โด๊ปอสังหาพยุงศก.ขยาย LTV คุมดอกเบี้ยกู้ -ต่างชาติลงทุน40ล้านซื้อบ้าน1ไร่

 

 

 “ฐานเศรษฐกิจ” จัดงานสัมมนา “PROPERTY INSIDE 2022 ทางรอด อสังหาฯ หลังโควิด-ไฟสงคราม” มีนายอาคม เติมพิทยาไพสิฐ รัฐมนตรีว่าการกระทรวงการคลัง กล่าวปาฐกถาพิเศษ ในหัวข้อ “อสังหาฯ เครื่องยนต์ขับเคลื่อนเศรษฐกิจไทยได้จริงหรือ” พร้อมด้วยนายนิพนธ์ บุญญามณี รัฐมนตรีช่วยว่าการกระทรวงมหาดไทย ร่วมถ่ายทอดนโยบายรัฐกับการกระตุ้นอสังหาฯ

 

หารือธปท.ต่อ LTV

              

นายอาคม เติมพิทยาไพสิฐ รัฐมนตรีว่าการกระทรวงการคลัง กล่าวว่า ไม่สามารถปฎิเสธได้ว่าภาคอสังหาฯ เป็นหนึ่งในเครื่องยนต์สำคัญในการขับเคลื่อนเศรษฐกิจ เพราะมีห่วงโซ่อุปทานที่ยาวและลึกมาก

 

ซึ่งถือเป็น Lead Indicator หรือ ตัวชี้นำเศรษฐกิจ วัดได้จากยอดการโอน การจดจำนอง หรือยอดการขออนุญาตการก่อสร้าง ซึ่งหากมียอดเหล่านี้เกิดขึ้น จะทำให้ในระยะอีก 3-6 เดือนข้างมีการลงทุน หรือ การก่อสร้างเกิดขึ้นจริง

              

ทั้งนี้ ที่ผ่านมารัฐบาลได้ออกมาตรการเพื่อสนับสนุน คือ มาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนในอัตรา 2 % และค่าธรรมเนียมการจดจำนอง 1% ลงเหลือในอัตราเท่ากันที่ 0.01% และมาตรการผ่อนปรนในเรื่อง LTV ของธนาคารแห่งประเทศไทย(ธปท.)

 

ให้สามารถขอสินเชื่อได้สูงสุดถึง 100% ของมูลค่าหลักประกัน ซึ่งมาตรการดังกล่าวทั้งหมดจะสิ้นสุดในปลายปี 2565 นี้ โดยกระทรวงการคลัง จะมีการหารือร่วมกับ ธปท. ในการพิจารณาขยายอายุมาตรการ รวมทั้งหารือร่วมกับกระทรวงมหาดไทย ในการหารือมาตรการเสริมอื่นๆ ด้วย เพื่อหนุนเศรษฐกิจในภาคอสังหาฯ ให้โตได้ 8-9% ต่อเนื่องไปจนถึงปี 2566

              

“ที่จะไปหารือกับ ธปท. ก็คงจะดูในเรื่องของการกำกับดูแลดอกเบี้ยสินเชื่อของแบงก์เอกชนและของรัฐเอง ซึ่งหากคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) จะปรับขึ้นก็คงต้องดูในเรื่องของภาคตลาดเงินด้วยไม่ให้ดอกเบี้ยเป็นภาระมากจนเกินไป” นายอาคม กล่าว

              

 

อย่างไรก็ตาม ยอมรับว่าการปรับขึ้นดอกเบี้ย จะกระทบต่อต้นทุนของผู้ซื้ออสังหาฯ และผู้ประกอบการ ดังนั้นในแง่ของการกำกับอัตราดอกเบี้ยจึงมีความสำคัญ พร้อมกันนี้ยังระบุอีกว่า รัฐบาลพร้อมรับฟังทุกความคิดเห็นและข้อเสนอแนะของภาคเอกชน ในการกำหนดมาตรการต่างๆ

 

ดึงต่างชาติฟื้นอสังหาฯ

              

นายอาคม กล่าวอีกว่า นอกจากนี้ ในการพัฒนาผลิตภัณฑ์ภาคอสังหาฯ ที่ขณะนี้ได้เห็นทิศทาง โดยเฉพาะจากบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ ที่หันมามุ่งเน้นเรื่องสิ่งแวดล้อม รวมถึงการตอบโจทย์สังคมผู้สูงอายุ ซึ่งรัฐบาลเตรียมออกมาตรการด้านภาษี เพื่อช่วยลดต้นทุนในเรื่องของอุปกรณ์ที่จำเป็นในการอำนวยความสะดวกในกลุ่มผู้สูงอายุด้วย

