พลิกที่ดินการเคหะฯ ปั้นเมืองใหม่รับผังเมืองกทม.

 

การจัดทำผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครฉบับปรับปรุงครั้งที่ 4 เริ่มนับหนึ่งใหม่ตามพระราชบัญญัติการผังเมือง พ.ศ.2562 ซึ่งตามขั้นตอน จะบังคับใช้ได้อย่างช้าปี 2568 จากเดิมมีแผนประกาศใช้ช่วงปี 2564 โดยเนื้อหาสาระสำคัญได้ยึดตามกรอบที่เคยร่างไว้ 

 

เนื่องจากมีการปรับการใช้ประโยชน์ให้กับที่ดินเอกชน ค่อนข้างสูงตามศักยภาพที่เปลี่ยนแปลงไป โดยเฉพาะแนวเส้นทางรถไฟฟ้า โครงข่ายถนน ส่งผลให้การหาที่อยู่อาศัยในเขตเมือง ตามกำลังซื้อที่เคยวางแผนเดิมไว้เริ่มยากยิ่งขึ้น ทำให้ต้องขยับออกไปยังชานเมืองห่างไกลแหล่งงาน

ปักหมุดเมืองใหม่

              

ปมปัญหาดังกล่าว เป็นเหตุให้นายชัชชาติ สิทธิพันธ์ ผู้ว่าราชการกรุงเทพมหานคร มีแนวนโยบายปรับผังเมืองรวมกทม.ฉบับใหม่ เพิ่มเติมโดยเพิ่มพื้นที่พัฒนาเมืองใหม่ มุ่งเน้นนำที่ดินของภาครัฐออกพัฒนา

 

เพื่อสนับสนุนการสร้างเมืองรูปแบบพึ่งพาตนเองได้ในทุกกิจกรรม และลดความแออัดคับคั่ง จากการเดินทางเข้าหาแหล่งงานย่านศูนย์กลางเมืองเกิดความสูญเสียทางเศรษฐกิจอย่างมหาศาล

              

สำหรับแนวทาง แหล่งข่าวจากกรุงเทพมหานคร เปิดเผย “ฐานเศรษฐกิจ” ว่า ผู้ว่าฯกทม.ได้มอบนโยบายให้เพิ่มพื้นที่เมืองใหม่ ใส่ไว้ในผังเมืองรวมกทม.ฉบับใหม่ เพื่อคนทุกกลุ่มวัย เป้าหมายเพื่อนำที่ดินแปลง ใหญ่เนื้อที่ไม่ต่ำกว่า 1,000 ไร่ มาพัฒนา เป็นเมืองแบบครบวงจร กระจายความเจริญไปยังพื้นที่โดยรอบ

 

ขณะเดียวกันการสร้างเมืองจะต้องมีการลงทุน ตัดถนน ลากเส้นทางรถไฟฟ้าเข้าสู่พื้นที่ สร้างแหล่งงาน เพื่อดึงดูดความสนใจ โฟกัส ย่านร่มเกล้า ลาดกระบัง   มีนบุรี บางขุนเทียน อื่นๆ ซึ่งส่วนใหญ่จะเป็นที่ดินของการเคหะแห่งชาติ ดีเวลลอปเปอร์และแลนด์ลอร์ดใหญ่ของรัฐที่มีศักยภาพสูง

 

โดยผู้ว่าฯกทม. มองว่า หากปรับสีผังเอื้อให้กับที่ดินเอกชน ก็จะเน้นพัฒนาตามกลไกตลาด แต่หากปรับสีผังให้กับที่ดินรัฐ จะสร้างประโยชน์ให้กับคนอีกหลายกลุ่มโดยเฉพาะผู้มีรายได้น้อยสามารถมีที่อยู่อาศัยใกล้แหล่งงานเป็นของตนเองและเป็นการสร้างเขตเศรษฐกิจใหม่

              

 

“ผู้ว่าฯกทม. ให้นโยบายเบื้องต้น ให้มีรายละเอียดเบื้องต้นของเมืองบริวาร,เมืองใหม่ หากมีที่ดินแปลงใหญ่ซึ่งจะพัฒนาเบ็ดเสร็จครบวงจร โดยท่านมองว่า ที่อยู่ใกล้กทม.มีอยู่หนึ่งแปลงคือเคหะร่มเกล้าของการเคหะฯ”

