‘ฮาบิแทท’ เคาะทางรอด เจาะอสังหาฯเช่าเมืองท่องเที่ยว

การฟื้นตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์  ที่คาดว่าคงเกิดขึ้นได้อย่างช้าๆ ในช่วงครึ่งหลังของปี 2564 และจะชัดเจนในปีถัดไป ตามสัญญาณเชิงบวกของเศรษฐกิจโลก ทำให้ผู้ประกอบการรายหลักในโปรดักต์ต่างๆ อยู่ระหว่างการศึกษากลยุทธ์ และโอกาสทางตลาด เพื่อเข็นธุรกิจให้อยู่รอดท่ามกลาง “ภาวะหน่วง” ของผู้ซื้อ จนกว่าจะพ้นวิกฤติ ไม่ต่างจาก “ฮาบิแทท กรุ๊ป” ผู้เล่นในกลุ่มโครงการอสังหาฯระดับพรีเมี่ยมเพื่อการลงทุน หรือ Lifestyle Investment กำลังผลักดันโปรดักต์ใหม่เข้าสู่ตลาดอย่างน่าจับตา โดย นายชนินทร์ วานิชวงค์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหารบริษัท เผย ว่า หลังจากตัดสินใจขายทิ้งที่ดินใจกลางเมือง หนีตลาดคอนโดมิเนียมแพง พัฒนาขายยาก ขณะเทรนด์การท่องเที่ยวในประเทศมาแรงนั้น  กลยุทธ์การเติบโต จึงจะเจาะไปยังเป้าหมาย “Vacation Home” และอสังหาฯลงทุนปล่อยเช่า ผนึกเชนจ์โรงแรม เมืองท่องเที่ยวเป็นหลัก จับตาตลาดโตแรง รายเก่า-ใหม่ แห่ชิงเค้ก ปั้นแผนรอง ชิมราง แนวราบ หาช่องว่างใหม่ๆ เชื่อ! อสังหาฯยุคหน้า ไม่ใช่สร้างขายแล้วจบ ขณะทุนพัฒนาสูงขึ้น เดินคนเดียวไม่ได้ รุกจับพันธมิตรหลายด้าน นำร่องกลุ่มสุขภาพเสริมทัพสู้

พยากรณ์อสังหา 64
    มองว่า อสังหาฯ ปี 2564 จะฟื้นตัวดีขึ้นจากปีนี้ โดยมีปัจจัยหนุนตลาด เรื่องวัคซีนป้องกันโควิด แต่การซื้อ-ขาย คงเกิดขึ้นช่วงปลายไตรมาส 3 ต่อเนื่องไตรมาส 4 ตามทิศทางการเปิดประเทศ ซึ่งแม้ตลาดอยู่ในภาวะหน่วง แต่เชื่อว่า ผู้ประกอบการรายใหญ่ๆ ยังจำเป็นต้องเข็นโครงการใหม่ ออกมาขาย ไม่สามารถเลื่อนหรืออั้นโครงการได้อีกแล้ว เพราะส่งผลต่อตัวเลขรายได้ ขณะรายกลาง-เล็ก ยังมีโอกาสเฝ้าดูสถานการณ์ตลาด ทั้งนี้ ตลาดคอนโดฯ ระดับราคา 2.5 แสนบาทต่อตร.ม. การซื้อ-ขาย น่าจะนิ่ง ไม่หวือหวาเหมือนในอดีต โดยเฉพาะตลาดลงทุนโซนทองหล่อ สุขุมวิท ที่มีซัพพลายเหลือค่อนข้างมาก ซึ่งบริษัทเอง มีการขายที่ดินออกไปรวม 2 แปลง สุขุมวิท 8 และสุขุมวิท 31 จากเดิมที่เตรียมไว้รองรับการพัฒนา อย่างไรก็ตาม หากสถานการณ์คลี่คลาย ทั้งดีมานด์ และการลงทุนจากต่างชาติ น่าจะกลับมาคึกคัก โดยเฉพาะโครงการรูปแบบการร่วมทุนกับต่างชาติ หลังทุนใหญ่ให้ความสนใจประเทศไทย ถึงดีมานด์หลังโควิด เพราะขณะนี้ไม่สามารถเข้ามาในประเทศเพื่อเจรจา หรือดูที่ดินได้ เป็นต้น 

โปรดักต์ลงทุนโต 20-30%
    โดยตลาดต่างชาติ เป็นความหวังในระยะ 2-3 ปี ของอสังหาฯไทย หลังปลดล็อกโควิดทั่วโลกได้ เชื่อดีมานด์จะกลับมาเติบโตกว่าเก่า จากมาตรการกระตุ้นของรัฐ เช่น ไทยแลนด์ อิลีท การ์ด หนุนซื้ออสังหาฯ ส่วนแนวโน้มตลาดในกลุ่มอสังหาฯเพื่อการลงทุน รูปแบบ Lifestyle Invesment จะเติบโตขึ้นราว 20-30% รวมถึงกลุ่มที่ต้องการลงทุนในสินทรัพย์อสังหาฯด้วย ท่ามกลางตลาดลงทุนอื่นๆมีความเสี่ยง เช่น หุ้น พันธบัตร สอดคล้องกับยอดขายรวมของบริษัทเติบโตที่ 1,800 ล้านบาท และรับรู้รายได้โตเท่าตัว รวม 2ม000 ล้านบาท สวนภาวะตลาด หลังจากปิดการขายโครงการรูปแบบลงทุน การันตรีผลตอบแทน 6-7% ต่อปี ได้รวม 6 โครงการ 
    “ภาวะอย่างโควิด กระทบตลาดหุ้น ผันผวน กองทุนก็ขึ้น-ลง แต่อสังหาฯ เป็นช่วงที่ซื้อของถูก ได้ของดี โดยเฉพาะกลุ่มเพื่อลงทุนปล่อยเช่าในเชิงโรงแรม มูลค่าไม่ได้ลดลง ลูกค้าใหม่มองเป็นโอกาส มีการซื้อสด 70% โอนฯเต็มขณะ 30% ขอกู้ ต่อโครงการหลุดโอนฯไม่เกิน 10 ห้อง และสามารถขายใหม่ได้ทันที”

