อสังหาฯ ขับเคลื่อนเศรษฐกิจไทย ระเบิดเวลา หรือ เครื่องจักรใหม่

หนี้ครัวเรือน ที่เป็นปัญหาเชิงโครงสร้างต่อเศรษฐกิจไทย ซึ่งสะสมมานาน และถูกซ้ำเติมอีกระลอกใหญ่ ด้วยวิกฤติโควิด -19 ส่งผล ณ ไตรมาส 2 ปี 2565 ครัวเรือนไทย มีหนี้สูงถึง 88% ของจีดีพี (การเติบโตทางเศรษฐกิจ) กำลังเป็นกับดักสำคัญ ต่อทิศทางภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย ในยุคนี้และยุคหน้าอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ ฉะนั้น การวางยุทธศาสตร์ ขับเคลื่อนตลาด นับหลังจากนี้ จึงเป็นโจทย์ที่ต้องตีให้แตก 

 

'ฐานเศรษฐกิจ' สัมภาษณ์เปิดใจ  นายมีศักดิ์ ชุณหรักษ์โชติ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย ในโอกาส ครบรอบ 50 ปี ก่อตั้งสมาคมฯ ที่อยู่ระหว่างแก้ปัญหา และ แสวงหาโอกาสใหม่ๆ ในการผลักดันภาคอสังหาฯไทย โดยเป้าหมายสูงสุด เพื่อหวังเป็นอีกเครื่องจักรใหม่ ส่งเสริมเศรษฐกิจไทยในอนาคต ทั้งจากความต้องการในประเทศและจากต่างประเทศ ที่ยังรอให้ปลดล็อค

จาก 1 ล้านล.สู่จุดต่ำสุด

นายมีศักดิ์ ย้อนภาพการเติบโตของภาคอสังหาฯ ไทย ว่าก่อนวิกฤติโควิด-19 ตลาดนี้ มีสัดส่วนหนุนจีดีพี จากเม็ดเงินหมุนเวียนในระบบเศรษฐกิจมหาศาล กว่า 1 ล้านล้านบาทต่อปี แต่สัญญาณการชะลอตัว บ่มเพาะมาตั้งแต่ก่อนเข้าปี 2563 และ ลงสู่จุดต่ำสุดในช่วงการล็อกดาวน์ปิดประเทศ ปี 2564-2565 แม้บางจังหวะ อาจเห็นการเติบโตของที่อยู่อาศัยแนวราบ ที่เกิดจากดีมานด์วิถีใหม่ (New Normal) โดยเฉพาะกลุ่ม บ้านเดี่ยว ระดับกลาง-บน ช่วยดันภาพรวมฟื้นตัวขึ้นเล็กน้อย

 

อีกด้านจากการพาเหรดลดราคาสินค้าระดับท็อปในกลุ่มคอนโดมิเนียม เช่น ห้องละ 30 ล้านบาท ลดราคาเหลือ 20 ล้านบาท ทำให้ตลาดคึกคักในบางช่วงบางตอน จนกระทั่ง ภาพดังกล่าวฟุบลง ภายใต้อสังหาฯในภูมิภาค , ที่อยู่อาศัยกลุ่มระดับล่าง ยอดขายหายไปค่อนข้างมาก ภาพสะท้อนดังกล่าว ยังมาจาก ผู้ประกอบการรายใหญ่ในตลาด ที่ยืนหนึ่งมานานหลายปี มูลค่าธุรกิจก็ลดลงอย่างชัดเจนเช่นกัน 