              

 

อีกทั้ง ยังมองกลุ่มตลาดอสังหาริมทรัพย์ในกลุ่มรายได้ระดับบน ที่ยังเป็นโอกาส โดยรัฐบาลได้ออกมาตรการลดภาษีนิติบุคคล เพื่อดึงดูดชาวต่างชาติที่มีรายได้สูงเข้ามาพักอยู่อาศัยในไทยในระยะยาว หรือ หลังเกษียณ ขณะเดียวกันยังมองเห็นโอกาสในการพัฒนาอสังหาฯ ในกลุ่มอาคารสำนักงาน ที่ขณะนี้พบว่าราคาที่ดินในไทยยังถูกกว่าประเทศเพื่อนบ้าน เช่น เวียดนาม ถือเป็นโอกาสในการดึงดูดให้ธุรกิจต่างชาติ เข้ามาตั้งสำนักงานใหญ่ในไทยมากขึ้นด้วย

              

 

ทั้งนี้ แม้สถานการณ์การแพร่ระบาดของโควิด-19 ในภาพรวมจะคลี่คลายลง แต่ช่วงนี้ยังมีการติดเชื้อเร็วและมากพอสมควร ดังนั้นจึงยังต้องระมัดระวังตัวเอง ขณะเดียวกันทุกประเทศยังเผชิญกับผลกระทบจากของสงครามรัสเซีย-ยูเครน ที่กระทบไปถึงราคาพลังงานและอาหารให้ปรับสูงขึ้น

 

รวมทั้งทิศทางดอกเบี้ยขาขึ้น จากการดำเนินนโยบายของธนาคารกลางสหรัฐอเมริกาหรือ เฟด เพื่อสกัดเงินเฟ้อที่พุ่งสูงขึ้น ส่งผลกระทบไปถึงเงินทุนเคลื่อนย้าย ไหลออกจากไทยจำนวนมาก โดยขณะนี้ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ได้มีการเฝ้าจับตาอย่างใกล้ชิดเป็นพิเศษแล้ว

              

 

อย่างไรก็ตาม เศรษฐกิจไทยในช่วงไตรมาสแรกของปีนี้ ขยายตัวได้ 2.5% ซึ่งสูงกว่าทั้งปี 2564 ที่ขยายตัว 1.5% ดังนั้น ตัวขับเคลื่อนเศรษฐกิจไทยปีนี้ คือ การส่งออก ที่คิดเป็น 60% ของ GDP ภาคการท่องเที่ยวที่เคยคิดเป็น 12% ของ GDP จากจำนวนนักท่องเที่ยวที่มาไทย 40 ล้านคนในช่วงก่อนโควิด

 

แต่ในปีนี้ก็คาดว่าจะมีนักท่องเที่ยวต่างชาติมาไทยประมาณ 9 ล้านคน ซึ่งนับว่าเป็นสัญญาณที่ดี ขณะที่การบริโภคภายในประเทศ ยังต้องพึ่งพากำลังซื้อภายในประเทศ แต่กำลังซื้อจะกลับมาแล้วจริงหรือไม่ จะต้องดูที่หมวดสินค้าคงทน เช่น รถยนต์ และอสังหาฯ ซึ่งภาคอสังหามีสัดส่วนคิด เป็น 8-9% ของ GDP

มหาดไทยโด๊ปอสังหาฯดึงต่างชาติเข้าไทย

              

นายนิพนธ์ บุญญามณี รัฐมนตรีช่วยว่าการกระทรวงมหาดไทย กล่าวว่า กระทรวงมหาดไทยมีส่วนร่วมในการกระตุ้นเศรษฐกิจ ที่รัฐบาลให้ความสำคัญ สะท้อนจากคณะรัฐมนตรี(ครม.) มีมติเมื่อปลายปี 2564 เปิดโอกาสให้ต่างชาติ 4 กลุ่ม เข้าพักอาศัยในไทยได้ระยะยาวขึ้น และได้ประกาศในราชกิจจานุเบกษาเมื่อวันที่ที่ 2 มิถุนายน 2565 โดยจะมีผลบังคับใช้ในเดือนกันยายน 2565นี้

