ซื้อบ้านช่วงดอกเบี้ยขาขึ้น เตรียมความพร้อมอย่างไร

 

การปรับขึ้นดอกเบี้ยนโยบาย ซึ่งเป็นอัตรากำหนดขึ้นโดยธนาคารกลางแห่งประเทศไทย  มีผลต่อ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ เพราะคนซื้อบ้านอาจชะลอการตัดสินใจ จากดอกเบี้ยของธนาคารพาณิชย์ในประเทศ ปรับตัวสูง  และอาจบวกเพิ่ม ไม่ ต่ำกว่า 1-2%   

 

 

ดังนั้น เมื่อมีการปรับดอกเบี้ยนโยบายเพิ่มขึ้น ย่อมส่งผลกระทบโดยตรงกับทั้งภาคประชาชนและภาคธุรกิจไม่มากก็น้อยอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ ไม่เว้นแม้กระทั่งกับตลาดอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งการปรับขึ้นของดอกเบี้ยนโยบายเป็น 1% ในสถานการณ์ปัจจุบันนั้น ส่งผลกระทบหลัก ๆ ต่อตลาดอสังหาฯ

 

 ดร.อาภา อรรถบูรณ์วงศ์ ประธานกรรมการบริหาร บริษัท ริชี่เพลซ 2002 จำกัด (มหาชน)ในฐานะนายกกิตติมศักดิ์ สมาคมอาคารชุดไทย เปิดเผย “ฐานเศรษฐกิจ”ว่า นโยบายปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ย ส่งผลกระทบต่อคนซื้อบ้าน อย่างมาก ซึ่งส่วนทางกำลังซื้อที่เปราะบางมาจากสถานการณ์โควิด รายได้ในกระเป๋ายังไม่เพิ่มขึ้น ประกอบการเศรษฐกิจยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่   

อย่างไรก็ตามสิ่งที่ผู้ประกอบการและผู้ซื้อบ้านต้องเผชิญคือภาระที่เพิ่มขึ้น สิ่งที่ต้องทำคือ

• การเตรียมกระแสเงินสดในมือ
• การลดภาระหนี้
• หาแหล่งเงินกู้ต่ำที่สุด
•  เจรจา3ฝ่าย ทั้ง ผู้ซื้อผู้ประกอบการและแบงก์พาณิชย์ ว่าจะมีอะไรช่วยลูกค้าได้บ้าง
• เหนือสิ่งอื่นใด ผู้ซื้อต้องมองระยะยาวว่า แบกภาระไหวหรือไม่ เพราะหลายรายแม้แบงก์อนุมัติสินเชื่อแต่ต้องยอมทิ้งเพราะ ยอดการผ่อนสูงเกินกำลัง

 

 

อย่างไรก็ตาม   หากวงเงิน 1ล้านบาท  ดอกเบี้ย นโยบายเพิ่ม 1%  จะมีภาระที่ต้องบวกเพิ่ม อีก1หมื่นบาท เพิ่ม2% 2 หมื่นบาท เป็นต้น ดังนั้นการปรับขึ้นของดอกเบี้ยจึงมีผลอย่างมากต่อการตัดสินใจซื้อบ้าน

 

เช่นเดียวกับสูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ธนาคารอาคารสงเคราะห์  บริษัทวิจัยตลาดอสังหาฯ รวมถึงธนาคารแห่งประเทศไทยเอง ได้ออกมายอมรับและให้ผู้ซื้อบ้านและผู้ประกอบการเตรียมความพร้อมเพราะสิ่งที่จะกระทบตามมา นั่นคือ   

  

• ผู้ประกอบการในวงการอสังหาฯ มีต้นทุนทางการเงินสูงขึ้น

 

กลุ่มธุรกิจพัฒนาที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ จะต้องแบกรับต้นทุนทางการเงินที่สูงขึ้นจากการปรับตัวเพิ่มขึ้นของอัตราดอกเบี้ยนโยบาย เพราะในการสร้างโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ออกมาจำหน่ายนั้น ผู้ประกอบการจำเป็นจะต้องกู้เงินจากธนาคารมาใช้ในการดำเนินการ ดังนั้น เมื่ออัตราดอกเบี้ยนโยบายสูงขึ้น

 

ดอกเบี้ยธนาคารที่ผู้ประกอบการไปกู้มาก็ต้องปรับตัวสูงขึ้น นอกจากนั้นแล้ว ราคาวัสดุก่อสร้าง ต้นทุนในการผลิตต่าง ๆ ก็จะปรับตัวสูงขึ้นทั้งหมด ทำให้แนวโน้มในการวางแผนโครงการใหม่ออกขายอาจชะลอตัวลงได้ไม่มากก็น้อย