รีเจ็กต์พุ่ง 50% วัดใจ กนง.ขึ้นดอกเบี้ย 

โจทย์สำคัญ ที่ฉุดตลาดที่อยู่อาศัย คือ ปรากฎการณ์หนี้ครัวเรือนไทย ที่เร่งตัวสูงมาก ซึ่งนายมีศักดิ์ ระบุว่า ย้อนไป 10 ปีก่อนหน้า หนี้ครัวเรือนไทย ยังอยู่ระดับ 50% ต่อจีดีพี แต่ปัจุบัน เข้าใกล้แตะ 100% แล้ว นั่นเท่ากับ ช่องว่างของกำลังซื้อที่เหลือ มีน้อยลง  บ่งชี้ความไม่แน่นอนของทิศทางอสังหาฯ ว่าจะไปต่ออย่างไร  เมื่อยอดขาย ล้อไปกับการปล่อยสินเชื่อของธนาคาร  ซึ่ง เมื่อหนี้เต็มเพดาน การปล่อยกู้ก็ยากขึ้น โดยเป็นผลมาจาก วิกฤติเงินเฟ้อ ดันค่าครองชีพของครัวเรือนไทย หนักสุดกระทบกลุ่มคนระดับกลาง-ล่าง ที่ดิ้นรน อยากมีที่อยู่อาศัยเป็นของตัวเอง แต่เข้าไม่ถึง เพราะ ความเข้มงวดของการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่มีมากขึ้น แม้ สภาพคล่องของสถาบันการเงินมีล้นตลาด   

 

"น่าพิจารณาที่ว่า ขณะนี้ สภาพคล่องของภาคธนาคาร เหลือล้นมากสุดเป็นประวัติการณ์ แม้ดอกเบี้ยกำลังจะขึ้นก็ตาม แบงก์เองมีความพยายามจะปล่อยสินเชื่อที่อยู่ฯ ให้เงื่อนไขดีๆ แต่ ความสามารถในการผ่อนชำระของผู้ยื่นกู้ระดับกลาง-ล่าง ต่ำลงกว่าอดีต เกิดยอดรีเจ็กต์ หรือ ปฎิเสธสินเชื่อสูงถึง 50% "

 

นายมีศักดิ์ กล่าวต่อว่า ภาคอสังหาฯ กำลังจับตา ผลการประชุมของคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) ที่จะมีการพิจารณาเรื่อง ดอกเบี้ยนโยบาย 28 ก.ย.นี้ จุดที่กำลังเป็นห่วงตามมา คือ การยกเลิก ดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านคงที่ 3 ปีแรก ของหลายธนาคาร  ซึ่งผลกระทบจะชัดเจนมหาศาล อาจทำให้ยอดรีเจ็กต์พุ่งสูงขึ้นอีกมาก และจะกระทบผู้ที่อยู่ระหว่างการผ่อนชำระ กลุ่มกลาง-ล่าง จ่อเป็นหนี้เสีย NPL อีกมาก เช่นเดียวกับ มาตรการของแต่ละธนาคาร ที่ยังคงช่วยเหลือลูกหนี้ ด้วยการให้ผ่อนชำระขั้นต่ำมาเป็นเวลานานแล้ว คาดว่าหลังจากนี้ น่าจะเตรียมยกเลิกไปพร้อมๆกัน

ศก.-อสังหาฯ โตเหลื่อมล้ำ 

ทั้งนี้ ปัจจุบัน แม้ปรากฎ การให้ข่าวบางส่วนของผู้พัฒนาฯอสังหา ว่า ภาพรวมตลาด มีทิศทางดีขึ้นตามลำดับ จากสถานการณ์วิกฤติโควิด-19 ที่คลี่คลายลง แต่เจาะไส้ใน อสังหาฯ กับ เศรษฐกิจไทย เวลานี้ เป็นการฟื้นตัวแบบตัว K (K-Shaped) ซึ่งเหลื่อมล้ำ และ ไม่เท่าเทียม โดย ขา K ส่วนบน แทนยอดขายอสังหาฯ ในระดับบนสุดของตลาด เช่น ข่าว บ้านหรูราคา 100 ล้านบาท ขายหมดได้ในเวลารวดเร็ว สวนทางขา K ส่วนล่าง ซึ่งแทน 'กำลังซื้อ' กลุ่มคนธรรมดา ที่ยังดิ่งลงเรื่อยๆ 

 