ลงทุนเมืองท่องเที่ยวมาแรง
    นายชนินทร์ กล่าวต่อว่า ขณะนี้เทรนด์การลงทุนในอสังหาฯ เริ่มเปลี่ยนไปจากการปล่อยเช่าเดิมๆ ที่มีการแข่งขันตัดราคากันมาก มาสู่การลงทุนที่ผู้ลงทุนเป็นเสมือนเจ้าของโรงแรม โดยมีบริษัท หรือเชนจ์โรงแรมรับดูแลบริหารจัดการต่อให้ ตอกย้ำโมเดลของบริษัท ซึ่งใช้แบรนด์โรงแรมต่างประเทศ เช่น  
วินด์ดัม, เบสท์ เวสเทิร์น, ครอสทู มาเป็นจุดแข็งในการขายการันตี อัตราการเข้าพัก อย่างไรก็ตาม พบการแข่งขันในรูปแบบนี้ มีเพิ่มมากขึ้น แต่หลายทำเล กำลังไปไม่รอด จากการหายไปของต่างชาติ เช่น เชียงใหม่ ภูเก็ต เจ้าของโครงการ ไม่มีเงินจ่ายผลตอบแทนให้กับผู้ลงทุนซื้อได้ ขณะเดียวกันรายใหม่ๆเริ่มเข้ามาในตลาด ไม่มีประสบการณ์บริหารเชิงโรงแรม ให้ผลตอบแทนผู้ซื้อสูง ถือเป็นความเสี่ยงจากต้นทุนที่จะต้องจ่ายเช่นกัน  แต่ตลาดที่มาแรง กลับเป็นเมืองใกล้กรุงเทพฯ ทำเลหลักของนักท่องเที่ยวไทย ในกลุ่มกลาง-บน โครงการไม่ใหญ่มาก พบอัตราเข้าพักมากกว่า 70% ทำให้ผู้ซื้อลงทุนมั่นใจ 
    “เทรนด์พักผ่อนและท่องเที่ยงใกล้กรุงเทพฯ หลังรัฐบาลกระตุ้น ทำให้โรงแรมขนาด 100-150 ห้อง ได้รับความนิยมสูง เช่น กาญจนบุรี ตราด และพัทยา อัตราเข้าพักเกิน 70% และเต็ม 100% ในช่วงหยุดยาว ขณะโรงแรมใหญ่เกิน 300 ห้อง เน้นกลุ่มทัวร์ ราคาห้องพักราว 1 พันบาทต่อคืน มีอัตราการเข้าพักเพียง 10-20% เท่านั้น”

แผนลงทุน 2564 
    สำหรับแผนงานในปีหน้า บริษัทยังผลักดันโปรดักต์ Lifestyle Invesment ต่อ โดยใช้ ฮาบิแทท ฮอสพิทัลลิตี้ เป็นหลักในการดูแลลูกค้า และดึงเชนจ์โรงแรมต่างๆเข้าเสริม ให้น้ำหนักไปยัง แบรนด์เด็ด เรสซิเดนซ์ โดยเบื้องต้นเตรียมเปิดใหม่ 2 โครงการ ในทำเลพัทยา โซนนาจอมเทียน และวงค์อมาตย์ อาจเป็นได้ทั้งรูปแบบเรสซิเดนซ์ หรือ กึ่งวิลล่า ซึ่งสอดคล้องกับ แผนที่กำลังศึกษาความเป็นไปได้ของโปรดักส์แนวราบ แต่จะเข้าไปแข่งขันด้วยความแตกต่าง เพื่อจับลูกค้านิชมาร์เก็ต ซึ่งโปรดักต์นี้พัฒนาได้ทั้งในพัทยา ราคาขายราว 5-10 ล้านบาท และกรุงเทพโซนตะวันออก ราว 5-15 ล้าน ซึ่งจะรอจังหวะตลาด และค้นจุดเด่นที่จะใส่เข้าไป ให้น่าสนใจกว่าหมู่บ้านอื่นๆ หลังจากตลาดเรียลดีมานด์ แข่งขันกันเยอะมาก มีความเสี่ยงต่อภาวะเรดโอเชี่ยนเช่นกัน ซึ่งทั้ง 2 โครงการ จะเป็นการร่วมลงทุน เพราะมองว่า ธุรกิจอสังหาฯปัจจุบัน ต้องใช้ทุนพัฒนาและยกระดับมากขึ้น  ไม่ใช่การซื้อ-ขาย แห้งๆ แบบเดิมอีกต่อไป 
    จึงจำเป็นต้องจับมือกับกองทุนด้านอสังหาฯ ทั้งในไทยและต่างประเทศ, กลุ่มธุรกิจที่มีความเชี่ยวชาญเฉพาะด้าน เป็นต้น 

หน้า 19-20 หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 40  ฉบับที่ 3,636 วันที่ 17 -19 ธันวาคม พ.ศ. 2563