ที่ดินกลางกรุงพุ่งไม่หยุด ทะยานวาละ 3.3ล้าน “เพลินจิต-สยามสแควร์”แชมป์
ที่ดินกลางเมืองขยับสวนทางโควิด-19 “แอร์เรีย” อัพเดท ราคาที่ดินใหม่ปี64 สะท้อนราคาตลาด แชมป์ที่ดินแพง 27 ปี อยู่ที่เพลินจิต-ชิดลม-สยามสแควร์ ปัจจุบันพุ่งวาละ 3.3 ล้าน
ที่ดินกลางเมือง ศูนย์กลางธุรกิจการค้าสำคัญของประเทศยังมีความต้องการสูงโดยเฉพาะนักลงทุนใน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ขนาดใหญ่ทั้งชาวไทยและต่างชาติส่งผลให้ ราคาที่ดิน มีความเคลื่อนไหวต่อเนื่องแม้ในช่วงสถานการณ์โควิด-19 อาจ มีราคาทรงตัวบ้างในบางทำเลบางแปลงแต่นั่นเป็นเพราะทุกแปลงถูกจับจองไม่มีการเปลี่ยนมือซื้อขาย แต่ความต้องการยังมีอยู่เปี่ยมล้นรอแค่จังหวะการเจรจาต่อรองเท่านั้น
ขณะที่การขยายตัวของเมืองเริ่มเกิดขึ้นจากการลงทุนโครงการรถไฟฟ้าสายใหม่ทำให้การพัฒนาขยับตามออกไป แม้จะห่างจากรัศมีศูนย์กลางกลางเมือง แต่เมื่อรถไฟฟ้าทุกสายเชื่อมโยงเข้าหากัน ป้อนผู้โดยสารวิ่งเข้ากลางเมืองได้สะดวกใช้เวลาอันสั้นเข้าสู่แหล่งงานประเมินได้ว่าที่ดินกลางเมือง ยังคงความขลัง ความเฉพาะในตัวเอง ยากที่จะมีทำเลใดมาแทนที่ได้
เพลินจิต-สยามฯแชมป์
สอดรับกับบริษัทวิเคราะห์และประเมินราคาทุนทรัพย์ที่ดิน อย่าง บริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์สจำกัด หรือ area สำรวจที่ดิน จำนวนกว่า 400 บริเวณในเขตกรุงเทพและปริมณฑล เป็นรายปีตั้งแต่ปี 2537 พบราคาที่ดินขยับตั้วแรงต่อเนื่องโดยเฉพาะปี2562 ช่วงก่อสร้างรถไฟฟ้าสายใหม่และการพัฒนาโครงการของภาคเอกชน เกิดความเปลี่ยนแปลงของเมือง ลุกลามมาจากศูนย์กลางเมือง แต่ทั้งนี้ ที่ดินที่ยังคงครองแชมป์ราคาสูงที่สุดอย่างเหนียวแน่น
นายโสภณ พรโชคชัย ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย area ยืนยันกับ “ฐานเศรษฐกิจ” ว่า ยังคงเป็น สยามสแควร์ ชิดลม เพลินจิต นานา ครองแชมป์อันดับหนึ่งของประเทศไทยราคาสูงสุดที่ 3.3 ล้านบาทต่อตารางวาหรือไร่ละ 1,320 ล้านบาท ที่ประมาณการ ณ สิ้นปี 2564 คาดว่าราคาไม่เปลี่ยน แปลงไปจากปี 2563 มากนัก ขณะเฉลี่ยทั่วกรุงเทพมหานครและปริมณฑล ราคาขยับขึ้นเฉลี่ย 4.7% ด้านราคาประเมินของทางราชการกรมธนารักษ์ที่ดินราคาสูงสุดเพลินจิต 1ล้านบาทต่อตารางวา แต่ปัจจุบันยังไม่บังคับใช้ ห่างกัน 3.3 เท่า
“ถ้านำธนบัตรใบละ 1,000 บาทมาวางบนที่ดินขนาด 1 ตารางวา ต้องใช้ธนบัตรวางซ้อนกันไว้ถึง 9.6 ชั้นเลยทีเดียว หรือหากเทียบเป็นทองคำหนัก 1 บาท ณ ราคา 27,500 บาทก็เท่ากับทองคำหนักถึง 120 บาทเลยทีเดียว”
สาเหตุที่ราคาที่ดินในบริเวณสยามสแควร์ ชิดลม เพลินจิตและนานามีมูลค่าสูงมาก เพราะสามารถนำที่ดินเปล่านี้ไปพัฒนาในเชิงพาณิชย์ เช่น ศูนย์การค้า อาคารสำนักงาน ได้อย่างหลากหลาย แม้ว่าค่าเช่าศูนย์การค้าจะได้รับผลกระทบบ้างในยุคโควิด-19 แต่ก็ถือเป็นเรื่องชั่วคราว ยังไม่กระทบถึงราคาที่ดินอย่างทันทีทันใด เพราะที่ดินและอสังหาริมทรัพย์มีลักษณะการเปลี่ยนแปลงที่เฉื่อยหรือเชื่องช้า (Inertia) กว่าทั่วไป เมื่อมีการก่อสร้างรถไฟฟ้ารอบนอกมากเท่าไหร่ ก็ยิ่งสามารถนำผู้บริโภคจากนอกเมืองเข้าสู่เมืองได้สะดวก ทำให้ที่ดินในใจกลางเมืองยังคงศักยภาพอยู่อย่างต่อเนื่อง