นายมีศักดิ์ วิเคราะห์ต่อว่า นอกจาก กำลังซื้อของกลุ่มคนรวยที่ยังแข็งแกร่ง และอาจมีความร่ำรวยขึ้นอีกในช่วงโควิด ยอดขายบ้านหรู - คอนโดฯแพง - โครงการรีสอร์ท , วิลล่า เมืองท่องเที่ยว ที่ขายดี ยังมาจาก พฤติกรรมการใช้เงิน และ ลงทุน ที่เปลี่ยนไปของกลุ่มคนดังกล่าว บางส่วนนำเงินที่เดิมใช้ในการท่องเที่ยวต่างประเทศ มาลงที่อสังหาฯ แทน อย่างไรก็ดี ไม่คาดว่าจะมีส่วนสนับสนุนตลาดได้อย่างยั่งยืน เนื่องจาก กำลังซื้อกลุ่มดังกล่าวมีจำกัด หมดแล้วหมดเลย ขณะที่ซัพพลายที่ถูกพัฒนาขึ้นมาเพื่อรองรับ ถูกเติมเข้ามาในตลาดอย่างต่อเนื่อง น่าเป็นห่วงมาก 

 

 'ระเบิดเวลา' หนี้เสีย-ซัพพลายล้น 

ในทางทางสนับสนุนตลาดอสังหาฯ เบื้องต้น จากการที่รัฐขยายระยะเวลา ลดหย่อนค่าธรรมเนียม การโอนกรรมสิทธิ์ ครอบคลุมค่าจดจำนอง เหลือ 0.01% จนถึงสิ้นปี 2565 รวมถึง การยกเลิกมาตรการ LTV ชั่วคราวนั้น นายมีศักดิ์ เปิดใจว่า ขณะนี้รัฐอาจต้องยอมรับแล้วว่า ไม่ค่อยได้ผลมากนัก จากการทดลองมาในระยะเวลาหลายปี แต่ไม่ใช่ไม่มีความจำเป็น เป็นการช่วยกระตุ้นในลักษณะเฉพาะหน้า อย่างไรก็ตาม เห็นว่า ความกดดันในแง่ดอกเบี้ย หนี้ครัวเรือน กำลังเป็น 'ระเบิดเวลา' ทั้งในภาคอสังหาฯ และ ระบบการเงินไทย  ซึ่งหากย้อนไปในอดีต มาตรการกระตุ้นอสังหาฯ ที่ได้ผลอย่างมาก คือ การยกเว้นเก็บภาษีเฉพาะ สำหรับธุรกิจอสังหาฯ ซึ่งอยากให้รัฐนำกลับมาใช้อีกครั้ง เพื่อช่วยลดต้นทุนผู้พัฒนา และ ทำให้ราคาบ้านต่ำลง เพิ่มการเข้าถึง 

 

" ทศวรรษที่แล้ว จีดีพีไทยโต 7-8% ดอกเบี้ยต่ำ คนก็มีกำลังซื้อบ้าน อสังหาฯขายดีมากล้อไปกับเศรษฐกิจ ขณะ 5 ปีก่อนหน้าโควิด เศรษฐกิจไม่ได้ดีมาก แต่อสังหาฯก็ยังไปได้ดี เพราะรัฐ กับ ธนาคาร สนับสนุนการปล่อยสินเชื่อ แต่หลังจากนี้ แรงกระตุ้นจากภาคการเงินน่าจะออกแรงลงแล้ว " 

 

เหตุผลความจำเป็น ที่รัฐจะต้องพิจารณาเพิ่มเติม ในการสนับสนุนมาตรการใหม่ๆ ให้ภาคอสังหาฯ ซึ่งถูกเสนอไว้หลายแนวทางนั้น มาจาก ปริมาณซัพพลายบ้าน-คอนโดฯ ที่มีจำนวนล้นเพิ่มขึ้นมาก โดยเฉพาะตลาดหลัก กทม.-ปริมณฑล สต็อกค้าง 8.6 แสนล้านบาท   เพราะดีมานด์ กับ ซัพพลาย ไม่สมดุลกัน ยังไม่นับรวมทั้งประเทศ ซึ่งขณะนี้ตลาดภูมิภาค ก็กำลังสาหัสเช่นกัน ยอดขายชะลอตัวลง ผู้พัฒนาฯ ต้องยอมเชือดเนื้อลดราคา จากรายได้ภาคการเกษตรที่ฟื้นตัวช้า รวมถึง ภาคการท่องเที่ยวในหัวเมืองหลักๆด้วย 

 

