3 ธุรกิจภาคอสังหาริมทรัพย์ แนะปรับตัวรับเมกะเทรนด์ เพื่อตอบรับโอกาส

หลังจากสถานการณ์โควิด-19 คลี่คลาย ภาคอสังหาริมทรัพย์ซึ่งถือว่าเป็นอุตสาหกรรมหลักอีกประเภทหนึ่งของเศรษฐกิจไทยยังคงถูกจับตามอง เพราะสามารถเป็นดัชนีชีวัดการฟื้นตัวทางเศรษฐกิจได้ อีกทั้งยังเป็นภาคธุรกิจอื่นๆที่เกี่ยวเนื่องอีกเป็นจำนวนมาก มีการจ้างแรงงานที่สูง

แม้โควิด-19 จะคลี่คลาย แต่ก็ยังมีความท้าทายที่ภาคอสังหาฯจะต้องรับมืออีกหลายด้าน ทั้งเรื่องปัญหาเงินเฟ้อที่สูงขึ้น กำลังซื้อที่ต่ำลง ค่าวัสดุก่อสร้างที่สูงขึ้น แนวโน้มอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้น หรือแม้กระทั่งการที่นักท่องเที่ยวต่างชาติยังกลับมาไม่เต็มที่ เป็นต้น นี่จึงเป็นทั้งโอกาส และความท้าทาย ที่ภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จะต้องก้าวข้ามปัญหา และไขว่คว้าโอกาสเหล่านี้ไว้ให้ได้ 

ผศ.ดร.เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ กรรมการผู้จัดการ บมจ.เสนาดีเวลลอปเม้นท์ หรือ SENA ได้กล่าวในช่วงเสวนา หัวข้อ ภาคผู้ประกอบการเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ เมกะเทรนด์ 2023 ในงานสัมมนาProperty Focus : Big Change to Future โอกาสและความท้าทาย จัดโดย “กรุงเทพธุรกิจ”เมื่อวันที่ 9มีนาคม2566 ว่า เทรนด์ ESG(Environment, Social, และ Governance ) หรือแนวคิดเกี่ยวกับการพัฒนาขององค์กรอย่างยั่งยืนว่า เป็นสิ่งที่ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ต้องใส่ใจ เนื่องจาก ปฏิเสธไม่ได้ว่า การทำธุรกิจทุกประเภทต้องเป็นไปตามเทรนด์ 

ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ในวันนี้คงไม่สามารถทำหน้าที่เป็นเพียงแค่คนขายบ้านเท่านั้น ในขณะที่ วาระของสังคม หรือสิ่งที่สังคมต้องใส่ใจ มีหลายประการ เช่นภาวะโลกร้อน สังคมผู้สูงอายุ ปัญหาการเข้าถึงบริการสาธารณสุข ปัญหาที่อยู่อาศัยในตัวเมืองมีราคาแพง แต่หากจะเลือกอยู่อาศัยย่านชานเมือง ก็ต้องเผชิญกับค่าเดินทางที่มีราคาแพงเป็นต้น

“เมื่อมีปัญหา ต้องหาคำตอบ และการพบคำตอบนั่นคือโอกาส”  ผศ.ดร.เกษรา กล่าวถึงโอกาสในความท้าทายที่เกิดขึ้น และเป็นสิ่งที่ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ต้องตระหนักว่า การซื้อบ้าน คือการซื้อชีวิต ซื้อไลฟ์สไตล์ ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ในวันนี้จึงต้องมีการบริการด้านอื่นๆ เพื่อให้สอดคล้องไปกับเมกะเทรนด์เช่น จากที่เคยสร้างบ้านที่มีการติดตั้งโซลาร์เซลล์เพื่อช่วยลดการซื้อกระแสไฟฟ้า เปลี่ยนมาเป็นบ้านพลังงานเป็นศูนย์ เพื่อลดการใช้พลังงานให้เข้าใกล้การใช้พลังงานเป็นศูนย์ให้มากที่สุด เพื่อแก้ปัญหา Climate Change เป็นต้น 

