ขึ้น'ดอกเบี้ย'สกัด 'เงินเฟ้อ' กระทบคนซื้อคอนโดฯ แบกค่างวดเพิ่ม

26 สิงหาคม 2565 - นายณัฎฐา คหาปนะ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย จำกัด กล่าวว่าตลาดคอนโดมิเนียมในไตรมาสที่ 2 ยังคงค่อยๆ ฟื้นตัวขึ้นมาอย่างต่อเนื่อง เพื่อตอบรับกับเศรษฐกิจที่ค่อยๆปรับตัวดีขึ้น แม้จะต้องเผชิญกับสภาวะต้นทุนก่อสร้างที่สูงขึ้นก็ตาม อีกทั้งยังมีในเรื่องของอัตราเงินเฟ้อที่ยังคงเพิ่มขึ้นและยังไม่มีทีท่าว่าจะลดลง 

แม้จะเป็นเรื่องที่ไม่สามารควบคุมได้แต่ผู้ประกอบการยังทยอยเปิดตัวโครงการใหม่ออกมาอย่างต่อเนื่อง ซึ่งสอคคล้องกับดัชนีความเชื่อมั่นของผู้ประกอบการธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัยในภาวะปัจจุบันนั้นมีประมาณ 49.8 จากไตรมาสที่แล้วที่ 47.1 สะท้อนให้เห็นว่าผู้ประกอบการมีแนวโน้มความเชื่อมั่นในการพัฒนา

คอนโดฯใกล้มหาวิทยาลัย ขายดี 

ในไตรมาส 2 ที่ผ่านมาพบว่าโครงการพรีเซลล์ที่ทำยอดขายได้ดีคือโครงการที่ตั้งอยู่ในทำเลที่มีศักยภาพใกล้สิ่งอำนวยความสะดวกและราคาขายต่อห้องไม่สูงมากนัก หรือโครงการที่ตั้งอยู่ใกล้สถานศึกษาก็สามารถมียอดรับรู้รายได้ที่ดีเช่นกันโดยจำนวนหน่วยขายได้ใหม่ในไตรมาส 2 อยู่ที่ 5,080 หน่วย จากอุปทานที่เปิดขายใหม่ในไตรมาสนี้ มีจำนวนทั้งสิ้น 15,164 หน่วย คิดเป็นอัตราการขายที่ร้อยละ 33.5 อัตราการขายลดลงในอัตราร้อยละ 3.8 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันในปีก่อนหน้า และลดลงร้อยละ 10.0 เมื่อเทียบกับไตรมาสแรกของปี จาการที่หน่วยขายได้ใหม่มีอัตราลดลงเนื่องจากโครงการที่เปิดการขายในไตรมาสนี้มีจำนวนยูนิตต่อโครงการที่ค่อนข้างสูง และการเปิดขายโครงการจะเลือกเปิดขายเพียงบางตึกและบางชั้นเท่านั้น 

ซึ่งหลายโครงการมีแนวโน้มยอดขายที่เป็นบวก หากแต่เทียบสัดส่วนหน่วยขายได้กับจำนวนยูนิตทั้งโครงการที่มากทำให้มีอัตราส่วนในการขายที่น้อย โดยในช่วงเวลานี้กลุ่มผู้ซื้อจะเป็นกลุ่มนักลงทุนเพื่อซื้อปล่อยเช่าและเก็งกำไรเทียบเท่ากับกลุ่ม Real Demand

ราคาคอนโดฯปรับเพิ่ม

ในครึ่งปีหลังนี้ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์มีแนวโน้มทยอยเปิดตัวโครงการอย่างต่อเนื่อง โดยยังคงพัฒนาโครงการแนวสูงและโครงการแนวราบควบคู่กันไป โดยปัจจัยที่สำคัญที่จะทำให้การพัฒนาคอนโดมิเนียมเติบโตคือการได้รับการตอบรับที่ดีจากกลุ่มผู้ซื้อในทุก Segment ในส่วนของทำเลในการพัฒนาโครงการในเขตกรุงเทพฯ จะพบว่าเริ่มน้อยลงและหายากมากขึ้น หากแต่เป็นที่ดินในบริเวณที่มีโครงสร้างพื้นฐานการเชื่อมต่อไปยังฝั่งตะวันออก หรือที่ดินที่อยู่ในบริเวณที่เป็นชานเมืองและมีการขยายเส้นทางรถไฟฟ้ารวมถึงพื้นที่ใกล้ทางด่วนที่จะเกิดขึ้นใหม่ในอนาคต แม้จะอยู่ในเขตชานเมืองกรุงเทพฯ แต่ถ้ามีสิ่งอำนวยความสะดวกเหล่านี้เข้าถึงก็จะส่งผลให้ความต้องการที่อยู่อาศัยตามมา ซึ่งที่ดินที่มีศักยภาพดังกล่าวในปัจจุบันได้มีการดันราคาสูงขึ้น และอาจจะส่งผลให้การแข่งของผู้พัฒนาโครงการมีมากเพราะต้องแบกรับภาระต้นทุนหลายทาง ทำให้ต้องปรับราคาขายต่อห้องเพิ่มขึ้นซึ่งอาจส่งผลต่อการฟื้นตัวของอสังหาฯ

จับตา ขึ้นดอกเบี้ย กระทบโอนกรรมสิทธิ์ 

ในขณะที่การประกาศของขึ้นดอกเบี้ยเพื่อสกัดเงินเฟ้อของแบงก์ชาติ อาจจะทำให้ผู้ที่จะตัดสินใจซื้อคอนโดมิเนียมนั้นได้รับผลกระทบโดยตรง เพราะกู้ได้ในวงเงินที่ลดลงสวนทางกับราคาขายของที่อยู่อาศัยที่สูง เนื่องจากการปรับขึ้นของดอกเบี้ยจะทำให้ผู้กู้ต้องแบกภาระการจ่ายต่องวดเพิ่มขึ้น อาจจะส่งผลทำให้ความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยชะลอตัวรวมถึงทำให้ยอดการโอนกรรมสิทธิ์ติดลบ ถึงอย่างไรก็ดีภาครัฐบาลก็ให้ความสำคัญและพยายามหามาตรการต่างๆ ไม่ว่าจะเป็นมาตรการการลดค่าโอนและค่าจดจำนองสำหรับที่อยู่อาศัยในสามล้านบาทแรกส่วนเกินคิดเป็นอัตราปกติที่ 2% ซึ่งเพดานราคาที่เท่าไหร่ยังคงต้องคอยติดตามมาตราการดังกล่าวต่อไป 

รวมถึงมาตรการผ่อนปรน LTV ที่จะมีการขยายมาตราการไปโดยจากเดิมที่จะสิ้นสุดในปลายปี 2565 แต่อย่างไรก็ตามถือว่าเป็นโอกาสที่ดีของกลุ่มผู้ซื้อในประเทศในช่วงเวลานี้ โดยมาตรการดังกล่าวจะเป็นตัวช่วยกระตุ้นกำลังซื้อในประเทศเพื่อให้ตลาดอสังหาฯ ขับเคลื่อนไปต่อได้ในระหว่างที่รอชาวต่างชาติให้กลับเข้ามาในประเทศได้เต็มรูปแบบ เพราะความหวังในการฟื้นฟูเศรษฐกิจของภาคอสังหาฯ คือกำลังซื้อของชาวต่างชาติ อันจะส่งผลให้ตลาดคอนโดมิเนียมมีแนวโน้มที่กลับมาสดใสและมีความคล่องตัวมากขึ้น