ศูนย์ราชการ มหาดไทย 2 แสน ตร.ม. ลุ้นปลุก ตลาดคอนโดฯ‘เจริญนคร’คึกยกแผง

ข่าวความคืบหน้า โครงการขนาดใหญ่ แผนกระทรวงมหาด ไทย ต่อการเตรียมพัฒนา ศูนย์ราชการแห่งใหม่ บนที่ดินราชพัสดุ ขนาด 19 ไร่ ติดริมแม่น้ำเจ้าพระยา ถนนเจริญนคร ซึ่งห่างจากห้างดัง ไอคอนสยาม ราว 2 กิโลเมตร กำหนดตอกเสาเข็ม ปี 2564 ครอบคลุมการก่อสร้างอาคารสูงทั้งสิ้น 6 อาคาร พื้นที่ใช้สอยร่วม 220,400 ตร.ม. ผ่านงบประมาณก่อสร้างกว่า 6 พันล้านบาท  ทั้งนี้ เพื่อรองรับการโยกย้ายข้าราชการใน 7 หน่วยงาน กว่า 7,000 คน เข้ามาในพื้นที่ ราวช่วง ปี 2566 - 2567 พร้อมๆกับแผนการสร้างท่าเทียบเรือ เพิ่มความสะดวกการเดินทางให้ประชาชนที่จะเข้ามาใช้บริการด้วยนั้น

 

นับเป็นความเคลื่อนไหวในแวดวงอสังหาริมทรัพย์ ที่เข้ามาสร้างความคึกคักได้ไม่น้อย ในสภาวะความเงียบของตลาด จากโอกาสในอนาคตที่จะเกิดขึ้น โดยเฉพาะ ความเปลี่ยนแปลงของพื้นที่ ‘ย่านเจริญนคร’ ทำเลการค้าเก่าแก่ ที่ถูกเปลี่ยนผ่านความเจริญ สู่ย่านโรงแรมหรูริมน้ำ ก่อนขยับเป็นพื้นที่กระจุกตัวของคอนโดมิเนียมไฮเอนด์อย่างเต็มรูปแบบ และเมื่อไม่นานมานี้ ถูกบูมด้วยศูนย์การค้าดังริมน้ำแห่งเดียวของโลก ‘ไอคอนสยาม’ ซึ่งมาพร้อมกับความเปลี่ยนแปลงของการเดินทาง ผ่านรถไฟฟ้าสายสีทอง เชื่อมเส้นหลักผ่ากลางกรุง กับสายสีเขียว ครบทั้งรูปแบบ ล้อ - ราง - เรือ อย่างสมบูรณ์

 

นายสุรเชษฐ์ กองชีพ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ฟีนิกซ์ พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ แอนด์ คอนซั​ลแทนส์ จำกัด ที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ เผย “ฐานเศรษฐกิจ” ว่า การเปลี่ยนแปลงของพื้นที่ตามแนวถนนเจริญนคร ที่ผ่านมา ชัดเจนแค่ในช่วงต้นถนน ถึงช่วงพื้นที่ ที่ไม่ไกลจากสะพานสาทรมากนัก เจาะซัพพลายคอนโดฯ เจริญนครทิศใต้ สะสมในพื้นที่ประมาณ 4,923 ยูนิต ส่วนใหญ่เปิดขายมาตั้งแต่หลายปีก่อนหน้า มีเพียง 3-4 โครงการเท่านั้น ที่เปิดขายในช่วง 3-4 ปีที่ผ่านมา แต่ที่น่าสนใจ คือหลายโครงการปิดการขายได้ในเวลารวดเร็ว  อัตราการขายเฉลี่ยสูง 93% ราคาเฉลี่ย 9.3 หมื่นบาทต่อ ตร.ม

นายสุรเชษฐ์ กล่าวว่า พื้นที่ช่วงที่ถนนเจริญนคร ลอดผ่านสะพานสาทร ไปจนถึงที่คลองดาวคะนองนั้น แทบไม่มีอะไรเปลี่ยนแปลงเลยในช่วง 10-20 ปีที่ผ่านมา อาจจะมีคอนโดฯเปิดขายบ้าง แต่ก็เฉพาะติดริมน้ำ และมีโรงแรมที่เปิดให้บริการมานานแล้ว ส่วนร้านอาหารหรือโครงการพาณิชย กรรมอื่นๆ มีไม่มากนัก แต่ในอนาคตเชื่อว่าจะคึกคักมากขึ้นแน่นอน แม้ว่าพื้นที่ตามแนวถนนเจริญนครช่วงนี้ อาจจะไม่มีเส้นทางรถไฟฟ้า แต่มีโครงการขนาดใหญ่ของกระทรวงมหาดไทยเข้ามาทดแทน 

 

