รฟท.บีบ‘ซีพี’ผุดทางยกระดับ เชื่อมขุมทอง‘มักกะสัน’

รฟท.ขีดแนวเส้นทางสร้างทางยกระดับจากแยกอโศกเชื่อมเข้ากลางที่ดินมักกะสันมอบซีพีดำเนินการ รองรับมิกซ์ยูส หวังลดผลกระทบจราจรพื้นที่โดยรอบ สร้างความสะดวกให้คนเข้าพื้นที่ พร้อมเดินหน้า รื้อย้ายโรงงานอู่ซ่อม บ้านพักข้าราชการ ก่อนส่งมอบ

ที่ดินมักกะสันผืนใหญ่ปัจจุบันมีสภาพเป็นโรงซ่อม อู่ พวงราง บ้านพักข้าราชการ โรงพยาบาลเก่าแก่ ของการรถไฟแห่งประเทศไทย (รฟท.) กำลังถูกรื้อย้ายพลิกโฉมให้กลายเป็นอภิมหาโปรเจ็กต์กลางใจเมืองรองรับศูนย์คมนาคมมักกะสันเกตเวย์ระเบียงเศรษฐกิจภาคตะวันออกหรืออีอีซี เชื่อมการเดินทางด้วยรถไฟเชื่อม 3 สนามบิน (ดอนเมือง-สุวรรณภูมิ-อู่ตะเภา) ที่กลุ่มซีพีและพันธมิตร ชนะประมูล และได้สิทธิ์พัฒนาพื้นที่ดังกล่าว 50 ปี อย่างไรก็ตาม พื้นที่นี้ไม่มีปัญหาผู้บุกรุก เนื่องจากรฟท.เป็นผู้ใช้ประโยชน์

อย่างไรก็ตามเนื่องจากบริเวณนี้จะพัฒนาเป็นเมืองขนาดใหญ่ทั้งการอยู่อาศัย ศูนย์รวมธุรกิจ แหล่งงาน ศูนย์การค้า โรงแรมสำหรับนักท่องเที่ยว อีกทั้งยังเป็นจุดเปลี่ยนถ่ายการเดินทางระบบราง อนาคตจะมีคนเข้าใช้พื้นที่จำนวนมาก อาจกระทบพื้นที่โดยรอบ ดังนั้นเอกชนต้องลงทุนก่อสร้างถนน และทางยกระดับ จากภายในโครงการเชื่อมต่อกับทางสาธารณะ เพื่อแก้ปัญหาจราจรในระยะยาว

นายวรวุฒิ มาลา รองผู้ว่าการกลุ่มธุรกิจการบริหารทรัพย์สิน รักษาการในตำแหน่งผู้ว่าการการรถไฟแห่งประเทศไทยเปิดเผย “ฐานเศรษฐกิจ” ว่า รฟท.อยู่ระหว่างเคลียร์พื้นที่ 150 ไร่ เพื่อเตรียมส่งมอบให้กับกลุ่มซีพี เช่าระยะยาว 50 ปี มูลค่า 52,000 ล้านบาท ตามเงื่อนไขทีโออาร์ กรณีชนะประมูลโครงการรถไฟความเร็วสูง เชื่อม 3 สนามบิน (ดอนเมือง-สุวรรณภูมิ-อู่ตะเภา) โดยเป้าหมายส่งมอบพื้นที่ช่วงแรกภายใน 2 ปี ขณะส่วนที่เหลือซึ่งเป็นพื้นที่พวงรางจะเร่งส่งมอบให้แล้วเสร็จภายใน 5 ปีนับจากเซ็นสัญญา

เนื่องจากพื้นที่มักกะสันถูกล้อมไปด้วยเมือง แม้จะมีเส้นทางรถไฟฟ้าเชื่อมต่อ แต่เมื่อมีคนเข้าพื้นที่ เกรงว่าจะเกิดปัญหาจราจรแออัด กระทบพื้นที่โดยรอบ ดังนั้นจึงต้องก่อสร้างถนน ทางเชื่อมระบายการจราจร ได้มอบให้ซีพี ก่อสร้างถนนทางยกระดับตั้งแต่แยกอโศก เชื่อมเข้าแปลงที่ดิน เนื่องจากต้องทำรายงานการวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม หรืออีไอเอ ซึ่งเชื่อว่าจะผ่านการอนุมัติ หากมีแผนแก้ปัญหาจราจรให้ในระยะยาวโดยไม่กระทบการสัญจรบนทางสาธารณะ ซึ่งรัฐได้ประโยชน์ และเอกชนต้องออกค่าใช้จ่าย

นอกจากนี้ภายในโครงการเอกชนต้องทำทางจักรยาน ทางเดินเท้า โซนพื้นที่สีเขียวและอาคารสำนักงาน เพื่อเป็นสมาร์ทซิตี มีนวัตกรรม ส่วนองค์ประกอบอื่นจะมีอะไรบ้างนั้น เป็นหน้าที่ที่เอกชนกำหนด เพียงแต่ระบุว่าพัฒนารูปแบบมิกซ์ยูส

สำหรับความคุ้มค่า ประเมินว่า มูลค่า 52,000 ล้านบาท ที่ให้ซีพีเช่า หากรฟท.ลงทุนเองก็ใช้งบใกล้เคียงกัน ดังนั้นให้เอกชนลงทุน รฟท.ได้ค่าเช่า น่าจะคุ้มกว่า

“ฐานเศรษฐกิจ” สำรวจพื้นที่โดยรอบที่ดินมักกะสันพบว่ามีโครงการของเอกชนเกิดขึ้นจำนวนมาก ทั้งโรงแรมอาคารสำนักงานเกรดเอคอนโด มิเนียม เนื่องจาก เป็นย่านใจกลางเมืองเชื่อมการเดินทางด่วนรถไฟฟ้าสะดวกที่สุด

ขณะที่ การวิเคราะห์ของ คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย ระบุว่า ที่ดินมักกะสันที่รฟท. จะให้เอกชนเข้าไปพัฒนาพื้นที่กว่า 120 ไร่ สัญญาเช่า 50 ปี กำหนดการใช้พื้นที่สูงสุดของ GFA อยู่ที่ประมาณ 2,400,000 ตร.ม. ความต้องการขั้นตํ่าสำหรับการพัฒนาพื้นที่อยู่ที่ประมาณ 850,000 ตร.ม. ซึ่งคอลลิเออร์ส มองว่า หากเอกชนเข้ามาพัฒนาที่ดินย่านดังกล่าวบนพื้นที่กว่า 120 ไร่ คาดการณ์ว่าจะใช้งบประมาณในการลงทุนกว่า 40,000 ล้านบาท และใช้เวลากว่า 10 ปีถึงจะคุ้มทุน โดยจะต้องนำที่ดินแปลงดังกล่าวมาพัฒนาเป็นโครงการมิกซ์ยูส ขนาดใหญ่ไม่ว่าจะเป็นอาคารสำนักงาน โรงแรม พื้นที่ค้าปลีก เซอร์วิส อพาร์ตเมนต์ รวมถึงคอนโดมิเนียม ลีสโฮลด์ เนื่องจากที่ดินดังกล่าวเป็นที่ดินขนาดใหญ่

หน้า 25-26 หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 39 ฉบับที่ 3,492 วันที่ 1-3 สิงหาคม 2562