ผ่าอนาคต 'ตลาดคอนโด' ปี 66 ล้วงลึก 'ปัจจัยบวก-ลบ'เศรษฐกิจไทย

25 พ.ย.2565 - นับถอยหลัง ขึ้นศักราชใหม่ ปี 2566 โดยคนในแวดวงอสังหาริมทรัพย์ ต่างเชื่อกันว่า สัญญาณ ภาพรวมเศรษฐกิจ ที่ฟื้นตัวสูงสุด ในรอบ 4 ปี จากหลากหลายปัจจัย ซึ่งส่งสัญญาณชัดเจน ตั้งแต่ช่วงครึ่งปีหลัง 2565 เป็นต้นมานั้น จะทำให้ สถานการณ์ธุรกิจคอนโดมิเนียมในปี 2566 มีแนวโน้มเติบโตขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ

 

เจาะมุมมอง นายพีระพงศ์ จรูญเอก นายกสมาคมอาคารชุดไทย ในงานสัมนาใหญ่ประจำปี ในหัวข้อ “ผ่ากลยุทธ์ธุรกิจคอนโดมิเนียม ปี 2023”
 

นายกสมาคมอาคารชุดไทย ล้วงลึกสถานการณ์คอนโดฯ ในปีหน้า ว่า ภายใต้คาดการณ์ การเติบโตของเศรษฐกิจไทย หรือ จีดีพี จะขยายตัวราว 4.7% ส่วนจีดีพีโลก ขยายตัว 2.7%  (คาดการณ์ของ IMF และ ธ.กรุงไทย) จะส่งผลต่อทิศทางการฟื้นตัวของตลาดคอนโดฯ ซึ่งปัจจัยสนับสนุนเศรษฐกิจนั้น ประกอบไปด้วย

• อุตสาหกรรมและการท่องเที่ยวหลัง Covid โดยเฉพาะ การเพิ่มขึ้นของนักท่องเที่ยวต่างชาติ 
• รายได้และกำลังซื้อของครัวเรือนดีขึ้น ทำให้การบริโภคภาคเอกชนขยายตัว จากความต้องการอัดอั้น,คงค้าง 
• มูลค่าการส่งออกจะปรับตัวดีขึ้นเล็กน้อย
• โครงการร่วมลงทนพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานระหว่างรัฐและเอกชน (PPP)

อย่างไรก็ดี นายพีระพงศ์ ประเมินว่า ทั้งเศรษฐกิจไทยและเศรษฐกิจโลกใน ปี 2566 ยังมีความเสี่ยง หรือ ปัจจัยลบหลายประการ ที่ต้องติดตาม และอาจทำให้เศรษฐกิจไม่ขยายตัวตามคาดได้เช่นกัน 

 

ปัจจัยลบเศรษฐกิจโลก

• เศรษฐกิจโลกมีแนวโน้มชะลอตัวลงจากอัตราเงินเฟ้อ 
• แนวโน้มการปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยนโยบาย
• วิกฤตการณ์ขาดแคลนพลังงานในยุโรป 
• ความเสี่ยงจากการปิดเมืองเพื่อควบคุมโรค และปัญหาอสังหาริมทรัพย์ของจีน

 

ปัจจัยลบเศรษฐกิจไทย 

• ปัญหาหนี้ครัวเรือน
• อัตราเงินเฟ้อสูง 
• อัตราดอกเบี้ยนโยบายเพิ่มขึ้นอยู่ที่ประมาณ 2% 

ขณะทิศทางอสังหาริมทรัพย์ปี 2566 โดยเฉพาะ ตลาดคอนโดฯ นั้น อาจประเมินได้จาก ข้อมูลการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัย (กทม.-ปริมณฑล) ประเภทนิติบุคคล พบ หน่วยการโอนฯประเภทนิติบุคคลเพิ่มขึ้นเล็กน้อย 2% ขณะศูนย์วิจัยกสิกรไทย คาดว่าการโอนฯ ใน กทม-ปริมณฑล ปี 2566 จะอยู่ที่ 1.75-1.82 แสนหน่วย (-2.8% ถึง +1.1%)

 

ส่วนยอดขายรวมที่อยู่อาศัยใหม่ กทม.-ปริมณฑล ปี 2563 ถึง ช่วง ครึ่งแรกของปี 2565 มีแนวโน้มฟื้นตัว ราว 2% ขณะยูนิตเปิดใหม่ ครึ่งปีแรก 2565 เติบโตเพิ่มขึ้นจากโครการเล็ก ระดับราคากลุ่มล่างเป็นหลัก  ซึ่งเมื่อประเมินปัจจัยที่จะกระทบต่ออสังหาฯ ปี 2566 นั้น มีทั้งปัจจัยบวก และ ปัจจัยลบ ที่ต้องร่วมพิจารณาด้วย ดังนี้ 

 

ปัจจัยบวกอสังหาฯ

1.การฟื้นตัวของอุตสาหกรรมและการท่องเที่ยว

• แรงงานและผู้ประกอบการกำลังซื้อสูงขึ้น 
• กลุ่มคนทำงาน Expat เพิ่มความต้องการซื้อที่อยู่อาศัย
• นักลงทุนจากต่างชาติ โดยเฉพาะชาวจีนช่วยเพิ่มยอดขายและการโอนกรรมสิทธิ์ 

2.เศรษฐกิจฟื้นตัวหลังโควิด

• กระตุ้นความเชื่อมั่นในการลงทุนภาครัฐและเอกชน

 

ปัจจัยลบอสังหาฯ

1.แนวโน้มดอกเบี้ยขาขึ้น 

• ส่งผลต่อการตัดสินใจของลูกค้าขอสินเชื่อ
• ผู้พัฒนาโครงการรายย่อยอาจต้องแบกรับต้นทุนที่สูงขึ้น

2.ต้นทุนค่าก่อสร้างทรงตัวในระดับสูง อาจจะมีโอกาสทรงตัวในระดับสูงต่อเนื่อง

3.หนี้ครัวเรือนสัดส่วนสูง

• จำกัดความสามารถในการซื้อของลูกค้า

4.การยุติมาตรการช่วยเหลือจากภาครัฐเพื่อกระตุ้นอสังหาฯ

• กระทบกลุ่มผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยในระดับราคาบ้านกลาง-ล่าง