จี้รัฐหนุนลงทุน'อสังหาฯ'ปล่อยเช่าถูก

ทั้งนี้ ในแนวทางออก และ ยุทธศาสตร์ขับเคลื่อนอสังหาฯ ในระยะหน้า เบื้องต้น นายมีศักดิ์ เสนอว่า เนื่องจาก ภาคอสังหาฯ มีความจำเป็นต้องระบบเศรษฐกิจไม่น้อย โจทย์ที่ต้องรัฐต้องเร่งแก้ไข  คือ เพิ่มการเข้าถึงที่อยู่อาศัย โดยอาศัยสภาพคล่องที่ล้นอยู่ในระบบการเงินเข้ามาช่วย เช่น ดึงกลุ่มคนที่มีฐานะ มีการลงทุน ในสินทรัพย์ต่างๆ เปลี่ยนมาซื้อลงทุนในอสังหาฯ และ ปล่อยเช่า ผ่านการสนับสนุนของรัฐ ด้านภาษี เพื่อสร้างแรงจูงใจ อีกด้าน คนไทยก็จะได้อยู่อาศัย จ่ายค่าเช่าต่อเดือนในอัตราที่น้อยลง และ เมื่อมีฐานะการเงินที่พร้อม บัญชีย้อนหลังอ้างอิงได้ ก็สามารถยื่นกู้เป็นเจ้าของเองได้ในภายหลัง น่าจะเป็นตัวช่วยผลักดันอสังหาฯในประเทศได้เป็นอย่างดี 

 

อีกส่วนสำคัญ ยังคงเน้นย้ำ การสนับสนุน การซื้อ-อยู่อาศัย ของชาวต่างชาติ ในตลาดแนวราบ นอกเหนือโควต้าเดิม 49% ในโครงการคอนโดฯ เนื่องจาก ขณะนี้ ความต้องการในคอนโดฯของชาวต่างชาติ ลดความนิยมลงแล้ว ขณะที่ดีมานด์แนวราบในกลุ่มคนต่างชาติ เกิดขึ้นมานานแล้วมากกว่า 10 ปี ในทุกภูมิภาค เมืองท่องเที่ยวของไทย เป็นปัญหาใต้พรม ที่รู้เห็นกัน แต่ไม่ได้นำขึ้นมาจัดระเบียบให้ถูกต้อง ทั้งๆที่จะเป็นโอกาสอย่างมากมาย ขณะนี้ จึงเป็นโอกาส ให้ไทยหันกลับมาทบทวน ว่าจะผลักดันประเด็นนี้อย่างไร เพื่อสร้างประโยชน์ต่อเนื่องให้ธุรกิจเชื่อมโยงและระบบเศรษฐกิจอย่างจริงจังและยั่งยืน ปิดกั้นผลกระทบข้อห่วงใยต่างๆ 

 

"แทบไม่มีประเทศไหน ปฎิเสธการให้ต่างชาติ ซื้อที่อยู่อาศัยแบบ 100% ส่วนใหญ่จะเปิดช่อง พร้อมๆกับข้อจำกัด และ เงื่อนไขที่รัดกุม เช่น ญี่ปุ่น สิงคโปร์ อังกฤษ ฝรั่งเศล เพราะเค้ามองว่าสร้างเม็ดเงินจากการอยู่อาศัยจับจ่ายใช้สอย ลงสู่เศรษฐกิจท้องถิ่นได้โดยตรง รัฐบาลไทยก็ควรทำเช่นกัน "

 

สำหรับ 28 ก.ย.นี้ ภาคีเครือข่ายสมาคมอสังหาริมทรัพย์ในส่วนกลางและส่วนภูมิภาคทั่วประเทศ เช่น สมาคมอสังหาฯภูเก็ต ,สงขลา,3 จังหวัดชายแดนใต้ ,เชียงใหม่ ,ชลบุรี ฯล จะจัดสัมนาใหญ่ประจำปี ในโอกาสครบรอบ 50 ปี สมาคม ภายใต้หัวข้อ 'อสังหาริมทรัพย์ไทย ...พลังขับเคลื่อนเศรษฐกิจไทย' ซึ่งจะระดมความคิดเห็น ในแง่การปรับปรุงกฎระเบียบ เพื่อช่วยผลักดันธุรกิจอสังหาฯ กระตุ้นกำลังซื้อทั้งในและต่างประเทศ ที่ พารากอนฮออล์ 3 ชั้น 5 ศูนย์การค้าสยามพารากอน