‘SRTA’ลุยนำที่ดิน"หัวลำโพง" หาเงิน แก้สีผังเมืองไม่ได้-ขอสิทธิพิเศษ
เปิดบริษัท เอสอาร์ที แอสเสท (SRTA) บริษัทลูกรถไฟติดเครื่อง ลุยที่ดินรถไฟย่านหัวลำโพง เขย่าพระราม 4 เจ้าสัวเจริญ เชื่อมพื้นที่ หลังมีแผนดึงเอกชนพัฒนาสัญญาเดียว 120 ไร่ ประธาน “อำนวย” พลิกเกมถ้าแก้สีผังเมืองกทม.ไม่ทัน ขอแก้ข้อกำหนดพื้นที่สีน้ำเงินพัฒนาเชิงพาณิชย์ได้
บริษัทเอสอาร์ที แอสเสท จำกัด (SRTA) แหล่งรวมบิ๊กเนมดีเวลลอปเปอร์ซึ่งประกอบไปด้วยมือดีอย่างอดีตบิ๊กกรมธนารักษ์พัฒนาที่ราชพัสดุ สำนักจัดการทรัพย์สินจุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย บริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำในตลาดหลัก ทรัพย์ ฯลฯ โดยตั้งเพื่อพัฒนาขุมทรัพย์ การรถไฟแห่งประเทศไทย (รฟท.) 3.8 หมื่นไร่ สร้างรายได้ ปลดภาระหนี้สินรถไฟ ที่มากถึง 1.8 แสนล้านบาท ให้หมดไป โดยเฉพาะที่ดินย่านประวัติศาสตร์ หัวลำโพง 120 ไร่
หนึ่งในแปลงที่ดินศักยภาพ นอกจาก ที่ดินสถานีธนบุรี สถานีรถไฟหัวหิน ฯลฯที่คาดหมายว่า จะมีบริษัทพัฒนาที่ดินขนาดใหญ่ ที่มี ไม่กี่เจ้าสัวในเมืองไทย จะคว้าที่ดินแปลงนี้ไปครอง โดยเฉพาะอาณาจักรบนถนนพระราม4 ภายหลังจาก กระทรวงคมนาคมเร่งรัดให้นำออกพัฒนา ทว่า ยังติดปมปัญหาใหญ่ ที่ดินหัวลำโพง ยังไม่ได้ปรับแก้สีการใช้ประโยชน์ที่ดิน ตามผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร ให้เป็นพื้นที่สีแดง(ประเภทพาณิชยกรรม) จาก พื้นที่สีน้ำเงิน (ประเภทสถาบันราชการ)อาจส่งผลต่ออุปสรรคทำให้แผนพัฒนาที่ดินล่าช้าออกไป
วาง 2 แนวทางแก้ผังเมือง
แนวทางแก้ปัญหา นายอำนวย ปรีมนวงศ์ ประธานกรรมการ บริษัท เอสอาร์ที แอสเสท จำกัด เปิดเผย “ฐานเศรษฐกิจ” ว่า ได้วางแผนแก้ไข สีการใช้ประโยชน์ที่ดิน ผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครออกเป็น 2 แนวทาง 1. ขอเปลี่ยนจาก พื้นที่สีน้ำเงินเป็นพื้นที่สีแดง 2. ขอสิทธิพิเศษแก้ไขข้อกำหนด ผังเมือง ฯบริเวณ ที่ดินรถไฟหัวลำโพง ให้สามารถพัฒนาเชิงพาณิชย์ได้ แต่สีผังเมืองยังคงเป็นพื้นที่สีน้ำเงินดังเดิม ทั้งนี้เพื่อความรวดเร็วในการเข้าพื้นที่
นายอำนวยย้ำ เหตุผลที่ต้อง ดำเนินการในลักษณะเช่นนี้เพราะต้องยอมรับว่าการขอปรับเปลี่ยนสีผังเมืองไม่ใช่เรื่องง่าย ต้อง มีระเบียบขั้นตอนทางกฎหมาย ที่สำคัญต้องเปิดรับฟังความคิดเห็นของชุมชน ตลอดจนผู้ที่เกี่ยวข้องว่ายินยอมหรือไม่ ประเมินว่า จะใช้เวลาแก้ไข ไม่ต่ำกว่า 3-4 ปีนับจากนี้
ขณะ แผนสำรองในข้อ 2ขอสิทธิพิเศษ หาก แก้ไขเพียงข้อกำหนด ว่า แม้เป็นพื้นที่สีน้ำเงินประเภทสถาบันราชการ แต่เปิดโอกาส ให้พัฒนาเชิงพาณิชย์-อาคารสูงได้ แต่ความไม่มั่นใจของภาคเอกชนย่อมเกิดขึ้นตราบใด สีผังเมืองยังไม่เปลี่ยน เชื่อว่าเอกชนผู้ลงทุน จะเกิดความไม่ไว้วางใจ อย่างไรก็ตาม บริษัทได้ส่งหนังสือไปยังกระทรวงมหาดไทยและกรมโยธาธิการและผังเมืองเพื่อขอปรับสีผังเมืองบริเวณสถานีหัวลำโพงเรียบร้อยแล้ว
