แบงก์เฮ ไม่ต่ออายุผ่อนคลาย LTV ดันสินเชื่อบ้านโค้งท้ายปีพุ่ง
แบงก์ชี้ อานิสงส์ธปท.ไม่ต่ออายุผ่อนคลาย LTV แถมทิศทางดอกเบี้ยขาขึ้น ดันกำลังซื้ออนาคต เร่งโอน-ซื้อบ้านไตรมาส 4 คาดยอดโอนเพิ่ม 10% จะเป็นจุดสูงสุด ทั้งยอดขายและโอนกรรมสิทธิ์ “BAY-CIMBT” ประสานเสียงเป็นจังหวะดีในการถอนมาตรการ หลังเห็นทิศทางเศรษฐกิจฟื้นตัว
ธนาคารแห่งประเทศไทย(ธปท.)ออกมายืนยันแล้วว่า จะไม่ต่ออายุมาตรการผ่อนคลายหลักเกณฑ์การกำกับดูแลสินเชื่อที่อยู่อาศัยและสินเชื่อที่เกี่ยวเนื่องกับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย (LTV) ที่จะหมดอายุในวันที่ 31 ธันวาคม 2565 หลังจากเห็นว่า ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยเริ่มฟื้นตัวกลับมาเท่ากับในช่วงก่อนเกิดโควิดแล้ว
ธปท.เห็นว่า หากขยายมาตรการ LTV ต่อไปอาจเอื้อให้เกิดการสะสมความเสี่ยงในระบบการเงินในระยะต่อไปได้ เช่น การเก็งกำไรอสังหาริมทรัพย์จากผู้มีรายได้ปานกลางถึงสูงและส่งผลต่อระดับหนี้ครัวเรือนให้เพิ่มสูงขึ้นในอนาคต ดังนั้นมองไปข้างหน้าจากแนวโน้มเศรษฐกิจที่ฟื้นตัว ทำให้การปรับทิศทางนโยบายการเงินจะเป็นแบบค่อยเป็นค่อยไป เหมาะสมกับบริบทเศรษฐกิจไทย และยังเป็นสัญญาณความมั่นใจต่อผู้ประกอบการด้วย
นายณัฐพล ลือพร้อมชัย ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการใหญ่ ผู้บริหารสายงานสินเชื่อที่อยู่อาศัย ธนาคาร กรุงศรีอยุธยา(BAY)เปิดเผย“ฐานเศรษฐกิจ”ว่า ทุกครั้งที่มาตรการกระตุ้นหมดอายุลงจะมีกำลังซื้อในอนาคตมาใช้มาตรการระลอกสุดท้าย ดังนั้นช่วงปลายพฤศจิกายน-ธันวาคมปีนี้ จะมีลูกค้าที่อยู่ในกรอบของมาตรการ LTV เลื่อนเวลามาโอนกรรมสิทธิ์ในช่วง 2 เดือนสุดท้าย
ขณะเดียวกัน ยังเป็นช่วงไฮซีซันและด้วยฐานการโอนที่ใหญ่อยู่แล้ว มองว่า ปัจจัยตรงนี้น่าจะทำให้ยอดการโอนเพิ่มขึ้นประมาณ 5-10% โดยมองว่า การผ่อนคลายมาตรการ LTV ช่วยผู้ประกอบการและช่วยกระตุ้นดีมานด์ช่วงภาวะเศรษฐกิจไม่ดี เมื่อภาวะเศรษฐกิจฟื้นตัวกลับมาแล้ว การยกเลิกผ่อนคลายมาตรการ LTV ก็เป็นจังหวะที่เหมาะสมด้วย
