ซื้อดีกว่าเช่า โหมโรง ‘คอนโดฯตํ่าล้าน’

ประมาณการเศรษฐกิจไทยปี 2564 ที่ดิ่งสุด สู่ตัวเลขจีดีพี ติดลบ 0.5% จากสถานการณ์การแพร่ระบาดของโควิด-19 ที่ไทยเผชิญอยู่ แนวโน้มน่าห่วงและลากยาวขึ้น กว่าที่ศูนย์วิจัยเศรษฐกิจแขนงต่างๆ เคยประเมินกันไว้ เมื่อช่วงเดือนกรกฎาคมที่ผ่านมา ท่ามกลางมาตรการล็อกดาวน์ห้างร้าน-ธุรกิจส่วนใหญ่ ไม่สามารถดำเนินกิจกรรม ซื้อ-ขาย ได้เต็มที่ ขณะเป้าหมายการฉีดวัคซีนโควิด-19 เพื่อสร้างภูมิคุ้มกันหมู่ หวังเปิดประเทศ ยังห่างไกลจากความจริงอยู่มาก ภาพเบื้องหน้าคือ คนขาดรายได้ ตกงาน และขาดความเชื่อมั่นในการอุปโภค-บริโภคทุกตลาด 

เอกชนคาดวิกฤติโควิดระลอกนี้ทุบเศรษฐกิจไทย และมีโอกาสฟื้นตัวยากในแง่คนตกงานทั้งประเทศอาจทะลุ 10 ล้านคน หนี้ครัวเรือน คิดเป็น 90.5% ต่อจีดีพี และมีแนวโน้มไต่ระดับเพิ่มขึ้นอีก ส่วนกลุ่มคนมีรายได้ พบเปอร์เซ็นต์เงินเข้ากระเป๋าลดลงราว 4-5% จากเดือนพฤกษาคมที่ผ่านมา สะท้อนความเปราะบาง และต้องระมัด ระวังสูงในการจับจ่ายใช้สอยทุกระดับ 

เจาะลึก ‘ตลาดที่อยู่อาศัยไทย’ วันนี้ เห็นการเร่งตัวของโครงการไซส์เล็กราคาจับต้องได้ ทะลักเข้ามาในตลาดมากขึ้น โดยนายสัมมา คีตสิน นักวิชาการด้านอสังหาริมทรัพย์ เผยจุดเปลี่ยน มาจากกำลังซื้อของประชาชนที่ลดลงอย่างเห็นชัด และตลาดที่มาแรงแซงทางโค้งมากสุด คือ ‘คอนโดมิเนียมราคาตํ่าล้าน’ โดยมีแรงผลัก 2 ส่วน คือ 1. มาตรการกระทรวงมหาดไทย ลดหย่อนค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ ในกลุ่มที่ฯราคาตํ่า กว่า 3 ล้านบาท จากปกติ ล้านละ 2 หมื่นบาท เหลือล้านละ 100 บาท และลดค่าธรรมเนียม การจดจำนองจากล้านละ 1 หมื่นบาท ในสัดส่วนล้านละ 100 บาท เช่นกัน ผลบังคับใช้ไปจนถึงสิ้นปี 2564 และมีแนวโน้มจะขยายต่ออีก เพื่อกระตุ้นตลาด 2. แนวโน้มการปล่อยสินเชื่อที่อยู่ฯใหม่ของธนาคารรัฐ ซึ่งเน้นสนับสนุนให้กับผู้มีรายได้น้อย, ปานกลาง หรือ กลุ่มผู้ซื้อในระดับราคาประหยัดเป็นหลัก สวนทางธนาคารเอกชน ที่เพิ่มความเข้มงวดต่อผู้กู้ที่เคยมีรายได้มั่นคง 

ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (REIC) เปิดเผย ข้อมูลโครงการที่อยู่อาศัย เปิดตัวใหม่ในกทม.-ปริมณฑล 6 เดือนแรก (ม.ค.-มิ.ย.) ของปี 2564 เฉพาะในกลุ่มราคาตํ่ากว่า 1 ล้านบาท นับเป็นสัดส่วนของตลาดราว 5.2%  ซึ่งเป็นประเภทคอนโดฯ แทบทั้งสิ้น ท่ามกลางการเปิดตัวใหม่ทั้งตลาดหดตัว  46.2%  ขณะบางสำนัก เคยคาดการณ์ก่อนหน้าว่า สำหรับซัพพลายในตลาดนี้ ทั้งปีจะมีเปิดใหม่ร่วมประมาณ 6,000 หน่วย หรือ คิดเป็นสัดส่วนของตลาดถึงราว 20%

สอดคล้องกับข้อมูลเผยแพร่ของ บริษัทวิจัยอสังหาฯ คอลลิเออร์ส ประเทศ ไทยฯ ระบุว่า ในช่วงครึ่งแรกของปี ซัพพลายใหม่คอนโดฯ  6 พันกว่าหน่วย มีที่ตั้งอยู่ในพื้นที่ กทม.ชั้นนอกมากสุดราว  74.1% ตามมาโซนทิศตะวันออก อย่างบางนา 25.9% ประเด็นอยู่ที่ว่า โครงการเหล่านั้น เปิดขายอยู่ในช่วงราคา 5 หมื่น-1 แสนบาทต่อตร.ม.ทั้งหมดเป็นที่แน่ชัดแล้วว่า การที่ผู้พัฒนาฯ เลือกเปิดตัวโครงการในพื้นที่ชั้นนอกนั้น เพื่อต้องการเคาะราคาขายต่อยูนิตให้ตํ่าลงได้  หนุนเจาะกำลังซื้อที่อ่อนแอให้เข้าถึงได้ง่ายนั่นเอง เพราะบริเวณเหล่านั้น ราคาที่ดินยังไม่สูงมากนัก 

นายสัมมา ระบุเหตุผลต่อ ทำไม?  คอนโดฯตํ่าล้าน ราคาประหยัด ถึงมาแรง เพราะอีกด้านถือเป็นทางเลือกที่น่าสนใจสำหรับกลุ่มผู้เช่า ไม่ว่าจะเป็น ผู้อาศัยอยู่ในหอพัก - อพาร์ตเม้นต์ หรือ คอนโดฯเช่าอยู่ ทั้งนี้ หากราคาคอนโดฯใหม่ค่อนข้างตํ่า เทียบไม่ต่างจากอัตราค่าเช่าที่เป็นอยู่  ก็เหมาะสมที่จะซื้อคอนโดฯเป็นของตัวเองมากกว่าเช่า เช่น คอนโดฯ ราคา 8 แสนบาท แต่เคยเช่าอยู่ที่เดือนละ 6 พันบาท (ปีละ 7.2 หมื่นบาท) อัตราส่วน = 11.1 เท่าหรือ หากอัตราค่าเช่า อยู่ที่เดือนละ 5 พันบาท (ปีละ 6 หมื่นบาท) อัตราส่วน = 13.3 เท่า  ทั้ง 2 กรณีฐานตํ่ามาก ชัดเจนแล้วว่าซื้อเป็นกรรมสิทธิ์มากกว่าการจ่ายค่าเช่าไปทุกเดือนเสียเปล่าเป็นเวลา 11-13 ปี โดยไม่มีโอกาสเป็นเจ้าของ 

“ฐานเศรษฐกิจ” เจาะโมเดลของผู้เล่นรายหลักในฝั่งเอกชน อย่าง บริษัทเสนา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) ปีนี้ ประกาศชัดลุยเปิดโครงการคอนโดฯกลุ่มราคาตํ่ากว่า 1 ล้านบาท มากถึง 6 โครงการ ภายใต้แบรนด์ “เสนา คิทท์” ขนาดห้อง 25-27 ตร.ม. ราคาเริ่มต้นประมาณ 8 แสนบาท วิเคราะห์ทำเลที่ตั้งบางแค, ลาดกระบัง, เวสต์เกต-บางบัวทอง, รังสิต-คลอง 4, บางปู และเทพารักษ์ ล้วนเป็นแหล่งงานของชุมชนขนาดใหญ่ นิคมอุตสาหกรรม, ห้างรอบเมือง ซึ่งเป็นพื้นที่หลักของตลาดเช่าหอพัก และ อพาร์ตเม้นท์ เรียกว่าเดินเกมถูกจุด 

