรี จังหวัดนนทบุรี 
• อันดับ 2 อำเภอเมืองสมุทรปราการ จังหวัดสมุทรปราการ 
• อันดับ 3 อำเภอเมืองปากเกร็ด จังหวัดนนทบุรี 
• อันดับ 4 อำเภอบางพลี จังหวัดสมุทรปราการ 
• อันดับ 5 อำเภอคลองหลวง จังหวัดปทุมธานี 

 

สรุปภาพรวมความต้องการซื้อที่อยู่อาศัย และระดับราคายอดนิยมในเขตปริมณฑล 

• เมื่อแบ่งตามประเภทอสังหาฯ พบว่าต่างจากภาพรวมทั่วประเทศและในกรุงเทพฯ อย่างสิ้นเชิง โดยที่อยู่อาศัยแนวราบได้รับความสนใจซื้อมากที่สุดในเขตปริมณฑล บ้านเดี่ยวมีสัดส่วนมากถึง 48% ของอสังหาฯ ทั้งหมด ตามมาด้วยทาวน์เฮ้าส์และคอนโดฯ มีสัดส่วน 31% และ 21% ตามลำดับ
• นอกจากนี้ด้วยต้นทุนราคาที่ดินที่ถูกกว่าในกรุงเทพฯ จึงเป็นอีกหนึ่งปัจจัยที่ทำให้ผู้บริโภคหันมาเลือกซื้อที่อยู่อาศัยแถบชานเมืองมากขึ้น โดยระดับราคาที่อยู่อาศัยในเขตปริมณฑลที่มีความสนใจซื้อมากที่สุดในรอบปี 2566 ได้แก่
  • อันดับ 1 ระดับราคา 1-3 ล้านบาท มีสัดส่วน 46% 
  • อันดับ 2 ระดับราคา 3-5 ล้านบาท มีสัดส่วน 22% 
  • อันดับ 3 ระดับราคา 5-10 ล้านบาท มีสัดส่วน 14%