ซึ่งหากประเมินแนวโน้มความคึกคักของทำเลนั้น คาดจะเริ่มเห็นความชัดเจน ก็ต่อเมื่อโครงการเริ่มก่อสร้าง และใกล้จะแล้วเสร็จ  คล้ายกรณีของศูนย์ราชการ แจ้งวัฒนะ ที่ใช้เวลา 1-2 ปี ในการดึงดูดการลงทุนใหม่ๆ มีเพียงแผนในอนาคตของกลุ่มเจ้าสัวเจริญ สิริวัฒนภักดี ที่เปิดเผยก่อนหน้าวิกฤติโควิด-19 ว่าเตรียมเนรมิต พื้นที่ทำเล ติดโรงแรมแมริออท ริมแม่น้ำ ราว 50 ไร่ เพื่อพัฒนาเป็นโครงการ ‘เอเชียทีค 2’ ว่าจะเดินหน้าพัฒนาต่อ หรือเปลี่ยนแปลงอย่างไร หลังแผนเงียบหายไป
 
" นอกจากศูนย์ราชการใหม่แล้ว โครงการเอเชียทีค 2 ที่เคยมีข่าวว่าจะมีการพัฒนา ตรงข้ามเอเชียทีค 1 (เจริญกรุง) เป็นอีก 1 โครงการ ที่คนในพื้นที่รอคอยให้เป็นจริง เพราะจะได้สร้างการเปลี่ยนแปลงให้เกิดขึ้น เหมือนพื้นที่ช่วงตั้งแต่สะพานสาทรขึ้นไปทางทิศเหนือถึงคลองสาน อีกทั้งผังเมืองฉบับใหม่ มีการจัดการใช้ประโยชน์ที่ดินในพื้นที่ตามแนวถนนเจริญนครให้มีศักยภาพสูงขึ้น ก็มีความเป็นไปได้ที่อาจจะมีโครงการอสังหาฯรูปแบบอื่นๆ เกิดขึ้นในพื้นที่ตามมา" 

ความน่าสนใจของทำเล ‘เจริญ นคร’ ยังสะท้อนผ่านการเปิดขายคอนโดฯ โดยผู้พัฒนาหลายรายในช่วงที่ผ่านมา เช่น CHAPTER เจริญนคร-ริเวอร์ไซด์ ของบริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท ใกล้ BTS กรุงธนบุรี ซึ่งขายจบปิดโครงการไปแล้ว ,โครงการ CIELA เจริญนคร ของบริษัท แกรนด์ ยูนิตี้ บริเวณสีแยกท่าดินแดน และการเปิดขายใหม่ในช่วงปีที่ผ่านมา โครงการ ณ รีวา เจริญนคร ของ บริษัท ณวรางค์ แอสเซท ตึกสูง 29 ชั้น ราคาขายเริ่มราว 3 ล้านบาท มูลค่าโครงการ 1.3 พันล้านบาท 

 

รวมถึงการขายและเตรียมโอนกรรมสิทธิ์ ของคอนโดฯหรู ติดริมแม่น้ำ ‘ศุภาลัย พรีเมียร์ เจริญนคร’ ของผู้พัฒนา บมจ.ศุภาลัย มูลค่าโครงการ 2,990 ล้านบาท ตึกสูง 26 ชั้น รวม 578 ยูนิต บนที่ดิน 5 ไร่ ติดสถานีรถไฟฟ้าสายสีทอง สถานีคลองสาน ซึ่งมีราคาขายเฉลี่ยอยู่ที่ 1 แสนบาทต่อ ตร.ม. ถือเป็นทางเลือกให้ลูกค้า จนประสบความสำเร็จ ปัจจุบันผู้บริหาร เผย ช่างรอเข้าเก็บงาน จากคำสั่งหยุดก่อสร้าง ก่อนเริ่มทยอยโอนให้ลูกค้าในลำดับต่อไป 

 

ขณะอีกค่ายใหญ่  บมจ. เสนา ดีเวลลอปเม้นท์ โดย นางสาวเกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ กรรมการ​ผู้จัดการบริษัท เผย“ฐานเศรษฐกิจ” ว่า หลังแผนการก่อสร้างศูนย์ราชการมีความชัดเจน คาดจะปลุกความคึกคักของทำเลเจริญนครอีกครั้ง จากศักยภาพเดิม ซึ่งมีความต่างจากทำเลอื่นๆ บริษัทเองถือเป็นผู้บุกเบิกทำเลในแง่การพัฒนาคอนโดฯ จากการเข้าไป เปิดโครงการขนาดใหญ่ ‘นิช โมโน เจริญนคร’ เห็นวิวโค้งแม่น้ำ บริเวณ ซอย เจริญนคร 76 ซึ่งเป็นโครงการ High Rise สูง 36 ชั้น มูลค่า 1.8 พันล้านบาท เจาะกลุ่มลูกค้าระดับกลาง ที่ผูกพันกับพื้นที่ ราคาปัจจุบันเริ่มราว 3 ล้านบาท ขณะนี้มียอดขายและยอดโอนฯ ประมาณ 80%

