อสังหาฯจับตา "ยุบสภา"เลือกตั้งใหม่ ซื้อ-ขาย บ้านชะลอ รอมาตรการเศรษฐกิจ

22 กุมภาพันธ์ 2566 - ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย คงมีแนวโน้มฟื้นตัวดีขึ้นชัดเจน ก็คงในช่วงครึ่งหลังของปี 2566 หลังทิศทางการเมืองมีความชัดเจนมากขึ้น  ซึ่งสอดคล้องกับมุมมองของ นายวิทยา อภิรักษ์วิริยะ ผู้จัดการทั่วไป Think of Living และ ดีดีพร็อพเพอร์ตี้ โดยกล่าวว่า ขณะนี้ นอกจากปัจจัยบวกจากการที่จีนเปิดประเทศเต็มรูปแบบจะช่วยขับเคลื่อนการฟื้นตัวของเศรษฐกิจไทยแล้ว ยังส่งผลให้ตลาดท่องเที่ยวและตลาดอสังหาริมทรัพย์มีแนวโน้มเติบโตตามไปด้วย 

เนื่องจากจีนถือเป็นกลุ่มลูกค้าหลักที่เข้ามาซื้ออสังหาฯ ไทยมากที่สุด แต่กำลังซื้อต่างชาติเพียงอย่างเดียวอาจไม่เพียงพอที่จะกระตุ้นให้ตลาดอสังหาฯ ไทยกลับมาคึกคักดังเดิมได้ เนื่องจากผู้บริโภคในประเทศซึ่งเป็นกลุ่มเป้าหมายหลักยังคงเผชิญความท้าทายหลายประการ ทั้งกำลังซื้อที่ลดลงจากภาวะเศรษฐกิจชะลอตัวต่อเนื่อง ภาวะเงินเฟ้อและอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้น ซึ่งส่งผลกระทบโดยตรงต่อผู้กู้ซื้อบ้านที่จะต้องจ่ายดอกเบี้ยสูงขึ้นหรือใช้เวลาในการผ่อนนานขึ้น

“ขณะเดียวกันมาตรการช่วยเหลือภาคอสังหาฯ จากภาครัฐบางส่วนได้สิ้นสุดลงในปี 2565 อย่างเช่นการผ่อนคลายมาตรการควบคุมสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย (Loan-to-Value: LTV) ส่วนมาตรการลดค่าโอนกรรมสิทธิ์ที่แม้จะมีการต่ออายุ แต่ถูกปรับเปลี่ยนรายละเอียดเป็นลดค่าโอนกรรมสิทธิ์เพียง 1% จากมาตรการเดิมที่ลดเหลือ 0.01% เท่านั้น ทำให้ผู้ซื้อ-ผู้ขายที่อยู่อาศัยปีนี้ต้องเสียค่าใช้จ่ายมากขึ้น ดังนั้น ผู้บริโภคที่วางแผนซื้อที่อยู่อาศัยในปีนี้จึงต้องมั่นใจในสภาพคล่องของตนเอง และมีวินัยทางการเงินที่มากพอด้วยเช่นกัน” 

เงินเฟ้อ-ดอกเบี้ย แท็กทีมฉุดอสังหาฯ 

นายวิทยา ยังระบุว่า ข้อมูลจากสำนักงานสภาพัฒนาการเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติ เผยว่า เศรษฐกิจไทยในไตรมาส 4 ปี 2565 ขยายตัว 1.4% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน ชะลอตัวจาก 4.6% ในไตรมาสก่อนหน้า ส่งผลให้เศรษฐกิจไทยทั้งปี 2565 ขยายตัวเพียง 2.6% ต่ำกว่าตัวเลขที่คาดการณ์ไว้ว่าจะขยายตัว 3.2% 

