BKA ชูบ้านมือสองมาแรง โชว์ 5 จุดแข็งเหนือคู่แข่ง เตรียมตัวเข้า mai

นายพชร ธนวงศ์เกษม ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท บางกอก แอสเซท อินเตอร์กรุ๊ป จำกัด (มหาชน) หรือ BKA เปิดมุมมองธุรกิจบ้านมือสอง กับ "ฐานเศรษฐกิจ" ว่า มองว่าแนวโน้มสินค้าประเภทบ้านมือสองยังมีโอกาสขยายตัวได้อย่างต่อเนื่อง หลักๆ เป็นผลมาจากสภาวะเศรษฐกิจไทยที่ชะลอตัวลง คนระมัดระวังเรื่องการใช้จ่ายเพิ่มขึ้น และนึกถึงความคุ้มค่ามากขึ้น

ภาพอุตสาหกรรมที่ชัดเจนมากๆ คือในช่วงไตรมาส 3/2567 ที่ผ่านมา จากสถิติของศูนย์อสังหาริมทรัพย์ พบว่า ทั้งในแง่ปริมาณยอดขายและยอดการโอนกรรมสิทธิ์ และมูลค่าของสินค้าประเภทบ้านมือสอง มีอัตราการเติบโตที่สูงกว่าเมื่อเทียบกับบ้านมือหนึ่ง โดยบ้านมือสองได้รับความนิยมสูงถึง 71% ของจำนวนการโอนกรรมสิทธิ์ทั้งหมด คิดเป็นมูลค่า 52% ของมูลค่าการโอนรวม มองว่าบ้านมือสองมีราคาที่สามารถจับต้องได้มากกว่า เป็นทางเลือกในช่วงที่สภาวะเศรษฐกิจไม่ดี

แม้ว่าความต้องการที่พักอาศัยยังมีการปรับตัวเพิ่มขึ้นต่อเนื่องทุกปี แต่ที่ผ่านมาผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ต่างก็มียอดขายที่ปรับตัวลดลง เนื่องจากได้รับผลกระทบจากกำลังซื้อในประเทศที่ถดถอยลงอย่างชัดเจน โดยเฉพาะสินค้าบ้านในระดับต่ำกว่า 3 ล้านบาทเป็นต้นไป เพราะส่วนใหญ่ถูกปฏิเสธสินเชื่อ (Rejection Rate)

ในขณะที่สินค้าบ้านเดี่ยวระดับราคาตั้งแต่ 5-10 ล้านบาท ที่ตั้งอยู่ในทำเลที่ดี ปัจจุบันซัพพลายมีน้อยมาก ด้วยปัจจัยต้นทุน ทั้งราคาที่ดิน ค่าแรง วัสดุก่อสร้าง ที่สูงขึ้น ส่งผลให้ผู้ประกอบการไม่สามารถพัฒนาสินค้าบ้านเดี่ยวในราคานี้ได้ เป็นผลบวกให้บริษัทมองเห็นถึงโอกาสในการเจาะตลาดกับสินค้ากลุ่มบ้านเดี่ยวระดับ 5-10 ล้านบาท

โดยกลุ่มลูกค้าเป้าหมายหลัก เป็นกลุ่มคนที่ไม่ใช่วันเริ่มต้นการทำงานแล้ว และมีฐานเงินเดือนที่มั่นคง มีความสามารถในการใช้จ่าย ต้องการขยายครอบครัว ดังนั้นแล้ว Rejection Rate ในกลุ่มนี้จึงค่อนข้างต่ำ การนำบ้านมือสองมาปรับปรุงใหม่ให้มีความโมเดิร์นมากขึ้น ยิ่งตรงต่อความต้องการลูกค้ากลุ่มนี้ ทำให้ยอดขายบ้านของบริษัทยังมีอัตราการเติบโตที่ดีต่อเนื่อง

"เชื่อว่าตลาดบ้านมือสองมีแนวโน้มการเติบโตได้อย่างยั่งยืน โดยเล็งเห็นถึงข้อได้เปรียบของบ้านมือสองในทำเลเดียวกันกับบ้านโครงการใหม่ ที่มีราคาที่คุ้มค่ากว่า และพื้นที่ใช้สอยที่มากกว่า เนื่องจากการปรับตัวเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องของราคาที่ดินในทำเลที่มีศักยภาพ การเพิ่มขึ้นของราคาวัสดุก่อสร้างและค่าแรง ทำให้ราคาบ้านโครงการใหม่ปรับตัวสูงขึ้นมาก และมีช่องว่างของราคา (Grap Price) ที่กว้างขึ้น เมื่อเทียบกับบ้านมือสอง รวมถึงโครงการบ้านจัดสรรใหม่ๆ มีทำเลที่ต้องไหลออกไป ทำให้บ้านมือสองเป็นที่ต้องการมากขึ้น"