 

ประกอบด้วย

 

1. กลุ่มผู้มีความมั่งคั่งสูง 2. กลุ่มผู้เกษียณ 3. กลุ่มที่ต้องการทำงานจากประเทศไทย 4. กลุ่มผู้มีทักษะเชี่ยวชาญพิเศษ กลุ่มคนเหล่านี้ รัฐบาลได้มีโอกาสดูแลและเปิดโอกาสให้เข้าถึงที่อยู่อาศัยในประเทศไทยได้มากขึ้น เพื่อกระตุ้นเศรษฐกิจและการลงทุน โดยการให้สิทธิในการถือครองที่ดินของคนต่างชาตินั้น ถือเป็นหนึ่งในการสร้างแรงจูงใจให้มีการนำเงินมาลงทุนในประเทศไทย

 

 

ต่างชาติถือกรรมสิทธิ์คอนโดเกิน49%ต้องรอบคอบ

 

              

ขณะที่ปัจจุบันต่างชาติถือครองคอนโดมิเนียมได้ไม่เกิน 49% และได้พิจารณาสัดส่วนตัวเลข ต่างชาติซื้อคอนโดฯ ในไทย 10 จังหวัด จำนวน 1.5 ล้านหน่วย มาตรวจสอบพบว่า แม้กฎหมายให้ สัดส่วนต่างชาติถือครองครองคอนโดฯ ได้ 49%

 

แต่กลับมีต่างชาติ ถือครองกรรมสิทธิ์กว่า 9 หมื่นหน่วย หรือคิดเป็นกว่า 7% เท่านั้น ถือว่ายังห่างกับเป้าหมายที่รัฐเปิดโอกาส แต่สำหรับจังหวัดชลบุรี และหัวเมืองท่องเที่ยวสำคัญมีคอนโดฯขายเต็มสัดส่วน 49%

              

 

ดังนั้น การจะขยายให้ต่างชาติถือครองกรรมสิทธิ์ ห้องชุด เกิน 49% นั้นหลายฝ่ายยังมีข้อกังวลว่าจะขยายต่างชาติถือครองกรรมสิทธิ์ห้องชุด เกิน 49% ได้หรือไม่ เช่น ขยาย ให้ต่างชาติ ถือครอง ได้ 70 -80% ซึ่งกรมที่ดินอยู่ระหว่างหาตัวเลข แต่เมื่อเทียบตัวเลขของคอนโดฯ พื้นที่โควต้าที่ยังเหลือขาย สำหรับต่างชาติแล้ว คงต้องพิจารณาให้รอบด้าน

 

แต่ทั้งนี้ ประเมินว่า การให้สิทธิชาวต่างชาติถือครองห้องชุดยังคงให้ตาม พรบ.อาคารชุดในสัดส่วน 49% ของพื้นที่ห้องชุดที่มีการจำหน่ายในแต่ละอาคารซึ่งการพิจารณาจะอยู่ภายใต้กฎหมายที่ใช้บังคับใช้ในปัจจุบันไม่มีการแก้ไขกฎหมายในระดับพระราชบัญญัติเพื่อให้สิทธิการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของคนต่างชาติเพิ่มเติมแต่ประการใด

 

 

ต่างชาติซื้อบ้านอยู่อาศัยไทยไม่เกิน1ไร่

 

 

ที่มีการ เพิ่มเติมเข้ามา คือการพิจารณาออกกฎกระทรวงในเรื่องการให้สิทธิชาวต่างชาติถือครองที่ดินเพื่อการอยู่อาศัยไม่เกิน 1 ไร่ ซึ่งเป็นไปตามมาตรา 96 ทวิ แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน (พรบ.แก้ไขเพิ่มเติมประมวลกฎหมายที่ดิน (ฉบับที่ 8) พ.ศ. 2542) โดยมีหลักเกณฑ์สำคัญ คือ ต้องเป็นคนต่างด้าวตามประกาศของกระทรวงมหาดไทยตามมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจและการลงทุนฯ

 