แหล่งข่าวกล่าวต่อว่า สำหรับพื้นที่ที่นำร่องได้ก่อนคือเคหะชุมชนร่มเกล้าของการเคหะฯเนื้อที่รวมกว่า 2,000 ไร่ ปัจจุบันเหลือพื้นที่ว่างรอพัฒนา กว่า 600 ไร่ บริเวณนี้จะพัฒนาเป็นเมืองใหม่ แต่จะทำอย่างไรจะให้การพัฒนาเชื่อมโยงกันทั้ง 2,000 ไร่ ซึ่งกทม.ได้เชิญการเคหะฯ พัฒนาในรูปแบบดังกล่าว ซึ่งการเคหะฯเองมีแผนดำเนินโครงการร่วมกับภาคเอกชน

 

ทั้งศูนย์การค้า แหล่งช็อปปิ้ง โรงเรียนนานาชาติ โรงเรียนทั่วไป  ที่อยู่อาศัยทั้งแนวราบแนวดิ่งทุกระดับ โรงพยาบาล โครงการมิกซ์ยูสศูนย์การประชุมและจะมีการลงทุนถนนรวมไปถึงการเชื่อมโยงรถไฟฟ้าสำหรับร่มเกล้าเป็นเกตเวย์สู่ เขตเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก (อีอีซี) ใกล้สนามบินสุวรรณภูมิ รวมถึงรถไฟแอร์พอร์ตลิงก์ ซึ่งเป็นส่วนหนึ่งของโครงการรถไฟความเร็วสูงเชื่อมสามสนามบิน(ดอนเมือง -สุวรรณภูมิ-อู่ตะเภา)

 

ปัดฝุ่นที่ดิน-ขอปรับสีผัง พลิกโฉมเมือง

              

อย่างไรก็ตาม เมื่อช่วง 3-4 เดือนที่ผ่านมาการเคหะฯได้ยื่นขอปรับการใช้ประโยชน์สีของผังเมือง บริเวณเคหะชุมชนร่มเกล้าจากพื้นที่สีเหลือง (ย.2) ที่อยู่อาศัยแนวราบ เป็นพื้นที่สีแดง (ประเภทพาณิชยกรรม)

 

 นอกจากนี้ ยังปรับสีผังบริเวณ เคหะชุมชนรามอินทรา บนที่ดินกว่า 100 ไร่ ปัจจุบันมีสภาพเสื่อมโทรม มีปัญหาน้ำท่วมขัง เพราะสร้างมานาน ตามแผนจะทุบทิ้งบ้านพัฒนาเป็นตึกสูงมิกซ์ยูส เนื่องจากที่ดินมีราคาสูงจากการมาของรถไฟฟ้าสายสีชมพูและตั้งอยู่ติดกับถนนรามอินทรา

 

โดยการเคหะฯจะใช้ 2 วิธีคือ 1.ซื้อบ้านคืน หรือ 2.ร่วมโครงการโดยให้เจ้าของบ้านเข้าอยู่อาศัยหากพัฒนาแล้วเสร็จ อีกทำเลที่การเคหะฯต้องการพัฒนาโดยใช้โมเดลของแฟลตดินแดงคือชุมชนบึงกุ่ม ชุมชนคลองจั่น เนื้อที่กว่า 10 ไร่ และต้องการถมบึงขนาดใหญ่(ลำพังพวย)ซึ่งเป็นที่ดินของการเคหะฯเอง เพื่อขยายการพัฒนาออกไป

 

แต่ในทางปฎิบัติตามกฎหมายผังเมืองจะถมพื้นที่โล่ง,บึงสาธารณะได้ไม่เกิน 15% ของพื้นที่ อีกทั้ง กทม. ยังใช้เป็นแก้มลิงรับน้ำช่วงฤดูฝน ซึ่งมองว่า ทำเลบึงกุ่ม เป็นทำเลศักยภาพและอนาคตจะมีรถไฟฟ้าสายสีน้ำตาล (แคลาย-บึงกุ่ม) พาดผ่าน อนาคตจะเป็นเมืองอยู่อาศัยย่านพาณิชยกรรมที่น่าจับตายิ่ง  ตามการใช้ประโยชน์ที่ดินที่เปลี่ยนแปลงไป   

 