 

• คนอยากมีบ้านเป็นเจ้าของบ้านได้ยากมากขึ้น

ในส่วนของภาคประชาชนคนอยากมีบ้าน การปรับตัวเพิ่มขึ้นของอัตราดอกเบี้ยนโยบาย จะทำให้การยื่นกู้ขอสินเชื่อซื้อบ้านผ่านได้ยากขึ้น เพราะธนาคารจะเข้มงวดเรื่องการพิจารณาการปล่อยสินเชื่อมาก

 

เนื่องจากกลัวว่าผู้ขอกู้จะไม่สามารถแบกรับภาระค่างวดผ่อนได้ไหว เพราะดอกเบี้ยกู้ซื้อบ้านก็จะสูงขึ้นตามอัตราดอกเบี้ยนโยบายไปด้วย หรือในกรณีของคนที่กู้ซื้อบ้านไปแล้ว อยู่ในระหว่างการชำระผ่อนค่างวดนั้น

 

หากพ้นระยะเวลาช่วงต้นที่อัตราดอกเบี้ยถูกตรึงเอาไว้ให้คงที่ไปแล้ว ก็จะทำให้ต้องแบกรับค่างวดที่สูงขึ้นใหม่จากการปรับอัตราดอกเบี้ย จนทำให้หากไม่ได้มีการวางแผนการเงินมาเป็นอย่างดี ก็อาจแบกภาระหนี้ผ่อนงวดบ้านไม่ไหวได้

 

•  แนวโน้มตลาดอสังหาฯ ชะลอตัว หากอัตราดอกเบี้ยยังเป็นขาขึ้น

การปรับขึ้นดอกเบี้ยนโยบายนั้นส่งผลกระทบสำคัญที่สุดทั้งต่อผู้ประกอบการและประชาชนเหมือนกันคือ ทำให้กำลังในการซื้อของทุกคนลดลง ผู้ประกอบการเองก็มีต้นทุนในการซื้อ ในการลงทุนที่สูงขึ้น จึงผลีผลามในการลงทุนขยายธุรกิจต่อเนื่องไม่ได้

 

ในขณะที่ประชาชนก็มีกำลังซื้อต่ำลง เพราะของแพง ถ้ากู้ผ่อนอะไรก็ต้องเสียดอกแพง ทำให้เกิดความกลัวและเฝ้าระมัดระวังในการใช้จ่าย ด้วยเหตุนี้เอง หากแนวโน้มของอัตราดอกเบี้ยนโยบายยังคงเป็นขาขึ้นอยู่อย่างต่อเนื่อง โอกาสที่ตลาดอสังหาฯ จะชะลอตัวลงนั้นก็จะมีมากขึ้นตามไปด้วยนั่นเอง

 

เพราะเหตุผลสำคัญของการปรับอัตราดอกเบี้ยนโยบายเพิ่มขึ้นนั้น ก็เพื่อชะลอและคลี่คลายปัญหาภาวะเงินเฟ้อในระบบ ดังนั้น ในภาพรวมของผลกระทบที่เกิดขึ้นจึงทำให้เงินในระบบเศรษฐกิจหายไป ถูกดึงกลับไปอยู่กับสินทรัพย์มั่นคงแทน

 

อย่างไรก็ตาม สำหรับคนที่ต้องการซื้อบ้านเป็นของตัวเอง ก็ยังถือว่ามีโอกาสและจังหวะที่ดีอยู่ เนื่องจากยังมีสต็อกที่อยู่อาศัยค้างเหลือในระบบอยู่อีกมาก ทำให้ผู้ประกอบการบางส่วนอาจต้องเร่งระบายสต็อกเพื่อดึงเงินสดไปใช้หมุนเวียนในธุรกิจ จึงมีแนวโน้มได้เช่นกันว่าจะมีการให้โปรโมชั่นพิเศษที่ช่วยแบ่งเบาภาระค่าใช้จ่ายของผู้ซื้อได้

 

โดยสรุป การจะวางแผนซื้อบ้านไม่ว่าจะเป็นช่วงขาขึ้นหรือขาลงของดอกเบี้ยนโยบาย ก็จำเป็นจะต้องอาศัยความรอบคอบ รัดกุม และเตรียมสถานะทางการเงินให้พร้อมเสมอ เพื่อให้การซื้อบ้านของเรานั้นไม่สร้างภาระปัญหาตามมาภายหลัง

 