ทั้งนี้ BKA เป็นผู้นำในธุรกิจบ้านมือสองตกแต่งใหม่ โดยมี 3 ธุรกิจหลัก ได้แก่ ธุรกิจให้บริการปรับปรุงบ้านมือสองเพื่อขาย (Flipping), ธุรกิจนายหน้าซื้อ-ขายอสังหาริมทรัพย์ หรือการรับฝากขายบ้านมือสอง (ธุรกิจบ้านฝาก) และ ธุรกิจซื้อบ้านมือสองมาปรับปรุงเพื่อขาย (ธุรกิจบ้านตัด) เป็นต้น

ลักษณะการดำเนิน 3 กลุ่มธุรกิจ ประกอบด้วย

1. ธุรกิจบ้านแต่ง ในวงการบ้านมือสองเรียกว่า "Flipping" เจ้าของบ้านมือสองจะทำสัญญาฝากขายบ้านกับบริษัท โดยยินยอมให้บริษัททำการปรับปรุงบ้าน ซึ่งบริษัทจะวางเงินประกันการปฏิบัติตามสัญญาให้แก่เจ้าของบ้านก่อนเข้าปรับปรุงบ้าน และรับผิดชอบค่าใช้จ่ายในการปรับปรุงทั้งหมด เมื่อบริษัทขายบ้านได้ เจ้าของบ้านจะได้รับเงินเฉพาะส่วนที่เป็นราคาขายบ้านตามสัญญาที่ได้ตกลงไว้กับบริษั ขณะที่บริษัทจะได้รับส่วนต่างที่เหลือของราคาที่ผู้ซื้อรับซื้อบ้านกับราคาขายที่เจ้าของบ้านได้รับ
2. ธุรกิจบ้านฝาก บริษัททำหน้าที่เป็นตัวแทนขายบ้านมือสองตามสภาพเดิม ที่เจ้าของบ้านนำมาฝากขายไว้ โดยมีรายได้จากค่านายหน้าตามที่ตกลงกันเมื่อขายบ้านหลังนั้นได้
3. ธุรกิจบ้านตัด บริษัทซื้อบ้านมือสองมาทำการปรับปรุงเพื่อขาย ซึ่งได้มาจากการประมูลจากทรัพย์สินรอการขายของสถาบันการเงิน (NPA) หรือซื้อโดยตรงจากเจ้าของทรัพย์สิน โดยการทำธุรกิจบ้านตัดนี้ บริษัทจะรับซื้อบ้านมือสองเฉพาะเมื่อสามารถซื้อได้ในราคาที่ดีเท่านั้น เพื่อให้มีอัตรากำไรที่ดี

"ในแต่ละปีบริษัทจะวางเงินทุนหมุนเวียนในการดำเนินธุรกิจไว้ที่ประมาณ 150-250 ล้านบาท รองรับการวางมัดจำ ซ่อมบำรุง และการประมูลบ้านมือสองหลังใหม่เพื่อรองรับการปรับปรุงรอการขายในอนาคต โดย cycle ของธุรกิจจะมีรอบอยู่ที่ประมาณ 8-10 เดือนในการซื้อทรัพย์สินมาปรับปรุงและขายออก ซึ่งแต่ละหลังก็จะใช้เงินในการปรับปรุงที่แตกต่างกันตามสภาพและขนาดของพื้นที่ เฉลี่ยประมาณ 300,000-1,000,000 บาท/หลัง"

ชู 5 จุดเด่นข้อได้เปรียบในธุรกิจ

1. บ้านมือสองมีความได้เปรียบกว่า บ้านสร้างใหม่ ทั้งในด้านทำเล และราคาที่คุ้มค่ากว่า จึงเป็นทางเลือกที่น่าสนใจของผู้หาซื้อบ้าน
2. ด้วย Model ธุรกิจบ้านแต่ง (Flipping)ที่แข็งแกร่ง เพียงแค่วางเงินประกัน ปรับปรุง และขายบ้าน โดยไม่ต้องลงทุนซื้อบ้านทั้งหลังทำให้สามารถประหยัดเงินลงทุนไปได้มาก แต่ยังให้ผลตอบแทนที่สูง
3. ตลาดบ้านมือสองมีโอกาสเติบโตอย่างต่อเนื่อง จากการขับเคลื่อนของเศรษฐกิจในปัจจุบัน รวมทั้งสถาบันการเงินและ AMC มีทรัพย์สินรอการขาย (NPA) ในระบบอีกจำนวนมาก ถือเป็นบ้านมือสองที่ตั้งอยู่บนทำเลที่ดี และราคาถือว่าคุ้มค่าต่อการลงทุน
4. BKA จัดได้ว่าเป็นผู้นำในธุรกิจบ้านมือสองที่มีจำนวนบ้านมือสองตกแต่งใหม่พร้อมขายจำนวนมากในตลาด และยังมีการให้บริการปรับปรุงและขายบ้านมือสอง ซึ่งมีรายได้กระจายไปในบ้านแต่ง บ้านฝาก และบ้านตัด หลายโครงการในทำเลที่ดี โดนไม่มุ่งเน้นที่โครงการใดโครงการหนึ่งเป็นหลัก
5. ผู้บริหารมีความเชี่ยวชาญและประสบการณ์ในธุรกิจมาเป็นระยะเวลากว่า 12 ปี อีกทั้งยังมีเว็บไซต์ที่ทำให้ผู้ใช้สะดวกต่อการเข้าถึงข้อมูลบ้านมือสอง และมีเครือข่ายเอเจนซี่ที่ช่วยอำนวยความสะดวกให้กับลูกค้า ช่วยสนับสนุนการขาย

