มือใหม่!ต้องรู้ เตรียมพร้อม 'ซื้อบ้าน'อย่างไร?ไม่ให้แผนสะดุด

26 ต.ค.2565 - แม้จะมีการวางแผนเพื่อเตรียม ซื้อบ้านหรือ ที่อยู่อาศัย อย่างดีเพียงใดก็ตาม แต่บ่อยครั้งที่พบว่า ผู้ซื้อมือใหม่ก็อาจจะต้องเผชิญกับความท้าทายหรือปัญหาต่าง ๆ ในระหว่างขั้นตอนการซื้อขายอสังหาฯ ได้ จึงควรหาข้อมูลเพื่อรับมือกับปัญหาไว้ด้วยเช่นกัน 

ล่าสุด DDproperty’s Thailand Consumer Sentiment Study เปิดผลสำรวจ แล้วพบว่า เรื่องที่ผู้บริโภคส่วนใหญ่มีความรู้น้อยที่สุดเมื่อต้องซื้อที่อยู่อาศัยอันดับแรก คือ

• ค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมที่เกี่ยวข้องกับการซื้อบ้าน/คอนโดฯ (19%) 
• เรื่องภาษี (16%) 
• ค่าธรรมเนียมทางกฎหมาย 
• สินเชื่อบ้าน/คุณสมบัติทางการเงินในสัดส่วนที่เท่ากัน (12%) 

สะท้อนให้เห็นว่าผู้บริโภคยังคงต้องการคำแนะนำจากผู้เชี่ยวชาญที่มีประสบการณ์ 
 

ทั้งนี้ ดีดีพร็อพเพอร์ตี้ (DDproperty)  จึงรวบรวมปัญหาอันดับต้น ๆ ที่ผู้ซื้อบ้าน/คอนโดฯ มักเผชิญ พร้อมแนะนำแนวทางบริหารจัดการและรับมือ เพื่อให้ผู้บริโภคได้เตรียมพร้อมป้องกันก่อนเกิดปัญหา

• เงินออมไม่มี เงินดาวน์ไม่พร้อม 

แม้ผู้บริโภคจะสามารถยื่นขอสินเชื่อเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยจากธนาคารได้ แต่สิ่งที่หลายคนมักลืมนึกถึงคือ ค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ในการทำธุรกรรมรวมทั้งเงินดาวน์ ซึ่งผู้บริโภคต้องมีการวางแผนออมเงินก้อนเพื่อใช้ในการวางเงินดาวน์ตอนทำสัญญาด้วย เนื่องจากปกติแล้วธนาคารจะให้วงเงินกู้ไม่เกิน 80% ของราคาซื้อขายหรือราคาประเมิน (เลือกราคาที่ต่ำกว่า) ดังนั้นผู้ซื้อต้องเตรียมเงินไว้อย่างน้อย 20% ของราคาซื้อขายเพื่อเป็นเงินดาวน์จ่ายให้กับผู้ขาย

อย่างไรก็ตาม บางโครงการอาจมีการร่วมมือกับธนาคารซึ่งทำให้ผู้กู้ซื้อบ้านได้รับวงเงินกู้ที่สูงขึ้น ส่งผลให้ค่าใช้จ่ายที่ผู้บริโภคต้องจ่ายเองก็จะน้อยตามไปด้วย ขณะเดียวกัน โครงการที่ยังสร้างไม่เสร็จจะให้ผู้บริโภคสามารถผ่อนดาวน์กับโครงการได้โดยตรง แต่จะมีทั้งผ่อนดาวน์เท่ากันทุกงวด หรืออาจมีงวดบอลลูน ซึ่งเป็นงวดที่ต้องจ่ายเงินสูงกว่างวดดาวน์ปกติ ดังนั้น ทางที่ดีที่สุดสำหรับผู้วางแผนซื้อที่อยู่อาศัยคือต้องเริ่มเก็บออมเงินเพื่อสำรองใช้ในกรณีฉุกเฉินต่าง ๆ ด้วย 

• ยื่นกู้แต่ไม่ผ่าน 

ขั้นตอนนี้เป็นช่วงที่ผู้บริโภครอลุ้นผลอย่างใจจดใจจ่อ แม้จะมีการเตรียมตัวมาอย่างดี แต่ก็มีโอกาสที่จะกู้ไม่ผ่านได้เช่นกัน ขึ้นอยู่กับการพิจารณาอนุมัติเงินกู้ของแต่ละธนาคาร/สถาบันการเงิน ส่วนใหญ่จะมีขั้นตอนการพิจารณาที่คล้ายคลึงกันจากข้อมูลในแบบฟอร์มยื่นแสดงความจำนงขอกู้ และหลักฐานประกอบการขอกู้ตามเงื่อนไขที่ธนาคารกำหนด การไม่ได้รับอนุมัติวงเงินสินเชื่ออาจมีสาเหตุมาจากการส่งเอกสารไม่ครบ ฐานเงินเดือนหรือรายได้หลักไม่มั่นคงเพียงพอ มีภาระหนี้มากเกินไป หรือมีประวัติทางการเงินที่ไม่ดีมาก่อน ดังนั้น ผู้บริโภคควรเลือกธนาคารสำรองเผื่อไว้เป็นอีกทางเลือกในกรณีที่ธนาคารแรกกู้ไม่ผ่านด้วย และหากต้องการยื่นกู้อีกครั้ง ควรกลับมาวางแผนการเงินใหม่ให้มีความมั่นคงมากขึ้น เร่งเคลียร์ปัญหาหนี้สินหรือประวัติการค้างชำระต่าง ๆ ให้เรียบร้อยก่อน