ผศ.ดร.เกษรา ยังได้ยกตัวอย่าง การดำเนินธุรกิจเพื่อให้สอดคล้องกับเมกะเทรนด์ด้วยว่า ผู้ที่ซื้อบ้านต้องได้เริ่มต้นชีวิตด้วยไลฟ์สไตล์ใหม่ ที่สามารถแก้ปัญหาที่เป็น Social Challenge (ความท้าทายทางสังคม) ในด้านต่างๆ ฉะนั้นคนขายบ้านในวันนี้ จะเป็นเพียงแค่คนขายบ้านอย่างเดียวไม่ได้อีกต่อไปแล้ว ทั้งหมดนนี้ล้วนเกิดประโยชน์กับทุกฝ่าย ทั้งกับสังคม ลูกค้า และผู้ประกอบการเอง 

อีกด้านหนึ่ง ในมุมมองของ นายวรเดช รุกขพันธุ์ ปธ.จนท.บริหาร บจ.วีบียอนด์ ดีเวลลอปเม้นท์ ซึ่งเป็นกลุ่มธุรกิจที่เรียกตัวเองว่า Property Technology ได้แสดงวิสัยทัศน์ในหัวข้อ แพลตฟอร์มอสังหาฯ ลงทุนพลิกวิกฤติ ว่าแพลตฟอร์มออนไลน์ จะช่วยเข้ามาขับเคลื่อนภาคอสังหาริมทรัพย์ด้วยการเร่งการตัดสินใจซื้อ โดยการเป็นตัวกลางให้ผู้ซื้อ ขาย อสังหาริมทรัพย์จากทั่วโลกได้มาพบกันบนแพลตฟอร์ม จากสถิติแนวโน้มอสังหาฯในยุโรป กว่า 80% มีการตัดสินใจซื้อขายอสังหา ผ่านออนไลน์ 

อนาคตเทรนด์อสังหาฯไม่ใช่เป็นเพียงแค่ที่อยู่อาศัยอีกต่อไป ปัจจัยในการแข่งขันของภาคอสังหาฯในอดีต เช่น องค์กร ทำเล ความน่าเชื่อถือของบริษัท ราคา กำลังจะเปลี่ยนไป เนื่องจากในปัจจุบัน ได้มีเทรนด์ต่างๆเข้ามา ทำให้ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ต้องปรับตัวโดยนำเอาเทคโนโลยี ไลฟ์สไตล์ เข้ามาเป็นจุดที่น่าสนใจมากขึ้น

แพลตฟอร์มออนไลน์ ยังสามารถช่วยวิเคราะห์ไลฟ์สไตล์ของผู้ซื้อ เทียบกับอสังหาฯโครงการต่างๆ สามารถเข้าชมโครงการอสังหาฯผ่านแพลตฟอร์มแบบเสมือนจริง 360 องศา มีบริการ เกี่ยวกับอสังหาฯครบทุกมิติ ทั้งการซื้อ-ขาย ทั้งบ้านมือหนึ่งและมือสอง การให้เช่า การบำรุงรักษาบ้าน บริการหาช่าง การจำหน่ายอุปกรณ์สมาร์ทโฮม ตลอดจนถึงการลงทุนในอสังหาฯ นี่จึงถือเป็นการพลิกโฉมการซื้อขายอสังหาฯแบบใหม่ ที่จะช่วยเข้ามาขับเคลื่อนภาคอสังหาริมทรัพย์ให้เติบโตได้รวดเร็วขึ้น

ด้านการลงทุนในภาคอสังหาริมทรัพย์  นายกวินทร์ เอี่ยมสกุลรัตน์ กรรมการผู้จัดการ บจ.อัลไล รีท แมนเนจเมนท์ ได้กล่าวถึง เมกะเทรนด์ 2023 เกี่ยวกับอสังหาฯเพื่อการลงทุน ว่าจากการพูดคุยกับนักลงทุนสถาบันต่างประเทศ ทั้งฮ่องกง สิงคโปร์ พบว่าเทรนด์หลักๆที่จะส่งผลต่อภาคอสังหาฯไทย คือการเปิดประเทศของประเทศจีน เนื่องจาก ชาวจีนซื้อบ้าน และคอนโดคิดเป็นร้อยละ30 ของผู้ซื้อที่เป็นชาวต่างชาติ ฉะนั้นการกลับมาของนักท่องเที่ยวจีน จึงเป็นบวกกับธุรกิจโรงแรม ค้าปลีก และที่อยู่อาศัย แต่อาจมีการเปลี่ยนแปลงรูปแบบไปจากเดิม