ทั้งนี้ การนำบริษัทเข้ามาระดมทุนในครั้งนี้ มองว่าจะช่วยเพิ่มศักยภาพในการสร้างสินค้าบ้านมือสองใหม่ๆ ในทำเลอื่นๆ ในพื้นที่กรุงเทพฯและปริมณฑลได้เพิ่มมากขึ้น โดยมีเป้าหมายภายในระยะ 3-5 ปีข้างหน้า จะมีสัดส่วนการขายบ้านในทำเลกรุงเทพฯ เพิ่มเป็น 70% และนนทบุรี 30% จากปัจจุบันมีสัดส่วนอยู่ที่ 30:70 ตามลำดับ

ระดมทุนเสริมแกร่ง AI

ส่วนวัตถุประสงค์ของการใช้เงินนั้น บริษัทจะนำเงินที่ได้ไปใช้เป็นเงินทุนหมุนเวียนในการดำเนินงาน เพื่อขยายการเติบโตของบริษัทฯ จากการขยายพอร์ตการให้บริการบ้านแต่ง (Flipping) เพิ่มขึ้นเป็นหลัก รวมถึงนำไปพัฒนาธุรกิจ Property Technology (Prop Tech)

โดยสร้าง Platform ตัวกลางในการซื้อขายอสังหาฯ เพื่อให้บริษัทฯ สามารถเข้าถึงกลุ่มลูกค้าเป้าหมายทั้งผู้ต้องการซื้อและขายบ้านได้หลากหลายและมีจำนวนเพิ่มขึ้น โดยนำเทคโนโลยีปัญญาประดิษฐ์ (AI) มาใช้เพื่อเพิ่มประสิทธิภาพการค้นหาข้อมูลให้แก่ผู้ที่ต้องการซื้อบ้าน และเทคโนโลยีระบบเสมือนจริง (Virtual Reality) มาใช้ในการแนะนำบ้านให้กับผู้ที่ต้องการซื้อบ้าน ได้เห็นภาพบ้านเสมือนจริงทางออนไลน์ เบื้องต้นคาดว่าภายในปี 2568 จะแล้วเสร็จพร้อมเปิดให้บริการ

นอกจากนี้ ยังมีแผนชำระคืนเงินกู้ยืมจากบุคคลอื่นทั้งจำนวน และด้วยศักยภาพ รวมถึงโอกาสในธุรกิจอสังหาฯ มือสอง ที่สะท้อนถึงข้อได้เปรียบระหว่างบ้านมือสองและโครงการบ้านใหม่ ตอบโจทย์ BKA ที่หนึ่งเรื่องบ้านมือสอง ภายใต้ทำเลเดียวกัน บนราคาที่คุ้มค่ากว่า และพื้นที่ใช้สอยที่มากกว่า ส่งผลให้ดีมานด์บ้านมือสองในปัจจุบันเติบโตอย่างต่อเนื่อง

ผลการดำเนินงานในช่วง 3 ปีที่ผ่านมา (64-67)

• รายได้รวม อยู่ที่ 1,304.94 ล้านบาท, 1,302.92 ล้านบาท, 1,313.59 ล้านบาท และ 1,142.46 ล้านบาท
• กำไรสุทธิ อยู่ที่ 49.77 ล้านบาท, 21.44 ล้านบาท, 22.27 ล้านบาท และ 36.82 ล้านบาท
• อัตรากำไรสุทธิ อยู่ที่ 3.81%, 1.65%, 1.70% และ 3.22%

แต่งตัวจ่อเข้าเทรด mai

อย่างไรก็ตาม BKA เตรียมเสนอขายหุ้นสามัญเพิ่มทุนต่อประชาชนทั่วไปเป็นครั้งแรก (IPO) จำนวนไม่เกิน 60 ล้านหุ้น มูลค่าที่ตราไว้หุ้นละ 0.50 บาท หรือคิดเป็นไม่เกินร้อยละ 28.57 ของจำนวนหุ้นสามัญที่ออกและเรียกชำระแล้วทั้งหมดของบริษัทฯ ภายหลังการเสนอขาย IPO ในครั้งนี้

และจะเข้าจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์เอ็ม เอ ไอ (mai) ในหมวดธุรกิจอสังหาริมทรัพย์และก่อสร้าง เบื้องต้นคาดว่ากระบวนการแต่งตัวตัวแทนจำหน่ายและผู้จัดจำหน่ายต่างๆ จะแล้วเสร็จไม่เกินสิ้นไตรมาส 1/2568 นี้ และสามารถเข้าระดมทุนได้ไม่เกินภายในเดือนพฤษภาคม 2568 นี้ เป็นต้นไป