จ่อปรับ 'ราคาบ้าน' ครึ่งปีหลัง อสังหาฯแบกต้นทุน 'เงินเฟ้อ' อ่วม 7-10%

ตัวเลข 'เงินเฟ้อ' เดือน พ.ค. ที่พุ่งทั่วโลก รวมถึง ประเทศไทย  7.1% สูงที่สุดในรอบ 13 ปี จากต้นทุนการผลิตที่เพิ่มขึ้น ปัญหาการนำเข้า - ส่งออก ที่หยุดชะงักจากสงครามรัสเซีย-ยูเครน จนผู้ผลิต ไม่สามารถแบกรับภาระที่สูงขึ้นได้ เพราะ ราคาน้ำมัน เป็นตัวแปรใหญ่นั้น กำลังเกิดผลกระทบอย่างชัดเจนในภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย 

เมื่อผู้พัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย กำลังเผชิญความท้าทาย จากต้นทุนปรับตัวสูงสุด โดยเฉพาะ กลุ่มวัสดุก่อสร้าง จนอาจฉุดภาพการฟื้นตัว ด้วยแนวโน้ม 'ราคาบ้าน' ที่แพงขึ้นตามเงา 

ก่อสร้างกระอักต้นทุนวัสดุ 

ล่าสุด ศูนย์วิจัยเศรษฐกิจและธุรกิจ ธนาคารไทยพาณิชย์ หรือ EIC เปิดเผยว่า อัตราเงินเฟ้อ ที่พุ่งสูงขึ้นมาก กระทบต้นทุนการพัฒนาที่อยู่อาศัยไทย จะเป็นแรงกดดันใหญ่ต่อการฟื้นตัวของภาคอสังหาฯไทย เพราะ ทั้งราคาที่ดิน ราคาวัสดุก่อสร้าง รวมถึงต้นทุนแรงงานที่มีแนวโน้มปรับตัวสูงขึ้น จะส่งผลให้ราคาที่อยู่อาศัยมีแนวโน้มปรับตัวเพิ่มขึ้นตาม 

โดยเฉพาะ วัสดุก่อสร้าง 4 ประเภท ได้แก่

1. เหล็ก ราคาเหล็กทรงยาว และทรงแบนไทย ปีนี้ มีแนวโน้มอยู่ที่ 30.2 บาท/กิโลกรัม เพิ่มขึ้น 19% และ 36.3 บาท/กิโลกรัม เพิ่มขึ้น 15% ตามลำดับ
2. กระเบื้อง หลังการนำเข้าชะลอตัว จากเงินบาทอ่อนค่า และราคาสูงขึ้น จากค่าขนส่งที่แพง
3. สีทาอาคาร โดยผู้ผลิตเผชิญกับราคาวัตถุดิบ จำพวกสารสี ส่งผลต่อราคา และ
4. ปูนซีเมนต์ ราคาปีนี้ มีแนวโน้มสูงขึ้น 8% มาอยู่ที่ 1,753 บาท/ตัน

ส่อปรับราคาบ้านขึ้น 5% 

สอดคล้อง การประเมินของค่ายใหญ่ นายวงศกรณ์ ประสิทธิ์วิภาต กรรมการผู้จัดการ บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค จำกัด (มหาชน) ซึ่งระบุว่า ขณะนี้ภาคอสังหาฯ กำลังได้รับผลกระทบ เรื่องต้นทุนการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย จากวิกฤติรัสเซีย-ยูเครน ซึ่งทำให้ราคาพลังงานแพงขึ้น กดดันเกิด ภาวะ 'เงินเฟ้อ' จนส่งผลให้ราคาวัสดุก่อสร้าง แพงขึ้นมาก กว่าปี 2564  โดยผู้พัฒนาฯ บ้านแทบทุกระดับ ได้รับผลกระทบ ไม่แตกต่างกัน แบกรับต้นทุนสูงขึ้นราว 7-10% ตั้งแต่ช่วงต้นปี 2565 ที่ผ่านมา 

ทั้งนี้ คาดว่า ช่วงครึ่งปีหลัง ตั้งแต่ สิ้น มิ.ย.เป็นต้นไป อาจจะได้เห็นภาพ ผู้พัฒนาฯ ประกาศปรับขึ้นราคาบ้านอย่างต่ำ 5% โดยเฉพาะกลุ่มบ้านระดับบน ซึ่งยังเป็นตลาดที่ผู้ซื้อ มีฐานะทางการเงินที่แข็งแกร่ง อาจไม่กระทบมากนัก แต่เป็นห่วง บ้านราคาถูก หรือ กลุ่มบ้านหลังแรก ที่นอกจาก ลูกค้าจะเผชิญกับ การปฎิเสธสินเชื่อจากธนาคารแล้ว โอกาสการขอปรับขึ้นราคา อาจทำได้แบบมีข้อจำกัด เนื่องจากลูกค้ามีความอ่อนไหวต่อราคาสูง การขยับราคาบ้านขึ้นเพียงเล็กน้อย อาจทำให้การซื้อ-ขาย หยุดชะงักได้ ฉะนั้น เป็นเรื่องหนักใจของผู้พัฒนาฯ อยู่เช่นกัน 