มีเงื่อนไขว่าต้องนำเงินมาลงทุนไม่ต่ำกว่า 40 ล้านบาท และต้องคงการลงทุนไว้ไม่น้อยกว่า 3 ปี ในธุรกิจหรือกิจการประเภทที่กำหนด กรณีผิดเงื่อนไขทั้งเรื่องการลงทุน หรือไม่ใช้เพื่อการอยู่อาศัย จะถูกยกเลิกสิทธิและต้องขายที่ดินออกไปด้วย โดยกฎกระทรวงฉบับนี้จะกำหนดให้มีอายุการใช้บังคับเพียงแค่ 5 ปี

 

 

"เตรียมออกประกาศกระทรวงมหาดไทย ให้ต่างชาติซื้อบ้านเพื่ออยู่อาศัยไม่เกิน1ไร่ อาศัยอำนาจ ตามประมวลกฎหมายที่ดินปี42 หากนำเงินลงทุนในไทย3ปีติดต่อกัน และจะเสนอต่อคณะรัฐมนตรี(ครม.)เห็นชอบต่อไป"

 

 

 

นอกจากนี้ ยังมีมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจลดค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์และค่าจดจำนอง ซึ่งการประกาศลดหย่อนค่าธรรมเนียมโอนฯแต่ละครั้งย่อมกระทบกับองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น(อปท.) หรือ ช่วงสถานการณ์โควิด การลดหย่อนชำระภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างลง 90% เป็นเวลานาน 2 ปีท้องถิ่นขาดรายได้รวมไม่ต่ำกว่า 6 หมื่นล้านบาท

 

ถกลดค่าโอนฯ-จดจำนองบ้าน3ล้านบาทแรก

              

 

ดังนั้น หากจะประกาศอะไรต้องหารือหลายส่วน โดยเฉพาะ มาตรการล่าสุด ที่อาจจะกระทบ ท้องถิ่น คือ กระทรวงมหาดไทยมีมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจโดยหารือกับกระทรวงการคลังนอกรอบแล้ว และจะพิจารณาร่วมกันกับภาคส่วนที่เกี่ยวข้อง

 

โดยเฉพาะข้อเสนอภาคเอกชน เสนอ การลดหย่อนค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์และจดจำนอง 0.01% สำหรับ ที่อยู่อาศัย 3 ล้านบาทแรกส่วนราคาที่เกินออกไป จะคิดในอัตราค่าธรรมเนียมปกติ นั้น เบื้องต้น จะยังได้สิทธิลดหย่อนค่าธรรมเนียมจาก 2% เป็น 0.01%สำหรับบ้านราคาไม่เกิน3ล้านบาท

 

 

"ย้ำว่าประเด็นมาตรการลดค่าธรรมเนียมใช้เฉพาะผู้มีสัญชาติไทยเท่านั้น โดยเป็นการซื้อบ้านพร้อมที่ดินหรืออาคารชุดจากผู้ประกอบการที่มีมูลค่าไม่เกิน 3 ล้านบาท จะได้สิทธิลดหย่อนค่าธรรมเนียมจาก 2% เป็น 0.01%"

 

ขณะที่การประชุมคณะรัฐมนตรี เมื่อวันที่ 12 กรกฎาคม ที่ผ่านมา มีมติอนุมัติร่างประกาศกระทรวงมหาดไทย เรื่อง หลักเกณฑ์การลดหย่อนค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเป็นพิเศษ ตามประมวลกฎหมายที่ดิน สำหรับกรณีการโอนและการจำนองอสังหาริมทรัพย์ในภารกิจของสถาบันบริหารจัดการธนาคารที่ดิน (องค์การมหาชน)

 

              

 

มีสาระสำคัญ เกี่ยวกับค่าจดทะเบียนการโอนและค่าจดทะเบียน การจำนองอสังหาริมทรัพย์ จากอัตรา 2 %  และ 1 % เหลืออัตรา 0.01%  ตามราคาประเมินทุนทรัพย์ โดยมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันถัดจากวันประกาศในราชกิจจานุเบกษาเป็นต้นไป ถึงวันที่ 7 มิถุนายน 2568

 

เร่งออกโฉนดกระตุ้นศก.

นายนิพนธ์ยังระบุอีกว่าได้เร่งรัดออกโฉนดที่ดินให้ครอบคลุมทั่วประเทศ เพื่อให้ประชาชนใช้เป็นหลักฐานจำนองขอสินเชื่อกับสถาบันการเงิน ลงทุนในกิจการก่อให้เกิดเม็ดเงินหมุนเวียนในระบบ และนี่คืออีกหนึ่งฟันเฟืองช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจประเทศและอสังหาฯไทย