เปิดสาเหตุ ทำเล"กรุงเทพกรีฑา" ย่านที่อยู่อาศัยสุดลักซ์ชัวรี่ ราคาพุ่งแรง

หากมองหาที่อยู่อาศัยในทำเลแนวถนน"กรุงเทพกรีฑา"เมื่อ 20 ปีที่แล้ว ส่วนมากมักจะเป็นโครงการบ้านจัดสรร ทั้งโครงการบ้านเดี่ยว และทาวน์เฮ้าส์ในราคาที่ไม่เกิน 7 ล้านบาทต่อยูนิต ซึ่งแตกต่างอย่างลิบลับกับในปัจจุบัน ที่ทำเลย่านนี้ กลายเป็นย่านที่อยู่อาศัยในระดับ Luxury ไปจนถึงระดับ Ultimate Luxury

นายสุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการ บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ ดีเอ็นเอ จำกัด (Property DNA) บริษัทที่ปรึกษาการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ เปิดเผยกับฐานเศรษฐกิจ ถึงปัจจัยที่ทำให้ราคาที่ดินในย่าน"กรุงเทพกรีฑา" พุ่งสูงขึ้นหลายเท่าตัวในระยะเวลา 5-6 ปี

ในช่วงปี พ.ศ.2559 – 2560 มีผู้ประกอบการหลายรายเข้ามาซื้อที่ดินตามแนวถนนกรุงเทพกรีฑาตัดใหม่ แต่โครงการบ้านจัดสรรที่เปิดขายในช่วงนั้นยังมีราคาไม่สูงมาก โดยบ้านเดี่ยวมีราคาขายเริ่มต้นที่ต่ำกว่า 10 ล้านบาทต่อยูนิต และสูงสุดที่ไม่เกิน 20 ล้าน และส่วนใหญ่อยู่ในพื้นที่ตามแนวถนนรุงเทพกรีฑาเดิม และพื้นที่โดยรอบ เช่น วงแหวนกาญจนาภิเษก หรือในซอยที่แยกมาจากถนนรามคำแหง และกรุงเทพกรีฑาเดิม

จนกระทั่ง ถนนกรุงเทพกรีฑาตัดใหม่ (ถนนศรีนครินทร์-ร่มเกล้า) ได้เริ่มดำเนินการก่อสร้าง จึงได้มีผู้ประกอบการรายใหญ่เข้าไปกว้านซื้อที่ดิน และหาที่ดินตามแนวถนนกรุงเทพกรีฑาตัดใหม่ และหลังจากที่ถนนกรุงเทพกรีฑาตัดใหม่ (ศรีนครินทร์ – ร่มเกล้า) เปิดให้บริการในปี พ.ศ.2562 โครงการบ้านจัดสรรที่เปิดขาย ได้มีการปรับราคาสูงมากขึ้น เนื่องจากการเข้าไปกว้านซื้อที่ดินมีผลโดยตรงต่อราคาที่ดินที่แพงขึ้นต่อเนื่องตั้งแต่ก่อนปี พ.ศ.2562

นอกจากนั้น ยังมีปัจจัยด้านการคมนาคมที่เดินทางเข้า-ออกเมืองได้สะดวก เนื่องจากไม่ไกลจากพื้นที่เมืองชั้นใน  ไม่ไกลจากย่านอุตสาหกรรมในปริมณฑลและภาคตะวันออกของประเทศไทย ส่วนการเดินทางด้วยรถไฟฟ้าสายสีส้มตะวันออก (ศูนย์วัฒนธรรมแห่งประเทศไทย - มีนบุรี) แม้ว่าจะไม่ผ่านเส้นทางนี้โดยตรงแต่ก็มีส่วนสนับสนุนให้พื้นที่โดยรอบมีศักยภาพสูงขึ้น

ราคาที่ดินในพื้นที่ตามแนวเส้นทางถนนกรุงเทพกรีฑาตัดใหม่ (ศรีนครินทร์ – ร่มเกล้า) กลายเป็นพื้นที่ที่ราคาที่ดินล่าสุดอยู่ในช่วงระหว่าง 120,000 – 140,000 บาทต่อตารางวา หรือไร่ละ 48 – 56 ล้านบาท สูงขึ้นกว่า 2 – 3 เท่าจากก่อนหน้านี้ ซึ่งถือว่าสูงมากสำหรับการพัฒนาโครงการบ้านจัดสรร แต่ผู้ประกอบการส่วนใหญ่มีที่ดินในมือมาก่อนหน้านี้แล้วทั้งนั้น

ปี พ.ศ. 2565 เป็นปีที่เห็นได้ชัดเจนว่ามีโครงการบ้านจัดสรรราคาแพงเปิดขายมากเป็นประวัติการณ์ในพื้นที่เดียว โดยส่วนใหญ่เปิดขายในราคาที่มากกว่า 10 ล้านบาทต่อยูนิตขึ้นไป และบางยูนิตในหลายโครงการมีราคาขายมากกว่า 50 ล้านบาทขึ้นไปถึง 100 ล้านบาท ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงศักยภาพของทำเล และเห็นได้ชัดเจนคือ โครงการที่เปิดขายในปีพ.ศ.2565 - 2566 มีราคาขายที่แพงมากขึ้นกว่าที่ผ่านมาทุกโครงการ แต่ผู้ประกอบการบางรายสามารถปิดการขายบางเฟสหรือทั้งโครงการได้ในเวลาอันรวดเร็ว

ทั้งนี้ ถนนกรุงเทพกรีฑาตัดใหม่ มีช่องจราจรขนาดใหญ่ถึง 6-8 เลน เริ่มต้นสายจากถนนศรีนครินทร์สิ้นสุดที่ถนนเจ้าคุณทหาร เป็นถนนที่เชื่อมต่อถนนสายสำคัญเส้นหลักของกรุงเทพฯ ฝั่งตะวันออกได้หลายสาย เช่น รามคำแหง , ศรีนครินทร์ , กาญจนาภิเษก, อ่อนนุช-ลาดกระบัง , กรุงเทพกรีฑา , ร่มเกล้า เป็นต้น

สามารถเชื่อมต่อทางพิเศษศรีรัช ,ทางหลวงพิเศษกาญจนาภิเษกวงแหวนตะวันออกฯ , ถนนมอเตอร์เวย์กรุงเทพ-ชลบุรี ได้อย่างง่ายดาย ในอนาคตจะมีรถไฟฟ้า 2 สาย ทั้งรถไฟฟ้าสายสีเหลือง(ลาดพร้าว-สำโรง) รถไฟฟ้าสายสีส้ม (บางขุนนนท์-ศูนย์วัฒนธรรมฯ-มีนบุรี) เป็นเส้นทางที่เชื่อมต่อกรุงเทพฝั่งตะวันออกและฝั่งตะวันตก

มีห้างสรรพสินค้า คอมมูนิตี้มอลล์ โรงเรียนนานาชาติ สถานีบริการน้ำมัน ร้านอาหาร โรงพยาบาล ศูนย์โชว์รูมรถยนต์ยุโรป จึงเป็นดัชนีชี้วัดความเจริญเติบโตของเศรษฐกิจโดยรวมในย่านกรุงเทพกรีฑานี้