‘มหานคร’ ทำเลโอกาสใหม่ของแพทโก้ กรุ๊ป
คอลัมน์ผ่ามุมคิด
จากแผนพัฒนาโครงการระเบียงเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก หรือ EEC ยังอยู่ในระยะแค่เริ่มต้น สวนทางการหลั่งไหลเข้าไปลงทุนในภาคอสังหาริมทรัพย์ของดีเวลลอปเปอร์รายใหญ่อย่างต่อเนื่อง ส่งผลให้เจ้าถิ่น อย่าง “แพทโก้ กรุ๊ป” ซึ่งพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยมานานนับ 20-30 ปี ครอบคลุมทั้งบริษัท วิจิตรา ดิเวลลอปเม้นท์, มารวย เรียลเอสเตท และ แพทโก้ แพตตินัม ยอมก้าวข้าม Comfort Zone รุกตลาดใหม่ๆ เข้ามาท้าทายในกรุงเทพฯ ผ่านการเปิดตัวโครงการ “THER (เธอ) ลาดพร้าว 93 ” เพราะแม้มีจุดแข็ง แง่ลูกค้าให้ความเชื่อมั่น แต่ต้องยอมรับว่า ณ เวลานี้ “เค้กถูกแบ่ง” การขยายตัว ไม่ง่ายเหมือนก่อนอีกต่อไป
อย่างไรก็ตามนางสาวนวณัฐ สุขะมงคล รองประธานกรรมการ แพทโก้ กรุ๊ป ระบุเหตุผลข้างต้น ไม่สำคัญเท่าโอกาสที่มองเห็น หลังยกให้กรุงเทพฯ เปรียบเสมือนมหานครระดับโลก มีความเจริญไม่หยุดหย่อนในทุกแง่ รวมถึงดีมานด์ที่อยู่อาศัยด้วย งัดกลยุทธ์ การันตี มูลค่า ดึงกำลังซื้อลูกค้าเงินเย็นอยากลงทุนในแนวราบ ขณะเดียวกัน วอนรัฐยืดหยุ่นผู้ประกอบการ-คนซื้อบ้าน ถอนยาพิษ LTV เพิ่มความคักคึกตลาด
ผ่าแผนการลงทุน
ปี 2563 แพทโก้ กรุ๊ป ตั้งเป้าเปิดตัวโครงการใหม่รวม 6 โครงการผ่านโปรเจ็กต์ของ 3 บริษัท ซึ่งจะส่งผลให้มีโครงการในมือราว 24 โครงการ มูลค่ารวมกว่า 1 หมื่นล้านบาท ครอบคลุมทุกเซ็กเมนต์โดยตั้งเป้าหมายยอดขายประมาณ 600 ล้านบาท ใกล้เคียงกับช่วงปีก่อนหน้า จากแผนธุรกิจที่ระมัดระวัง สอดคล้องกับสถานการณ์ตลาดและแนวโน้มเศรษฐกิจ โดยครึ่งปีแรก ยอมรับว่ามียอดขายลดลงประมาณ 15% จากวิกฤติโควิด-19 แต่การโอนกรรมสิทธิ์อยู่ระหว่างการเฝ้าระวัง อย่างไรก็ตาม ด้วยโปรดักต์ของบริษัท ล้วนเป็นกลุ่มแนวราบ ไม่มีความเสี่ยงจากกลุ่มเก็งกำไร จึงไม่น่ากังวลมากนัก ขณะเดียวกัน เพื่อเป็นการแสวงหากลุ่ม
เป้าหมายใหม่ ปีนี้จึงเป็นปีแรก ที่บริษัทรุกเข้ามาทำตลาดใหม่ๆ โดยเลือกพื้นที่กรุงเทพฯ เขตลาดพร้าว นำร่องโปรเจ็กต์แรก ในโครงการ “THER (เธอ)” ภายใต้การพัฒนาของบริษัท วิจิตรา ดิเวลลอปเม้นท์ จำกัด ซึ่งจัดอยู่ในเซกเม้นท์พรีเมียม ราคา 6-25 ล้านบาท รูปแบบทาวน์โฮมหรู 3 ชั้นครึ่ง ในซอย ลาดพร้าว 93 ตอบรับความต้องการของลูกค้าระดับบนที่ต้องการพื้นที่ขนาดใหญ่มากขึ้น ไม่ต่ำกว่า 200 ตรม. หลังสามารถคว้าที่ดินผืนใหญ่ 9 ไร่มาได้ และขณะนี้มียอดขายเกิน 50% ใน 13 ยูนิตเฟสแรก
กทม.เมืองลงทุนอสังหาฯ
