เศรษฐกิจฟื้น คอนโดฯคืนชีพทะลัก กว่า60%

 

ครึ่งปีหลังปี 2565 สถานการณ์การระบาดของโควิด-19เริ่มคลี่คลายส่งผลให้การเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยใหม่เติมเข้าสู่ตลาดมากขึ้น เมื่อเทียบกับช่วงปีที่ผ่านมา จากการคาดการณ์ของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (REIC) พบว่าในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล ปี 2565 จะมีโครงการที่อยู่อาศัยเกิดใหม่ 77,728 หน่วย หรือเพิ่มขึ้นในสัดส่วน 50.8% เมื่อเทียบกับช่วงปีก่อน

              

ที่เป็นเช่นนี้เพราะผู้ประ กอบการเริ่มเชื่อมั่นว่าเศรษฐกิจและตลาดอสังหาริมทรัพย์เริ่มฟื้นตัวดีขึ้น นับตั้งแต่ช่วงไตรมาส 3 ต่อไตรมาส 4 ของปีนี้ จากนโยบายเปิดประเทศของรัฐบาลมีการเดินทางทำกิจกรรมได้อย่างต่อเนื่อง ความต้องการที่อยู่อาศัยใหม่มีมากขึ้นขณะเดียวกันยังเชื่อมั่นว่ารัฐบาลจะออกมาตร การกระตุ้นเศรษฐกิจต่อเนื่องทั้งการขยายอายุการลดค่าโอนกรรมสิทธิ์ จดจำนอง รวมถึงมาตรการ LTV

 

คอนโดฯคืนสู่ตลาด

              

นายวิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (REIC) สะท้อนว่าการเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ตลอดปีนี้ มีสัดส่วนเกือบจะใกล้เคียงกับช่วงก่อนเกิดสถานการณ์โควิดที่มีจำนวนหน่วยในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลเฉลี่ยปีละ 100,000 หน่วย ที่เป็นจุดสังเกตที่น่าจับตาคือ คอนโดมิเนียมเริ่มกลับคืนสู่ตลาด

 

โดยพบว่าโครงการใหม่ในพื้นที่กรุงเทพมหานคร-ปริมณฑล ในช่วง 6 เดือนแรกของปี 2565 การเปิดโครงการใหม่ประเภทคอนโดมิเนียมกลับขึ้นมามีสัดส่วนเกินกว่าครึ่งของโครงการที่อยู่อาศัยเปิดตัวใหม่ทั้งหมด โดยมีสัดส่วน 63.3% ขณะที่โครงการบ้านจัดสรรลดลงมาอยู่ที่ 36.7% ซึ่งถือว่าเป็นสัดส่วนที่ใกล้เคียงกับช่วงก่อนเกิดสถานการณ์การระบาดของโควิด ในปี 2561 และมูลค่าการเปิดตัวโครงการใหม่สูงกว่าค่าเฉลี่ยก่อนเกิดการระบาดของโควิด-19

 

 

ที่ดินแพงตัวแปรสำคัญ

              

 

ขณะตัวแปรเกิดจากราคาที่ดินปรับตัวสูงและขยายเป็นวงกว้าง จากการลงทุนโครงสร้างพื้นฐานรัฐรถไฟฟ้า ทำให้ราคาขายต่อหน่วยปรับตัวสูงตาม ขณะการเดินทางเข้าสู่แหล่งงานมีส่วนสำคัญดังนั้นคอนโดมิเนียมพื้นที่ใช้สอยไม่มากราคาไม่แพงในเมือง จึงตอบโจทย์ความต้องการ ส่วนบ้านแนวราบราคาจับต้องได้ในเมืองแทบไม่มีให้เห็น ปัจจุบันมักกระจายออกสู่นอกเมืองเพื่อหาต้นทุนที่ดินที่ถูกกว่า

ฝั่งธนครองใจคอนโด

              

ความเคลื่อนไหวของโครงการใหม่ปัดหมุด ช่วงไตรมาส 2 ปี 2565ในทำเลยอดนิยม อันดับหนึ่งอยู่ใน เขตธนบุรี 3,098 หน่วยเป็นคอนโดมิเนียมทั้งหมด มีมูลค่า 3,718 ล้านบาท ราคาขายอยู่ที่ 1 ล้านบาทต้นๆ ไปถึง 1.5 ล้านบาทต่อหน่วย รองลง มา คืออำเภอปากเกร็ด จังหวัดนนทบุรี 2,739 หน่วย แบ่งเป็นคอนโดมิเนียม 2,380 หน่วย

 

 

บ้านจัดสรร 359 หน่วย มูลค่า 9,749 ล้านบาท ตามด้วยบางพลีบ้านจัดสรรทั้งหมด 1,763 หน่วยมูลค่า 32,436 หน่วย เขตลาดพร้าว จำนวน 1,250 หน่วย เป็นคอนโดมิเนียมทั้งหมดจำนวน มูลค่า 4,669 ล้านบาท เขตจตุจักร จำนวน 1,209 หน่วย เป็นคอนโดมิเนียม 1,199 หน่วย บ้านจัดสรร 10 หน่วย มูลค่า 3,515 ล้านบาท นอกจากนี้ที่น่าจับตาเขตมีนบุรี 1,131 หน่วยเป็นคอนโดมิเนียมทั้งหมดเนื่องจากมีรถไฟฟ้าเกิดขึ้น

              

 

มองว่าเป็นทำเลที่ ผู้บริโภคและผู้ประกอบการให้ความสนใจ เดินทางสะดวกโดยใช้เส้นทางรถไฟฟ้า เข้าหาแหล่งงานในเมือง โดยเฉพาะฝั่งธนบุรีที่ราคาที่ดินไม่สูงมากเมื่อเทียบกับฝั่งพระนครอีกทั้งที่ดินรอพัฒนายังมีอยู่พอสมควรระวังปัจจัยลบ

              

อย่างไรก็ตามเมื่อมีปัจจัยบวก จากสถานการณ์โควิดขาลง การเปิดประเทศเต็มรูปแบบ รวมถึงการใช้มาตรการกระตุ้นกำลังซื้อในประเทศของรัฐบาลอย่างต่อเนื่อง การจัดโปรโมชั่นลดแลกแจกแถมของผู้ประกอบการ รวมถึงสถาบันการเงินของรัฐอย่างธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) และธนาคารออมสิน สนับสนุนให้คนมีบ้าน ฯลฯ แต่ในช่วงครึ่งปีหลัง REIC มองว่ายังมีปัจจัยลบที่ไม่ควรมองข้าม ได้แก่

              

1. อัตราดอกเบี้ยที่มีแนวโน้มปรับขึ้นในช่วงครึ่งปีหลัง

 

2. การระบาดโควิดที่ยังมีผลเรื้อรังในการฉุดรั้งการขยายตัวทางเศรษฐกิจอยู่ ถึงแม้ว่าความรุนแรงจะลดลง

 

3. สภาวะการจ้างงานและการมีรายได้ของประชากรในภาคการท่องเที่ยวตลอดจนภาคบริการยังคงอยู่ ในภาวะฟื้นตัวช้า

 

4. ภาวะหนี้ครัวเรือนอยู่ในระดับที่สูงถึงประมาณ 90% ของจีดีพีทำให้กลุ่มผู้มีรายได้น้อยถึงปานกลางในกลุ่มอาชีพอิสระจะเข้าถึงสินเชื่อได้ยากเช่นเดียวกับช่วงปีที่ผ่านมา

 

5. ภาวะการเพิ่มขึ้นของ NPL (หนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้) ของสถาบันการเงินอาจจะส่งผลใหสถาบันการเงินระมัด ระวังในการปล่อยสินเชื่อต่อไป

 

6. ต้นทุนค่าก่อสร้างปรับตัวสูงขึ้นทำให้ราคาที่อยู่อาศัยโครงการใหม่อาจมีการปรับตัวขึ้นในช่วงครึ่งปีหลัง

 

7. กลุ่มนักท่องเที่ยวต่างชาติที่เป็นกำลังซื้อคอนโดมิเนียมยังคงเข้ามาในประเทศน้อยจากผลกระทบโควิดรวมถึงสงครามระหว่างรัสเซียกับยูเครนทำให้ความต้องการซื้อคอนโดมิเนียมในภาพรวมฟื้นตัวช้าโดยเฉพาะอย่างยิ่งจีน และแม้ว่าปัจจุบันจะมีนักท่องเที่ยวจากประเทศอินเดียเข้ามาซื้ออสังหาริมทรัพย์ในไทย แต่ นายวิชัย ยํ้าว่า ไม่สามารถเข้ามาแทนที่จีนได้

 

              

แม้เวลานี้คอนโดมิเนียมจะกลับมายึดครองตลาดอีกครั้ง แต่เมื่อมีปัจจัยบวกย่อมมีปัจจัยเสี่ยงเป็นข้อเตือนภัย หากเปิดโครงการมากเกินไปอาจซํ้าเติมสต็อกที่มีอยู่เดิมได้!!!