สัญญาเดียวพัฒนา 120 ไร่
สำหรับแผนพัฒนาพื้นที่120 ไร่ บนที่ดินรถไฟหัวลำโพง กำหนดเป็นสัญญาเดียว รูปแบบรัฐร่วมลงทุนกับภาคเอกชน หรือ PPP ไม่ต้องการแบ่งเป็นแปลงย่อย ต่างคนต่างทำ อาจไม่ประสบความสำเร็จ ประกอบกับภายใต้ สถานการณ์โควิด-19 บริษัทพัฒนาหลายแห่งอาจไม่พร้อม แนวทางที่เป็นไปได้คือ บริษัทรายใหญ่ที่มีสภาพคล่อง แต่ทั้งนี้ต้องรอ สรุปแผนที่ชัดเจนโดยตามที่ องค์กรความร่วมมือระหว่างประเทศแห่งญี่ปุ่น ศึกษาประกอบด้วยโรงแรม ที่พักอาศัย อาคารสำนักงาน ศูนย์การประชุม ห้างสรรพสินค้า บนที่ดินแปลงเดียวกัน ผสมผสานครบวงจรขณะตัวสถานีหัวลำโพง จะอนุรักษ์ไว้เนื่องจากมีคุณค่าทางประวัติศาสตร์
เมืองไทยมี 2 เจ้าสัว
เมื่อสอบถาม นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต ประธานเจ้าหน้าที่สายงานปฏิบัติการ บริษัท อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน)ว่าให้ความสนใจที่ดินหัวลำโพงหรือไม่ นายประเสริฐ ระบุว่า บริษัทไม่ให้ความสนใจ เพราะที่ดินรฟท.แปลงใหญ่ 120 ไร่ ผู้ที่พัฒนาได้ ต้องเป็นระดับเจ้าสัว ซึ่ง ในประเทศไทยมี 2 ราย เท่านั้นที่น่าจะสนใจ
เชื่อมอาณาจักรพระราม 4
จากการสำรวจพบว่า สถานีหัวลำโพง ตั้งอยู่บนพื้นที่ 120 ไร่เศษ มีอาณาเขต ทิศเหนือ จรดคลองมหานาค ทิศใต้ จรดถนนพระราม 4 ทิศตะวันออก จรดถนนรองเมือง และทิศใต้ จรดคลองผดุงกรุงเกษม สามารถเชื่อมโยงโครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่ในระแวกเดียวกัน อย่างอาณาจักรเจ้าสัวเจริญ สิริวัฒนภักดี ทั้ง ถนนเจริญกรุง เวิ้งนาครเขษม 14 ไร่เศษ ย่านไซน่าทาวน์เยาวราชที่เตรียมพัฒนา โครงการโรงแรมหรู ค้าปลีก ที่พักอาศัยเพื่อเช่า 1.65 หมื่นล้านบาท
ขณะเดียวกัน ถนนพระราม 4 มี สามย่านมิตรทาวน์ 13 ไร่ มูลค่า 8.5 พันล้านบาท ,วันแบงค็อก 104 ไร่ มูลค่า 1.2 แสนล้านบาท, เดอะปาร์ค (PARQ) มูลค่า 2 หมื่นล้านบาท, ศูนย์การประชุมแห่งชาติสิริกิติ์ 53 ไร่ มูลค่า 1.5 หมื่นล้านบาทและ เอฟวายไอเซ็นเตอร์ 9 ไร่ 5 พันล้านบาท
โครงสร้าง เอสอาร์ที แอสเสท
"ฐานเศรษฐกิจ"ตรวจสอบ บริษัท เอสอาร์ที แอสเสท จำกัดพบว่า จดทะเบียน วันที่30 เม.ย. 64 ด้วยทุนจดทะเบียน 200ล้านบาท ในหมวดธุรกิจ กิจกรรมทางการเงินและการประกันภัยมี นายอำนวย ปรีมนวงศ์ กรรมการในคณะกรรมการการรถไฟแห่งประเทศไทย(บอร์ดรถไฟ) และอดีตอธิบดีกรมธนารักษ์ เป็นประธานกรรมการ
นางสาวไตรทิพย์ ศิวะกฤษณ์กุล กรรมการ บอร์ดรถไฟฯ ,อดีตรองกรรมการผู้จัดการใหญ่ สายการเงิน กลุ่มบมจ.พฤกษาโอลดิ้ง และกรรมการบมจ พฤกษา และโรงพยาบาลวิมุต ฯลฯ นั่งในตำแหน่งรักษาการกรรมการผู้จัดการ