นางสาวนวณัฐ กล่าวต่อว่า ทำเลกรุงเทพฯ มีความน่าสนใจ เปรียบชั้นเป็นมหานครระดับโลก อย่างลอนดอน ซานฟรานซิโก ที่ดึงดูดประชากรรอบนอกเข้ามาในเมืองอย่างต่อเนื่อง จากความเจริญถูกพัฒนาในทุกด้าน ตั้งแต่โครงสร้างพื้นฐาน แหล่งงาน สถานศึกษา เศรษฐกิจกระจุกตัว และมีการเพิ่มขึ้นของราคาที่ดินอย่างน่าสนใจ จากตารางวาละ 3 แสนบาท กระโดดมาสู่ระดับ 3 ล้านบาทในระยะแค่10 ปี กลายเป็นอานิสงส์ของคนที่มีโฉนดที่ดินครอบครอง ท่ามกลางดีมานด์ความต้องการ และตลาดการลงทุนอื่นๆมีความผันผวน อสังหาฯ ยังเป็นการลงทุนที่ยังน่าสนใจ โดยเฉพาะในกลุ่มแนวราบ จึงเปิดทางเลือกใหม่ๆให้กับกลุ่มลูกค้า ผ่านการตัดแบ่ง 7 ยูนิต ในเฟส 5 ซึ่งเป็นเฟสสุดท้ายของโครงการ กระตุ้นความต้องการของนักลงทุนถือเงินเย็น ผ่านการันตีผลตอบแทนอย่างต่ำ 10% ระยะการถือครอง 15 เดือน กรณีต้องการขายกลับคืนให้บริษัท หลังเชื่อมั่นว่า ในอนาคตทำเลลาดพร้าว จะมีการปรับขึ้นของราคาที่ดินอย่างมีนัยยะ
“ส่วนแผนการขยายตลาดในกทม.ขณะนี้อยู่ระหว่างศึกษาในหลายโปรเจ็กต์ ซึ่งขนาดและรูปแบบจะขึ้นอยู่กับที่ดินที่ได้มาก เจาะในกลุ่มแนวราบ เบื้องต้นเล็งโซนสาทร,เย็นอากาศ เป็นต้น”
ฝากการบ้านรัฐบาล
อย่างไรก็ตาม เนื่องด้วยทำเลในการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยของบริษัท หลักยังอยู่ในพื้นที่ 3 จังหวัดอีอีซี และแม้ส่วนใหญ่เป็นโปรดักต์ระดับกลาง-บน ลูกค้าข้าราชการ นักธุรกิจ ไม่ได้รับผลกระทบมากนักจากสถานการณ์โควิด-19 ผ่านยอดขายยังคงเกิดขึ้น แม้จะเป็นโครงการที่ยังสร้างไม่แล้วเสร็จ แต่ด้วยบรรยากาศโดยรวมของตลาดในพื้นที่ที่ซบเซาลง โดยเฉพาะในโครงการที่จับลูกค้าในแหล่งโรงงาน-อุตสาหกรรม ไม่คึกคักเหมือนเก่า จึงฝากให้รัฐบาล ช่วยเหลือด้วยการออกมาตรการมากระตุ้น ทั้งฝั่งผู้ซื้อ และฝั่งผู้ประกอบการ เพราะขณะนี้ปัญหาไม่ได้เกิดขึ้นจากตลาดไม่มีดีมานด์ แต่เกิดจากสถาบันการเงินไม่ปล่อยกู้ พบหลังจากที่ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) เข้ามาควบคุมกฎเกณฑ์การปล่อยสินเชื่อ กลุ่มคนที่เคยมีคุณภาพ กลับถูกแบงก์ปฎิเสธ ยิ่งในสถานการณ์เช่นนี้ อยากให้ธปท.ยืดหยุ่น ปลดล็อก LTV หรือ อัตราส่วนสินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน (Loan to Value: LTV) ซึ่งเป็นยาแรงที่ทำให้ทุกอย่างสะดุด พร้อมกับสานต่อความชัดเจนอื่นๆ โดยเฉพาะโครงการอีอีซี
“มาตรการลดภาษีการโอนฯ , ลดภาษีธุรกิจเฉพาะ ที่เคยใช้กระตุ้นอสังหาฯได้ผล รัฐควรนำกลับมาใช้ใหม่เพื่อช่วยให้ตลาดเดินได้ ขณะเดียวกัน โครงการอีอีซี ที่เป็นความหวัง ผลักดันเศรษฐกิจของประเทศนั้น อยากให้รัฐเดินหน้าก่อสร้างโปรเจ็กต์ต่างๆให้เห็นผลงานเป็นรูปธรรมมากกว่านี้ เพื่อฟื้นความเชื่อมั่น”
หน้า 19-20 หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 40 ฉบับที่ 3,595 วันที่ 26 - 29 กรกฎาคม พ.ศ. 2563