• วัสดุ/เฟอร์นิเจอร์ไม่เป็นไปตามโฆษณา 

การเลือกซื้อโครงการบ้าน/คอนโดฯ ที่สร้างไม่เสร็จนั้น อาจมีความเสี่ยงที่จะเจอปัญหาวัสดุ/เฟอร์นิเจอร์ไม่เป็นไปตามที่ตกลงไว้ในตอนแรก หรือพื้นที่ส่วนกลางไม่ตรงตามที่โฆษณาไว้ ในขั้นตอนการตรวจสอบก่อนเซ็นรับโอนกรรมสิทธิ์ ผู้ซื้อควรเก็บเอกสารโบรชัวร์เสนอขาย โปรโมชั่น รวมทั้งรายละเอียดในสัญญาไว้เป็นหลักฐาน เพื่อแจ้งให้ทางโครงการปรับแก้ไขจุดบกพร่องหรือเจรจาร่วมกันเพื่อขอรับการเยียวยาอย่างอื่นทดแทน ส่วนกรณีที่ก่อสร้างไม่ตรงตามแบบที่ตกลงซื้อขายกันนั้น ผู้บริโภคสามารถไปที่เขตเพื่อขอดูเลขที่ใบอนุมัติ และนำเลขดังกล่าวไปขอดูพิมพ์เขียวของโครงการที่ขออนุญาตก่อสร้างที่กรมโยธาธิการและผังเมือง เพื่อตรวจสอบว่าสร้างตรงตามแบบที่ทำการประกาศขายหรือไม่

หากพบว่าสร้างไม่ตรงกับที่โฆษณา และ/หรือ ไม่ตรงกับการยื่นขออนุญาตไป ผู้ซื้อสามารถนำหลักฐานดังกล่าวยกเลิกสัญญากับทางโครงการได้ และขอเงินที่ชำระไปแล้วทั้งหมดคืน เพราะการก่อสร้างไม่เป็นไปตามสัญญา

• โครงการขอ EIA ไม่ผ่าน 

รายงานการประเมินผลกระทบสิ่งแวดล้อม หรือ EIA (Environmental Impact Assessment Report) มีบทบาทในการควบคุมไม่ให้โครงการก่อสร้างต่าง ๆ ส่งผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม โครงการที่อยู่อาศัยใดที่ทำ EIA ไม่ผ่านจะไม่สามารถก่อสร้างต่อได้ แต่บางโครงการมักเปิดขายล่วงหน้าก่อนยื่นเรื่องขอ EIA หรืออยู่ระหว่างการขอ EIA ซึ่งถือเป็นความเสี่ยงที่ผู้ซื้อต้องลุ้นในอนาคต ถ้าโครงการขอ EIA แล้วไม่ผ่าน จะต้องคืนเงินจองและเงินดาวน์ทั้งหมดให้ผู้ซื้อตามกฎหมาย หากผู้ซื้อยังสนใจเป็นเจ้าของห้องชุดนั้นอยู่ ควรสอบถามแนวทางแก้ไขกับโครงการว่าจะยื่นแก้ไขจนกว่า EIA จะผ่านหรือไม่และใช้เวลาเท่าไร แต่ถ้าผู้ซื้อไม่ต้องการรอ ควรสอบถามว่าโครงการจะสามารถคืนเงินจองเต็มจำนวนให้ได้ภายในเมื่อไร หากไม่มีความชัดเจนหรือไม่มีความคืบหน้า ผู้ซื้อที่เสียหายควรรวมตัวกันเพื่อเรียกร้องสิทธิ์เป็นกลุ่ม ไปลงบันทึกประจำวันกับตำรวจในท้องที่ และติดต่อสำนักงานคุ้มครองผู้บริโภค (สคบ.) ให้ช่วยเหลือ 

• โครงการเสร็จล่าช้าหรือสร้างไม่เสร็จ 

อาจเกิดขึ้นได้จากปัญหาด้านการก่อสร้างหรือสภาพคล่องของโครงการเอง ซึ่งผู้บริโภคควรตรวจสอบรายละเอียดในสัญญาตั้งแต่ต้นว่าทางโครงการมีการระบุความรับผิดชอบในกรณีที่สร้างเสร็จล่าช้ากว่ากำหนด หรือสร้างไม่เสร็จอย่างไรบ้าง หากโครงการสร้างเสร็จล่าช้าโดยมีสาเหตุมาจากผู้ขายหรือผู้ประกอบการ กรณีนี้ผู้ขายต้องจ่ายค่าปรับให้กับผู้ซื้อเป็นรายวัน อัตราวันละ 0.01% ของราคาซื้อขาย จนกว่าจะมีการสร้างแล้วเสร็จและทำการส่งมอบให้ผู้ซื้อเป็นที่เรียบร้อย หรือแล้วแต่การเจรจาตกลงเป็นกรณีไป ส่วนกรณีที่คอนโดฯ สร้างไม่เสร็จหรือหยุดสร้าง โดยไม่มีการชี้แจงหรือแสดงความรับผิดชอบในการชดเชยเยียวยาให้กับผู้ซื้อ ผู้ซื้อมีสิทธิ์ขอยกเลิกสัญญาและขอเงินคืนได้ทั้งหมด ไม่ว่าจะเป็นเงินจอง เงินทำสัญญา และเงินดาวน์ พร้อมกับสามารถเรียกดอกเบี้ยได้ 7.5% ต่อปี