"นาทีนี้ยังมั่นใจว่า ตลาดบ้านแพง บ้านลักชัวรี ยังไปได้อยู่ แม้มีปัญหาเรื่องต้นทุนการพัฒนาที่แพงขึ้นมา แต่โอกาสขอปรับขึ้นราคายังสามารถทำได้ ต่างจาก บ้านราคาถูก ที่ขณะนี้ ปัญหา รีเจ็กต์ แบงก์ปฎิเสธสินเชื่อยังสูง และผู้ซื้ออ่อนไหวต่อเรื่องราคา การปรับขึ้น5% จะเป็นปัญหาแน่นอน"

 

ปรับดอกเบี้ยฉุดคนซื้อบ้าน
 
ขณะความน่ากังวลของตลาดที่อยู่อาศัยไทย ในระยะข้างหน้านั้น  ยังเกิดขึ้น จากกรณี ล่าสุด คณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) มีมติเสียงแตก ต่อการคงอัตราดอกเบี้ยนโยบายอยู่ที่ 0.5% ซึ่งคาดกันว่า ในการประชุมครั้งหน้า อาจมีความเป็นไปได้ ที่จะประกาศปรับขึ้นดอกเบี้ยอย่างต่ำ 0.25% เพื่อใช้เป็นเครื่องมือจัดการกับปัญหา เงินเฟ้อ สูงที่สุดในรอบ 13 ปี 

ทั้งนี้ นายวิชัย วิรัตกพันธ์ รักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธอส. (REIC) เผย 'ฐานเศรษฐกิจ' ว่า นอกจาก ราคาวัสดุก่อสร้างที่สูงขึ้น บวกกับปัญหาขาดแคลนแรงงาน ทำให้การก่อสร้างโครงการที่อยู่อาศัยล่าช้า กระทบแผนการส่งมอบ มีผลต่อภาพรวมการโอนกรรมสิทธิ์แล้ว และภาวะค่าครองชีพที่สูงขึ้น ท่ามกลางรายได้ฟื้นตัวช้า เป็นข้อจำกัดต่อ การขอสินเชื่อที่อยู่อาศัยแล้ว แนวโน้มการปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยนโยบาย ในระยะข้างหน้าที่จะกดดันดอกเบี้ยของธนาคารพาณิชย์นั้น อาจทำให้กระทบต่อตลาดอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ โดยเฉพาะกลุ่มคนที่วางแผนจะซื้อบ้าน อาจชะลอระยะเวลาออกไปก่อน 

 

ซึ่งผลที่ตามมา จากแนวโน้มปรับขึ้นดอกเบี้ย จะเกิดขึ้นใน 2 ทิศทาง ได้แก่ ช่วงก่อนการประกาศขึ้น อาจทำให้การซื้อ-ขาย ตลาดที่อยู่อาศัยคึกคัก จากความพยายามรีบซื้อ ,รีบทำสัญญา ในกลุ่มซื้อใหม่ เพื่อต้องการเงื่อนไขเดิม ก่อนภาวะดังกล่าวจะแผ่วลง เพื่อรอดูสถานการณ์ ขณะ ภาพหลังมีการปรับขึ้นดอกเบี้ยแล้วนั้น (คาดอย่างต่ำปีนี้ กนง.จะขึ้นดอกเบียราว 50 สตางค์ ) ย่อมกระทบต่อผู้ที่ทำสัญญาซื้อก่อนหน้า เนื่องจากในระยะถัดๆไป จะต้องแบกภาระการจ่ายต่องวดเพิ่มขึ้น 

 

" มติของ กนง.ล่าสุด เสียงปริ่มแล้ว เพราะมีปัจจัยภายนอกกดดันสูง เป็นไปได้ที่อาจจะมีการปรับขึ้นดอกเบี้ย ราวสัก 50 สตางค์ในปีนี้ ซึ่งหากขึ้นไประดับนั้นจริง อาจจะกระทบต่อตลาดที่อยู่อาศัย ทำให้ผู้ซื้อมีภาระเพิ่มอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ "

 

ทั้งนี้ จากการคาดการณ์ก่อนหน้า คาดว่าทั้งปี 2565 จะมีหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ประมาณ 170,843 หน่วย มูลค่ากว่า 5.94 แสนล้านบาท เพิ่มขึ้น 1.7%