ส่วนกรรมการ ล้วน มากประสบการณ์ อย่าง นายปัญญา ชูพานิช ผู้อำนวยการสำนักงานนโยบายและแผนการขนส่งและจราจร (สนข.) เชี่ยวชาญด้านโครงการพัฒนาพื้นที่โดยรอบสถานีขนส่งมวลชน (TOD) สอดคล้องกับ นายวิศณุ ทรัพย์สมพล รองอธิการบดีกำกับดูแลด้านการจัดการทรัพย์สินและนวัตกรรม จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย สำนักงานจัดการทรัพย์สินจุฬาฯ (PMCU)
นายพิภพ อุดร คณบดีคณะพาณิชยกรรมศาสตร์ และการบัญชีหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์ นายพิทย อุทัยสางผู้อำนวยการกองส่งเสริมการให้เอกชนร่วมลงทุนในกิจการของรัฐ(กรรมการ) และ นายนิวัติ ลมุนพันธ์ ประธานกรรมการบริหารบมจ.ออริจิ้น(กรรมการ)
เปิดปูมบอร์ดเอสอาร์ทีแอสเสท
ความเชื่อมโยงกับบริษัทอื่น นายอำนวย ปรีมนวงศ์ เป็นกรรมการ 6 บริษัท 1. ที.ซี.เจ. เอเซีย จำกัด (มหาชน) 2. เซฟ เฟอร์ทิลิตี้ เซ็นเตอร์ จำกัด 3. โทรคมนาคมแห่งชาติ จำกัด (มหาชน) 4. โรงแรมรอยัลออคิด (ประเทศไทย) จำกัด (มหาชน) 5. กสท โทรคมนาคม จำกัด (มหาชน) 6. บริหารสินทรัพย์ กรุงเทพพาณิชย์ จำกัด
นางสาวไตรทิพย์ ศิวะกฤษณ์กุล เป็นกรรมการ 10 บริษัทซุปเปอร์ เอนเนอร์ยี คอร์เปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) 2. ที คิว อาร์ จำกัด (มหาชน) 3. ที.เอ.ซี. คอนซูเมอร์ จำกัด (มหาชน) 4. บริทาเนีย จำกัด (มหาชน) 5. เอสไอเอสบี จำกัด (มหาชน) 6. คิงส์ เทเลคอม จำกัด 7. ที คิว อาร์ จำกัด 8. ที.เอ.ซี.คอนซูเมอร์ จำกัด 9. บริทาเนีย จำกัด 10. เอสไอเอสบี จำกัด
นายวิศณุ ทรัพย์สมพล กรรมการ 2 บริษัท 1. ซียูเอ็นเทอร์ไพรส์ จำกัด 2. อาร์อาร์แพลนนิ่งแอนด์ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด ( ร้าง) นายพิภพ อุดร กรรมการ 3 บริษัท1. ปตท. น้ำมันและการค้าปลีก จำกัด (มหาชน) 2. ไทยรุ่งยูเนี่ยนคาร์ จำกัด (มหาชน) 3. เอ-บิช รีเสิร์ช แอนด์ คอนซัลติ้ง จำกัด (ร้าง)
นายนิวัติ ลมุนพันธ์ กรรมการ 15 บริษัท1. นิโคลัส แอนด์ พาสคัล จำกัด 2. บริทาเนีย จำกัด (มหาชน) 3. บางกอก เมเนจเม็นท์ เรียลตี้ จำกัด 4. พรีโม เซอร์วิส โซลูชั่น จำกัด 5. ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) 6. บริทาเนีย จำกัด 7. บางกอก เรียลตี้ เอเจนซี่ จำกัด ( เสร็จการชำระบัญชี8. บี.เอส.ซิเคียวริตี้ การ์ด จำกัด (ร้าง)9. พี.เอ็น.พี.เอ็ม (ไทยแลนด์) จำกัด (ร้าง)10. ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (แปรสภาพ)11. เฟิสท์ นอร์ทเทิร์น แมเนจเม้นท์ จำกัด ( ร้าง)12. เอเคอร์เอจ พร็อพเพอร์ตี้ แมเนจเมนท์ จำกัด (ร้าง)13. แลนด์ แอนด์ แคปปิตอล จำกัด (เสร็จการชำระบัญชี)14. ไอโวรี่ เอสเตท จำกัด ( เสร็จการชำระบัญชี)