เงินเฟ้อ และการขึ้นของอัตราดอกเบี้ย ก็มีผลต่อภาคอสังหาฯ โดยประเทศไทยยังถือว่ามีอัตราเงินเฟ้อที่ไม่มากเมื่อเทียบกับหลายประเทศทั่วโลก รวมถึง อัตราดอกเบี้ยของประเทศไทย ถือว่าต่ำเป็นที่2 ในเอเชียแปซิฟิก สิ่งเหล่านี้เป็นปัจจัยที่ไม่ได้แย่มากสำหรับประเทศไทย 

ที่ต้องจับตาดูในอีก 12 -24 เดือนจากนี้คือ การปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยของเฟด ที่อาจมีผลกระทบต่อภาคอสังหาฯ ทั้งต้นทุนที่เพิ่มขึ้นของฝั่งผู้ประกอบการ และอัตราดอกเบี้ยที่ผู้ซื้อต้องแบกรับมากขึ้น โดยเฉพาะเรื่องของความขัดแย้งทางภูมิรัฐศาสตร์ ทั้งระหว่างสหรัฐอเมริกา กับจีน หรือจีน กับไต้หวัน ล้วนส่งผลกระทบมาสู่เมืองไทยทั้งความเสี่ยง และโอกาส 

สำหรับ กองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ไทย(REIT : Real Estate Investment Trust) หลังโควิดผ่านมา ทั้งภาคศูนย์การค้า ,โกดัง-โรงงาน ,ออฟฟิศ และโรงแรม ก็ยังไม่มีส่วนไหนเลยที่ฟื้นตัวได้เท่าก่อนโควิด แต่คาดการณ์ว่า ภาคศูนย์การค้าน่าจะเป็นส่วนแรกที่จะฟื้นตัวได้ใกล้เคียงกับช่วงก่อนโควิดมากที่สุด ไม่ในปลายปี 2566 ก็ต้นปี 2567

ภาคโกดัง-โรงงาน นายกวินทร์ กล่าวว่า ได้รับผลกระทบค่อนข้างน้อย แต่ในขณะเดียวกันก็ไม่สามารถเพิ่มผลตอบแทนได้เท่าที่ควร ส่วนภาคสำนักงาน ก็ได้มีการปรับเปลี่ยนรูปแบบการใช้ออฟฟิศ ซึ่งก็จะเป็นความท้าทายของผู้ประกอบการ 

ภาคโรงแรมจะได้เห็นการฟื้นตัวกลับมา แต่ไม่เท่าเทียมกันเนื่องจาก โรงแรมขนาดกลางลงไปยังต้องใช้เวลาในการฟื้นตัว ส่วนตลาดบ้าน และคอนโด ถือว่าเริ่มกลับมาฟื้นตัว แต่ก็ยังมีอัตราที่ต่ำกว่าช่วงก่อนโควิด แต่ก็ยังถือว่ามีโอกาสที่จะขยายตัวมากขึ้นในปีนี้โดยเฉพาะตลาดคอนโด

นายกวินทร์ กล่าวถึงการลงทุนในอสังหาฯว่า การซื้ออสังหาฯโดยตรงนั้น จะได้รับผลตอบแทนอยู่ที่ประมาณ 5-7% ส่วนการซื้อหุ้น หรือหุ้นกู้ของภาคอสังหาฯ จะได้รับผลตอบแทนอยู่ที่ประมาณ 3-7% สำหรับหุ้นกู้ และ6-12% สำหรับการถือหุ้นไว้5-10 ปี นอกจากนั้นยังมีไพรเวทฟันด์ (กองทุนส่วนบุคคล)ที่ลงทุนในอสังหาฯ ที่ได้ผลตอบแทนค่อนข้างดี ซึ่งช่องทางเหล่านี้ยังเป็นทางเลือกใหม่ สำหรับนักลงทุนที่ต้องการลงทันในตลาดอสังหาฯได้อีกด้วย