บางขุนเทียนเมืองสีเขียว

              

แหล่งข่าวกล่าวอีกว่า อีกพื้นที่จะเป็นบางขุนเทียนที่การเคหะฯ มีที่ดินซึ่งจะพัฒนาเป็นเมืองสีเขียว สามารถเป็นเมืองอยู่อาศัยชั้นดี เมืองสุขภาพผู้สูงอายุ และการท่องเที่ยวเชิงนิเวศ โดยพื้นที่ดังกล่าวเป็นที่ดินแปลงใหญ่ การเคหะฯมีแผนพัฒนาเป็นศูนย์สุขภาพ

 

ดันศูนย์ช็อปปิ้งรับต่างชาติ

              

“ฐานเศรษฐกิจ” สอบถามไปยังการเคหะฯถึงแผนพัฒนาโครงการดังกล่าวซึ่งได้รับคำตอบว่าเป็นแผนที่ต้องดำเนินการให้เป็นรูปธรรมโดยเฉพาะที่ดินแปลงร่มเกล้าเคยวางแผนไว้ว่าจะพัฒนาเป็นมิกซ์ยูสแหล่งช็อปปิ้งขนาดใหญ่ มูลค่ากว่า 3 หมื่นล้านบาท

 

รองรับนักท่องเที่ยวชาวต่างชาติที่รอขึ้นเครื่องที่สนามบินสุวรรณภูมิ เหมือนประเทศญี่ปุ่น และจะมีฟีดเดอร์รับส่งระหว่างโครงการกับสนามบินเพื่ออำนวยความสะดวกอีกด้วย

              

ที่ผ่านมาผู้ว่าการเคหะฯคนก่อนเคยยื่นขอปรับสีผังเมืองรอบปรับปรุงปัจจุบัน จากสีเหลืองเป็นสีน้ำตาล (ที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก) หรือสีแดง แต่ถูกปฏิเสธจาก กทม. โดยให้เหตุผลว่าการปรับสีผังต้องปรับแบบค่อยเป็นค่อยไป ตามขั้นบันไดคือจากสีเหลืองเป็นสีส้ม (ที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง) ก่อนจะเป็นสีน้ำตาลและแดงตามลำดับ

 

แต่ทั้งนี้  การเคหะฯสามารถพัฒนาตามรูปแบบการพัฒนาโครงการขนาดใหญ่ (PUD)  ที่ผังเมืองฉบับนี้จะกำหนดไว้ เอื้อประโยชน์ต่อการลงทุนทั้งภาครัฐและเอกชน โดยพื้นที่ซึ่งจะมีการพัฒนาเป็นโครงการขนาดใหญ่ในบริเวณที่ถูกควบคุมด้วยข้อกำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดินของผังเมืองรวม

 

อาจทำให้ขาดการผสมผสานกันเป็นชุมชนเมืองที่มีคุณภาพ มาตรการนี้จึงจะเป็นเครื่องมือช่วยจัดทำแผนผังการใช้ประโยชน์ที่ดินและความหนาแน่นที่สอดคล้องกับศักยภาพการพัฒนาด้วยการปรับ FAR (สัดส่วนพื้นที่ก่อสร้างต่อพื้นที่ดิน) ในพื้นที่ที่โครงการใหม่ให้เหมาะสม

 

พร้อมกับจัดทำแผนผังโครงสร้างพื้นฐานด้านคมนาคมขนส่งสาธารณูปโภคและสาธารณูปการเป็นไปโดยสอดคล้องกัน ทั้งภายในพื้นที่โครงการและการเชื่อมต่อกับพื้นที่โดยรอบให้คุ้มค่ากับการลงทุนและการพัฒนาระบบเศรษฐกิจและสังคมต่อไป

              

อย่างไรก็ตาม การพัฒนาที่ดินเคหะร่มเกล้าให้เป็นเมืองเกิดการสร้างงานสร้างอาชีพ โดยคนที่อยู่ในพื้นที่ไม่ต้องเดินทางไกล เพราะจะมีแหล่งงาน รองรับ รูปแบบการลงทุนจะเป็นลักษณะสัมปทานให้เอกชนพัฒนา 30 ปี ทั้งยัง เป็นทำเลศักยภาพเชื่อมโยงเมืองอีอีซี และสนามบินสุวรรณภูมิอีกด้วย