เปิดผังเมืองกทม.ใหม่ ใช้ปี68 ปลดล็อก ทำเลทองทั่วกรุงพัฒนาเชิงพาณิชย์  

กรุงเทพมหานครกำลังพลิกโฉมครั้งสำคัญจากโครงสร้างพื้นฐานและผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร ที่ปรับปรุงให้สอดรับการเมืองที่เปลี่ยนแปลงไปตามการพัฒนา

นายไทวุฒิ ขันแก้วผู้อำนวยการสำนักการวางผังและพัฒนาเมือง กรุงเทพมหานคร  บรรยายพิเศษ หัวข้อ ผังเมืองกทม. :พลิกโฉมมหานคร  ในงานสัมมนา Property Insight :โจทย์ใหญ่ฟื้นอสังหาริมทรัพย์ จัดโดยหนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ โรงแรม  เรเนซองส์ กรุงเทพฯ  วันที่ 26 กรกฎาคม 2566 ระบุว่า ความคืบหน้า การจัดทำร่างผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร(ปรับปรุงครั้งที่4)

 ล่าสุดมีการประชุมครั้งที่5เมื่อวันที่25กรกฎาคม ที่ผ่านมา และจะเข้าที่ประชุม คณะกรรมการที่ปรึกษากรุงเทพมหานคร ในเดือนหน้า หวังว่าจะประกาศใช้ ในปี2568  จากเดิมจะประกาศใช้ปี2561 แต่เนื่องจาก มีการบังคับใช้  พระราชบัญญัติ การผังเมืองปี 2562 แทน กฎหมายเก่าปี2518

ส่งผลให้ต้องกลับมาเริ่มกระบวนการนับหนึ่งใหม่ซึ่งตามกฎหมายผังเมืองปี2562 ในการจัดทำผังเมืองใหม่ จะต้องเพิ่ม เป็นการเพิ่มผังน้ำ รองรับมาตรการน้ำแล้งน้ำท่วม  การพิจารณาปรับปรุงโครงข่ายถนนตามผังเมือง ที่ผ่านมา มีอุปสรรค เพราะพาดผ่านพื้นที่ชุมชนพื้นที่ ธุรกิจ  และสามารถดำเนินการได้เพียง4เส้นทาง จากทั้งหมดกว่า100เส้นทางอย่างไรก็ตามต้องพิจารณาว่าจะดำเนินการอย่างไร  

สำหรับแนวคิด ของผังเมืองรวมกทม.ฉบับใหม่ จะมีการปรับปรุงให้ทุกมิติ และต่อไปผังเมือง จะไม่มีหมดอายุ การใช้งาน  แต่จะใช้วิธี ปรับและเปลี่ยนแปลงไปเรื่อยๆขึ้นอยู่กับความต้องการประชาชน และเนื่องจากการขยายตัวของเมือง ที่เปลี่ยนแปลงอย่างรวดเร็วจากโครงสร้างพื้นฐาน  ผังเมืองรวมกทม.ใหม่อาจจะเพิ่มการใช้ประโยชน์ที่ดิน

เช่น จากพื้นที่ สีส้ม (ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง) ไปเป็นพื้นที่สีน้ำตาล (ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก) พัฒนาได้มากขึ้น และจาก พื้นที่สีน้ำตาล (ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก)เป็นพื้นที่สีแดง (ที่ดินประเภทพาณิชยกรรม)  เช่นเดียวกับพื้นที่วังทองหลาง ลาดพร้าว ฯลฯจะเปลี่ยนจากพื้นที่สีเหลือง เป็นพื้นที่สีส้ม มากขึ้น เพื่อใช้ประโยชน์ที่ดินได้มากขึ้น จากบ้านแถวเป็นแนวสูง

พื้นที่กรุงเทพฯชั้นในเกาะรัตนโกสินทร์มีปัญหาร้องเรียนมากเช่นเยาวราช เมืองเก่าที่ยังต้องอนุรักษ์อาคารห้ามดัดแปลง และห้ามสร้างอาคารสูง ตามกฎหมายควบคุมอาคาร ซึ่งอนาคตจะกำหนดบริเวณสร้างสูง12เมตร 16เมตร ซึ่งจะกำหนดไว้ในผังเมืองและจะออกเป็นข้อบัญญัติกรุงเทพมหานครอีกครั้ง 

ขณะเดียวกันโซน ศูนย์กลางเมือง หรือซีบีดี  จะมี โบนัส 20% หาก โครงการเอกชนสร้างสะพานลอย ทางจักรยาน  สร้างพื้นที่สีเขียว สร้างทางสาธารณะเพื่อให้ประชาชนใช้ประโยชน์รวมกันจะได้โบนัสดังกล่าวเพื่อสร้างพื้นที่ขายได้มากขึ้นซึ่งมี

นอกจากนี้ เมื่อเทียบผังเก่า ปี2556 จะเห็นความแตกต่างพื้นที่เขียวลาย  ( ที่ดินประเภทอนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรม) ฝั่งธนบุรี  สร้างที่อยู่อาศัยขนาด100ตารางวาขึ้นไป  ปัจจุบัน เปลี่ยนเป็นพื้นที่ สีเหลือง (ที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง)  

เช่นเดียวกับ โซนตะวันออกกรุงเทพมหานคร เขตหนองจอก คลองสามวา ลดพื้นที่ฟลัดเวย์  ( พื้นที่เขียวลาย ทุ่งรับน้ำธรรมชาติ )  ลง จาก250ตารางกิโลเมตรเหลือเพียง 50ตารางกิโลเมตร   เป็นพื้นที่สีเขียว  และสร้างคลองธรรมชาติเพื่อระบายลงคลองพระองค์เจ้าไชยานุชิต และคลองประเวศก่อนระบายลงอ่าวไทย โดย สองฝั่งคลองจะก่อสร้างถนนขนานไปกับแนวคลองช่วยให้พื้นที่ที่ปรับการใช้ประโยชน์สามารถพัฒนาได้  