ขณะเดียวกัน ปีนี้ อยู่ระหว่างพิจารณาเตรียมเปิดขาย โครงการ ‘นิช ไพร์ด สมเด็จเจ้าพระยา’ จำนวน 223 ยูนิต ใกล้ไอคอนสยาม และไม่ไกลจาก ศูนย์ราชการแห่งใหม่ บริเวณสถานีรถไฟฟ้าประชาธิปก คาดเปิดขายในราคาเฉลี่ยมากกว่า 1 แสนบาทต่อ ตร.ม.

 

ผู้บริหาร เสนาฯ เชื่อว่า ศูนย์ราชการแห่งนี้ จะปลุกความแปลกใหม่ให้ตลาดคอนโดฯ สำหรับโอกาสเข้าไปลงทุนได้อีกมาก หากสามารถควานหาซื้อที่ดินได้ เนื่องจากที่ผ่านมา ที่ดินที่มีการซื้อ-ขายกัน ส่วนใหญ่ เป็นแปลงเล็กๆ รวมกันของเจ้าของตึกแถวเก่า หลายราย บ้างเป็นปั้มน้ำมัน ซึ่งกว่าจะปิดดีลได้ใช้เวลานาน แต่อย่างไรก็ตาม เชื่อ หลังจากนี้จะมีที่ดินปล่อยออกมามากขึ้น จากการครอบครองของคนในรุ่นลูก-หลาน ที่อยากเปลี่ยน แปลง เสนาฯเอง ยังสนใจและเตรียมเข้าไปลงทุนเพิ่ม หากมีที่ดินที่เหมาะสมออกมา 

 

“เดิมทำเลฝั่งธนฯดูห่างไกลจากเมือง เพราะรถไฟฟ้าไปไม่ถึง แต่ปัจจุบันต่างออกไป รถไฟฟ้าขยับไปใกล้ นอกจากทำให้เข้าออกเมือง สะดวกขึ้น ทำเลเองยังเกิดความเจริญด้วยตัวเอง โดยเฉพาะย่านเจริญนคร ที่ได้อานิสงส์จากสายสีทอง เชื่อมต่อ 3 เส้น สีแดงเข้ม (คลองสาน) สีม่วง (สะพานพุทธ) และสีเขียว (กรุงธนบุรี) ขณะอาคารใหม่ ของมหาดไทย คนไหลเข้ามา ย่อมเกิดความต้องการที่อยู่อาศัย ส่วนตลาดที่เหมาะ คือ คอนโดฯ ใกล้รถไฟฟ้า เห็นวิวแม่น้ำ”

 

ทั้งนี้ ปัจจุบันทำเลเจริญนคร นับเป็น 1 ใน 20 ทำเลที่มีราคาประเมินที่ดินสูงสุดในกรุงเทพฯ โดยเว็บไซต์ ดีดีพร็อพเพอร์ตี้ เผยแพร่ข้อมูล ระบุว่า ถนนเจริญนคร มีราคาที่ดิน ซึ่งถูกประเมินโดยกรมธนารักษ์ อยู่ที่  1.35 -2.5 แสนบาท ต่อ ตร.ว. ขณะราคาซื้อ-ขาย ที่ดินจริงนั้น ราคาเริ่มต้นสูงถึง 3.05 แสนบาทต่อ ตร.ว. ตอกย้ำ ความน่าสนใจของทำเล  เพราะนอกจาก เป็นที่ต้องการของดีมานด์ในประเทศ ทั้งจากคนในพื้นที่ และนอกพื้นที่แล้ว หลังสถานการณ์โควิด-19 คลี่คลายลง ไทยสามารถเปิดประเทศ รับผู้ซื้อต่างชาติ กลับมาคืนมาในตลาดคอนโดฯ ได้ ทำเล ริมแม่น้ำ โครงการระดับกลางค่อนบนไปจนถึงระดับไฮเอนด์สุดหรูอย่างย่านเจริญนคร คงยืนหนึ่งในแง่ความนิยม ของกลุ่มนักลงทุน ซึ่งบ้างแห่ซื้อเพื่อปล่อยเช่า และเก็บไว้เป็น ‘บ้านหลังที่ 2’ สะสมเป็นทรัพย์สิน อย่างไม่เปลี่ยนแปลง ...

หน้า 20 ฐานเศรษฐกิจ ฉบับที่ 3,696 วันที่ 15 - 17 กรกฎาคม พ.ศ. 2564