อีกหนึ่งค่ายที่น่าจับตาสำหรับตลาดนี้ คือ การกระโดดลงมาเล่นของอสังหาฯเจ้าดังเซกเม้นท์ระดับพรีเมียม อย่าง บมจ. แสนสิริ หลังจากชิมลางคอนโดฯ ในระดับราคาจับต้องได้ ผ่านแบรนด์ใหม่ ไฮไลท์ “THE MUVE” (เดอะมูฟ) เคาะราคาตํ่าสุด 1.29 ล้านบาท เกิดปรากฏการณ์ลูกค้าตอบรับอย่างถล่มทลาย สะท้อนได้ว่าดีมานด์กลุ่มนี้มีคับคั่งรอโอกาส ล่าสุด เตรียมปั้นแบรนด์คอนโดฯราคาตํ่าล้าน เพื่อช่วงชิงความต้องการที่อยู่อาศัยในภาวะความจำเป็น และจำยอมทางรายได้ คาดวางแผนต่อยอดแบรนด์นี้ ต่อเนื่องในถึงปี 2565 อีกด้วย

โครงการใหม่ ซื้อก่อนอยู่ ต้องรอสร้างเสร็จ กลายเป็นโอกาสเจ้าใหญ่ของตลาดคอนโดฯแหล่งงาน อย่าง บมจ.แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ ดันสต็อกพร้อมอยู่ในเซกเม้นท์นี้ เข้ามาตลาด ผ่านแคมเปญ ‘ยังไม่ต้องกู้ เข้าอยู่ได้เลย’พบอัตราจ่ายต่อเดือนตํ่าแค่ 5,000 บาทต่อเดือนเท่านั้น ในโครงการลุมพินีทาวน์ชิป รังสิต-คลอง 1 ราคาขาย 909,000 บาท วิเคราะห์ผู้ซื้อโดยรอบ ครอบคลุมตั้งแต่พนักงานห้างฟิวเจอร์พาร์ครังสิต เมเจอร์ซินีเพล็กซ์ ดรีมเวิร์ลเซียร์ โลตัส บิ๊กซี และ สนามบินดอนเมือง    

ภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว แม้ ‘บ้าน’ ยังเป็นปัจจัย 4 ที่มีความจำเป็นต่อการใช้ชีวิต แต่ความเปราะบางของผู้คนในอนาคตยุคหน้า มองเบื้องหน้าแค่ปี 2565 นั้น เศรษฐกิจยังมีความเสี่ยง สัดส่วนนักศึกษาจบใหม่มีแนวโน้มตกงานสูง, มนุษย์เงินเดือนถูกปรับโครงสร้างรายได้, คนจะหลุดจากตลาดแรงงานสำคัญมากขึ้นนั่นอาจทำให้ผู้ประกอบการต้องระมัดระวังในการกำหนดราคาขาย ‘โครงการที่อยู่ อาศัย’ ให้เหมาะสม ทนทานกับกำลังซื้อที่เป็น และรองรับความเสียหายทางเศรษฐกิจไทย 4 เดือน ของการระบาดระลอกใหม่ มีเม็ดเงินสูญสิ้นราว 3.1 แสนล้านบาท เปิดแผล ระดับครัวเรือนให้ลึกขึ้น เมื่อ รายได้ลดตํ่าลง แต่หนี้เพิ่มขึ้น ทำให้อนาคตเราอาจได้เห็น ‘โครงการคอนโดฯตํ่าล้าน’ ทยอยเข้ามาในตลาดมากขึ้นนั่นเอง... 

วิเคราะห์ หน้า 8  หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 41 ฉบับที่ 3,709 วันที่ 29 สิงหาคม - 1 กันยายน พ.ศ. 2564