 จากเดิมพื้นที่ฟลัดเวย์ มีเงื่อนไขว่าสามารถพัฒนาบ้านจัดสรรได้แต่ต้องมีขนาดแปลง ตั้งแต่ 1,000ตารางวาขึ้นไป แต่ปัจจุบัน มีประชาชนร้องเรียนเพื่อขอเปลี่ยนแปลงจำนวนมากเพราะการการเติบโตของเมืองที่เปลี่ยนแปลงไป อย่างไรก็ตาม การพัฒนาคลอง ต้องใช้พื้นที่ จะเจรจาปองดองกับประชาชนควบคู่ไป พร้อมกับการจัดทำผังเมือง ที่จะประกาศใช้ปี2568

“ การขยายคลองจะทำถนนสองข้างจะลดพื้นที่ คลอง ระบายน้ำน้ำไหลไปที่คลองพระองค์เจ้าไชยานุชิตและคลองประเวศ “

อีกมาตรการที่กทม.สนใจ เรื่องการลดจำนวนที่จอดรถยนต์ อาคารที่อยู่ในสถานีรถไฟฟ้าจำเป็นหรือไม่ต้องใช้กฎหมายคุมอาคาร120ตารางเมตรต่อคัน  สามารถลดจำนวนที่จอดรถ ทำให้มูลค่าโครงการมีผลประโยชน์ที่ดีขึ้น ทำให้ราคาซื้อที่อยู่อาศัยที่ถูกลง   โดยพื้นที่รอบสถานีรถไฟฟ้า ที่พัฒนาได้มากขึ้น และมีเรื่องของโบนัสและการลดพื้นที่จอดรถ ลง  มี  11สถานี  ในย่านศูนย์กลางเมือง การขยายรัศมีพัฒนาได้มากขึ้น เช่นรัศมี650เมตร 800เมตร สถานีร่สมรถไฟฟ้า รวมรัศมีถึงริมแม่น้ำเจ้าพระยา 250เมตร 

นอกจากนี้ อีกมาตรการที่น่าสนใจ หรือ POD  ที่กำหนดเอฟเออาร์(สัดส่วนพื้นที่ดินต่อพื้นที่อาคาร) รวมแปลงที่ดินและไปกองที่ใดที่หนี่ง และเกิดโครงการใหญ่เช่นบางซื่อ อีกประเด็นที่จะเกิดการเปลี่ยนแปลงในผังเมืองใหม่นี้  จะเน้นพื้นที่สีน้ำเงิน ที่มีวันนี้เกิดจากแนวคิดที่เราเจอปัญหา โรงพยาบาลไม่สามารถปฏิบัติตามกฎหมายปกติได้ ผังใหม่ ในพื้นที่สีน้ำเงินต่อไปไม่ต้องปฏิบัติตามกฎหมายใดเลยก็จะทำได้ ลดขนาดใช้เอฟเออาร์

เช่นเดียวกับ พื้นที่ เขียวลาย เขต บางขุนเทียนเป็นพื้นที่อนุรักษ์ เขียวลาย  ผังใหม่เปลี่ยนเป็นพื้นที่ สีเขียว   ก.3  (ที่ดินประเภทชนบทและเกษตรกรรม) ที่มีปัญหา การกัดเซาะของน้ำทะเล 2,470ไร่ กทม.มีแผนพัฒนาเขื่อนป้องกันน้ำท่วม ปี2567   และอาจมีการ เจรจาจัดรูปที่ดิน  โดยพื้นที่ศักยภาพจะมี4,400ไร่ เปิดริมทะเลบางขุนเทียนซึ่งเป็นที่ดิน พื้นที่สีเขียว   จะเปิดพื้นที่พัฒนาเป็นบ้านจัดสรร โรงแรม สถานที่พักผ่อนตากอากาศ สร้างสีสันให้กับกรุงเทพฯ

สำหรับผังคนนาคม  ถนนสายหลักคงไว้เนื่องจากการทำถนนกทม.เป็นเรื่องที่ยากและใช้เวลา ทำถนนในแนวผังเมืองไม่เสร็จ แล้วเพียง 4เส้นทาง  เพราะต้องผ่านอุปสรรคพื้นที่เศรษฐกิจ ที่กทม. กำลังดำเนินการคือสะพานเกียกกาย และไว้มี โครงการที่ศึกษาไว้ 7-8โครงการ โดยโครงการที่2 ที่ศึกษาเพื่อดำเนินการ คือ สะพานท่าดินแดง

 อีกมาตรการคือการดูแลชุมชนที่รุกล้ำริมคลอง  ที่มีปัญหาบุกรุก ปัจจุบันคลองลาดพร้าวกับคลองเปรม แก้ปัญหาเรียบร้อยแล้ว จากริมคลองสาธารณะที่มีการบุกรุกคลองทั้งสิ้น 1,116คลอง เพื่อจัดที่อยู่อาศัยใหม่ รวมถึงพื้นที่คลองชั้นใน อย่างคลองโอ่งอ่าง คลองบางลำพู   ขณะเดียวกัน ผังเมืองใหม่ จะเพิ่มพื้นที่สีน้ำเงิน(สถาบัรราชการ) ไม่ต้องปฎิบัติตามกฎหมายอื่น  และสิ่งที่กทม.ดำเนินการต่อคือ พัฒนาย่านจัดรูปที่ดินย่านที่สำคัญเสื่อมโทรมรอบอนุสาวรีย์ชัยสมรภูมิ