ขณะที่ข้อมูลจากธนาคารแห่งประเทศไทย เผยว่ายอดหนี้ครัวเรือนของไทย ณ ไตรมาส 3 ปี 2565 อยู่ที่ระดับ 87% ของ GDP มีปริมาณหนี้รวมสูงถึง 14.9 ล้านล้านบาท ซึ่ง 1 ใน 3 นั้นเป็นหนี้สินเชื่อที่อยู่อาศัย แม้หนี้ครัวเรือนจะลดลงจากช่วงก่อนหน้าแต่ยังมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง โดยเร่งขึ้นเร็วในช่วงโควิด-19 จากรายได้ที่ลดลงเป็นหลัก 

นอกจากนี้ อัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้นและความไม่แน่นอนของเศรษฐกิจโลกยังส่งผลให้ผู้บริโภคระมัดระวังในการใช้จ่ายมากขึ้น เพื่อลดความเสี่ยงที่จะก่อหนี้ใหม่เพิ่ม โดยเฉพาะหนี้จากการซื้อที่อยู่อาศัยซึ่งมีราคาสูงและระยะเวลาผ่อนชำระยาวนาน ซึ่งถือเป็นจุดเปราะบางที่ต้องจับตามองอย่างใกล้ชิด 

 
ไร้สัญญาณภาวะฟองสบู่อสังหาฯ

อย่างไรก็ดี แม้ความต้องการซื้อและเช่าที่อยู่อาศัยโดยรวมจะลดลงจากไตรมาสก่อน แต่มีทิศทางเติบโตอย่างน่าสนใจ โดยความต้องการซื้อโดยรวมเพิ่มขึ้น 36% และเพิ่มขึ้นทุกประเภทที่อยู่อาศัยเมื่อเทียบกับช่วงก่อนเกิดการแพร่ระบาดฯ จากดีมานด์ที่ปรับเพิ่มขึ้นนี้ คาดว่าที่อยู่อาศัยคงเหลือในตลาดจะค่อย ๆ ถูกดูดซับไป โดยภาพรวมยังไม่มีแนวโน้มจะเกิดภาวะสินค้าล้นตลาด (Oversupply) ขณะที่ความต้องการเช่าเพิ่มขึ้นถึง 124% จากช่วงก่อนเกิดการแพร่ระบาดฯ สะท้อนให้เห็นชัดเจนว่าเทรนด์เช่าที่อยู่อาศัยได้รับความนิยมมากกว่าการซื้อ เนื่องจากผู้บริโภคไม่มีเงินเก็บเพียงพอที่จะใช้ในการซื้ออสังหาฯ และการเช่ายังยืดหยุ่นเหมาะกับไลฟ์สไตล์ของผู้บริโภคปัจจุบันมากกว่า 

การเลือกตั้งใหม่ ตัวแปร คน ชะลอซื้อบ้าน  

นอกจากปัจจัยท้าทายข้างต้น อีกประเด็นที่น่าจับตามองในปีนี้ คือ การเลือกตั้งครั้งใหม่ที่กำลังจะเกิดขึ้น ซึ่งอาจทำให้ผู้บริโภคและนักลงทุนทั้งไทยและต่างชาติชะลอการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยในช่วงต้นปี 2566 ออกไปก่อน เพื่อรอดูความชัดเจนเกี่ยวกับนโยบายที่เกี่ยวข้องกับภาคอสังหาฯ รวมถึงแผนกระตุ้นเศรษฐกิจของรัฐบาลชุดใหม่ คาดว่าตลาดอสังหาฯ ไทยจะมีแนวโน้มดีขึ้นในช่วงครึ่งหลังของปี 2566 โดยการเติบโตของภาคการท่องเที่ยวและการกลับมาของนักท่องเที่ยวชาวจีนและชาติอื่น ๆ จะช่วยกระตุ้นให้เกิดความต้องการซื้ออสังหาฯ รวมถึงส่งผลให้ภาพรวมเศรษฐกิจฟื้นตัวดียิ่งขึ้น