ด้าน บมจ.แสนสิริ ประเมินว่า ทันทีที่มีการประกาศเพิ่มดอกเบี้ยนโยบายขึ้นเป็น 1.00% และถือว่าเป็นการปรับดอกเบี้ยนโยบายเป็นครั้งที่ 3 จาก 0.50% เป็น 0.75% และกลายเป็น 1.00% ในที่สุด แน่นอนว่าหลายคนสงสัยว่าจะเกิดผลกระทบอะไรต่อประชาชนบ้าง เพราะในด้านเศรษฐกิจถือว่าเป็นการประกาศภาวะอัตราเงินเฟ้อสูงขึ้นแบบเต็มตัว

 

เมื่อดอกเบี้ยนโยบายเพิ่มขึ้น แน่นอนว่าได้รับผลกระทบไม่มากก็น้อย เพราะ ดอกเบี้ยสินเชื่อ ของธนาคารพาณิชย์ย่อมปรับตัวตามด้วยเช่นกัน เหตุนี้คนที่กำลังวางแผนซื้อบ้านหนีไม่พ้นที่จะตั้งคำถามมากมายเกี่ยวกับมาตราการนี้ ทั้งดอกเบี้ยนโยบายว่าคืออะไร ผลกระทบจะเป็นอย่างไร และท้ายสุดต่อไปนี้คนซื้อบ้านจะเสียดอกเบี้ยที่เพิ่มมากขึ้นหรือไม่

ดอกเบี้ยนโยบายคืออะไร?

 

ก่อนอื่นมาทำความเข้าใจกับคำว่า “ดอกเบี้ยนโยบาย” หรือ Policy Rate นั้นหมายถึง อัตราดอกเบี้ยที่ธนาคารกลางของแต่ละประเทศกำหนดขึ้นเพื่อใช้เป็นดอกเบี้ยอ้างอิง และดอกเบี้ยนโยบายนี้ยังเปรียบเสมือนเครื่องมือหลักในการส่งสัญญาณนโยบายการเงิน

 

สำหรับประเทศไทยจะมีคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) จากธนาคารแห่งประเทศไทย (แบงค์ชาติ) เป็นผู้กำกับดูแลดอกเบี้ยนโยบายให้อยู่ภายใต้กรอบของเงินเฟ้อไม่ให้เกิน 3%

โดยสามารถทำได้ 3 กรณีคือ

•   เพิ่มอัตราดอกเบี้ยนโยบาย = สัญญาณบอกเศรษฐกิจกำลังอยู่ในช่วงขาขึ้น
•  ลดอัตราดอกเบี้ยนโยบาย = สัญญาณบอกเศรษฐกิจอยู่ในช่วงซบเซา
•  คงอัตราดอกเบี้ยนโยบาย = สัญญาณบอกเศรษฐกิจกำลังอยู่ในภาวะน่าพอใจ หรือไม่จำเป็นต้องกระตุ้นด้วยการเพิ่มหรือลดอัตราดอกเบี้ยนโยบาย

 

ทำไมต้องเพิ่มดอกเบี้ยนโยบายขึ้นเป็น 1.00%

หลังจากที่คณะกรรมการนโยบายทางการเงิน (กนง.) ได้มีมติเอกฉันท์ให้ขึ้นอัตราดอกเบี้ยนโยบายเป็น 1.00% ต่อปี และมีผลให้บังคับใช้ทันที เรียกว่าเป็นการปรับอัตราดอกเบี้ยนโยบายครั้งที่ 3 จาก 0.25% เป็น 0.75% และ 1.00% ต่อปี เป็นผลมาจากทางคณะกรรมการฯ

 

ประเมินว่า เศรษฐกิจไทยมีแนวโน้มฟื้นตัวต่อเนื่องที่ร้อยละ 3.3 และ 3.8 ในปี 2565 และ 2566 ตามลำดับ ทั้งนี้เกิดจากแรงส่งของภาคท่องเที่ยวและการบริโภคภาคเอกชนเป็นสำคัญ แม้ด้านอัตราเงินเฟ้อทั่วไปยังอยู่ในระดับสูง แต่อุปทานจากราคาสินค้าโภคภัณฑ์มีแนวโน้มคลี่คลาย กนง. จึงเห็นควรทยอยปรับอัตราดอกเบี้ยนโยบายเพิ่มสูงขึ้น

 

เช่นเดียวกันหากเป็นการซื้อเพื่อลงทุน ก็จำเป็นต้องพิจารณาถึงโอกาสและความเสี่ยงให้ดี หากไม่มั่นใจว่าจะรับความเสี่ยงได้ไหว การชะลอการซื้อที่อยู่อาศัยเพื่อการลงทุนในช่วงดอกเบี้ยขาขึ้นออกไปก่อนก็เป็นตัวเลือกที่เหมาะสมมากกว่า