เทียบชั้น“ออร์ชาร์ด”
อย่างไรก็ตามการที่ราคาที่ดินตามแนวรถไฟฟ้าสายสีเขียวตามสถานีสยามสแควร์ ชิดลม เพลินจิตและนานามีราคาเท่าเทียมกันก็เพราะการเชื่อมต่อกันด้วยรถไฟฟ้าประกอบกับการพัฒนาตามแนวรถไฟฟ้านี้มีอาคารสำนักงาน ศูนย์การค้าเป็นแนวทางต่อเนื่องกัน โดยเฉพาะในกรณีศูนย์การค้าหรือพื้นที่ค้าปลีกที่อยู่ตามแนวนี้ แทบจะเดินถึงกันได้ ถือเป็นการรวมตัวกันของศูนย์การค้าปลีก เทียบได้กับย่านถนนออร์ชาร์ตในสิงคโปร์ที่เป็นศูนย์รวมของศูนย์การค้าที่หลากหลายที่สุดในโลกก็ว่าได้
สนามศุภฯทุนใหญ่สน
อย่างไรก็ตามหากแปลงที่ดินเลยจาก ย่านนานาไปทางสุขุมวิท 21 ลงไป ราคาที่ดินก็ลดตํ่าลงมาตามลำดับ หรือตามแนวถนนพญาไท และถนนพระรามที่ 1 (สนามศุภชลาศัย) ราคาที่ดินก็ลดหลั่นลงไปเช่นกัน แต่หากอนาคตสำนักงานจัดการทรัพย์สิน จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย ยกเลิกสัญญาการเช่าพื้นที่ของสนามศุภชลาศัยแล้วนำที่ดินแปลงนี้มาพัฒนาในเชิงพาณิชย์เช่นเดียวกับมาบุญครอง หรือสามย่านมิตรทาวน์ ก็จะทำให้ราคาที่ดินในบริเวณนี้พุ่งสูงขึ้นอีกได้เช่นกันอย่างไรก็ตามมีนักลงทุนให้ความสนใจจำนวนมากเพราะเป็นที่ดินผืนใหญ่กลางเมืองค่อนข้างหายาก
รถไฟฟ้าใหม่พุ่งแรง
ขณะที่ดินที่ขยับขึ้นสูงคาดว่าสิ้นปี 2564 เกือบ 20% ทั้งเส้นทางอยู่ระหว่างก่อสร้างอย่างรถไฟฟ้า สายสีเหลือง สายสีชมพู สายสีส้มตะวันอออก มีความเคลื่อนไหว ดยเฉพาะบริเวณแนวรถไฟฟ้าใหม่ ทำเลห้างบิ๊กซีลาดพร้าว (โรงเรียนปานะพันธ์เดิม) เชื่อมโยงกับรถไฟฟ้าสายสีเขียวส่วนต่อขยายสายเหนือ ราคาปัจุบันอยู่ที่ 700,000 บาทต่อตารางวา เพิ่มขึ้นจากช่วงที่ผ่านมา 62-63 ประมาณ 16.7% หากย้อนไปช่วง 10 ปีก่อน บริเวณนี้ราคาหลักหมื่นบาทต่อตารางวา ขณะเดียวกันทำเลลาดพร้าวตลอดทั้งเส้นทางบอกขายในราคา 3-4 แสนบาทต่อตารางวา
ที่แพงเวอร์ไม่มีลด
นายปิยะ ประยงค์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) ยอมรับแม้จะอยู่ท่ามกลางสถานการณ์โควิด-19 แต่มอง
ว่าราคาที่ดินไม่มีลดลง มีแต่ทรงกับปรับเพิ่มขึ้น เพราะความต้องการที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการของผู้ประกอบการยังมี ขณะการลงทุนก่อสร้างรถไฟฟ้าเปิดทำเลใหม่ทำให้ มีผลอย่างมากต่อการเปลี่ยนแปลง โดยเฉพาะทำเลชานเมืองที่ผู้ประกอบการมักทำบ้านแนวราบแต่เนื่องจากแหล่งงานแหล่งช็อปปิ้ง โรงแรมการสัมมนา มักอยู่กลางเมือง ทำให้ทุกกิจกรรมยังคงรวมศูนย์ ประกอบกับมีรถไฟฟ้าใช้เวลาเดินทางไม่กี่นาทีสำหรับพฤกษามีการขยับซื้อที่ดินอย่างต่อเนื่อง ส่วนใหญ่เจ้าของที่ดินตั้งราคาสูง
เช่นเดียวกับนางอาภา อรรถบูรณ์วงศ์ ประธานกรรมการบริหาร บริษัท ริชี่เพลซ 2002จำกัด (มหาชน) ในฐานะนายกสมาคมอาคารชุดไทย ยอมรับว่า ที่ดินที่มีศักยภาพยังคงเป็นทำเลกลางเมือง แนวเส้นทางรถไฟฟ้า ราคาต่อตารางวา 1 ล้านบาทขึ้นไป มองว่าแม้อยู่ในช่วงสถานการณ์โควิดราคาที่ดินไม่ได้ลดตํ่าลง กลับกันนับวันจะแพงขึ้น
หน้า 1 ฐานเศรษฐกิจ ฉบับที่ 3,689 วันที่ 20 - 23 มิถุนายน พ.ศ. 2564
ข่าวที่เกี่ยวข้อง