“มาตรการรอบนี้เคยให้กับบ้านหลังที่ 2-3 ที่ราคาเกิน 10 ล้านบาท ซึ่งปริมาณไม่ได้เยอะมาก อาจทำให้ยอดการโอนกลุ่มตลาดบนที่ซื้อบ้านหลังที่ 2-3 ในไตรมาส 1 ปี 2566 หายไปบ้าง เพราะมีการเร่งโอนก่อนหมดมาตรการ แต่เชื่อว่า กลุ่มตลาดบนบางส่วนที่มีความเป็นห่วงเรื่องคุณภาพเป็นสำคัญ กลุ่มนี้อาจจะรอให้ทางโครงการเก็บงานตามรอบ โดยไม่เร่ง ซึ่งจะได้งานที่มีคุณภาพมากกว่า”นายณัฐพลกล่าว
สำหรับสถานการณ์ปัจจุบันเห็นด้วยกับธปท.ว่า เมื่อตลาดฟื้นตัวแล้ว หากยืดเวลายาวออกไป บางครั้งอาจจะก่อให้เกิดความเสี่ยงเชิงภาพรวมได้ และการไม่ขยายหรือไม่ต่อเวลามาตรการ ก็ไม่น่าจะส่งผลเชิงลบต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์
ขณะที่ตลาดรีไฟแนนซ์ช่วงนี้ยอมรับว่า สถานการณ์ดีขึ้น เพราะช่วง 2 ปีที่มีการระบาดของโควิด ลูกค้ารายได้หาย ไม่สามารถรีไฟแนนซ์ไปธนาคารอื่นได้ แต่ขณะนี้้รายได้ที่กลับมาอาจเอื้อให้ลูกค้าที่มีความจำเป็นหรือบางธนาคารทำตลาดดึงลูกค้ารีไฟแนนซ์ที่มีความพร้อมให้สามารถรีไฟแนนซ์ได้
นายเอกสิทธิ์ พฤฒิพลากร ผู้บริหารผลิตภัณฑ์ธุรกิจรายย่อย ธนาคาร ซีไอเอ็มบีไทยกล่าวว่า การกลับไปใช้มาตรการ LTV เดิมในปีหน้า ซึ่งมาตรการเดิมกำหนดเกณฑ์ให้สัญญาที่ 1 สำหรับราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท วางเงินดาวน์ต่ำสุดได้ถึง 0-10% บวกกู้สินเชื่อ Top-up ได้เพิ่มอีก 10% ของมูลค่าบ้าน
ส่วนสัญญาที่ 2 วางเงินดาวน์ขั้นต่ำ 10% หากผ่อนสัญญาที่ 1 มากกว่า 2 ปีหรือ 20% สำหรับผ่อนสัญญาที่ 1 น้อยกว่า 2 ปีและสัญญาที่ 3 ขึ้นไปวางเงินดาวน์ขั้นต่ำ 30% ขณะที่บ้านราคาเกิน 10 ล้านบาท สัญญาที่ 1 วางเงินดาวน์ขั้นต่ำที่ 10% สัญญาที่ 2 วางเงินดาวน์ 20% และสัญญาที่ 3 วางเงินดาวน์ 30%
เมื่อพิจารณาราคาบ้านแต่ละเซ็กเม้นท์พบว่า บ้านราคาน้อยกว่า 3 ล้านบาท มีสัดส่วนประมาณ 63% ที่เหลือจะเป็นบ้านระดับราคา 3-10 ล้านบาทประมาณ 33% ซึ่งราคาบ้าน 10 ล้านบาทนั้น มีประมาณเพียง 4%เท่านั้น ดังนั้นกลุ่มบ้านราคาน้อยกว่า 3 ล้านบาท รัฐบาลให้กู้ได้ 100% ตามมาตรการบ้านหลังแรกได้อยู่แล้ว ส่วนระดับบนราคาบ้านที่สูงกว่า 10 ล้านบาท ก็ไม่ได้รับผลกระทบ ยกเว้นระดับกลางราคาบ้านที่เกิน 3 ล้านบาทขึ้นไป จะได้รับผลกระทบโดยตรง
“ถ้ากลับมาใช้มาตรการ LTV เดิม ภาคอสังหาริมทรัพย์รายได้อาจชะลอตัวลง เพราะอัตราเติบโตลดลง ส่วนกรณีธปท.ไม่ต่อมาตรการนั้นเข้าใจได้ว่า มาจากสาเหตุหนี้ครัวเรือนที่ยังอยู่ในระดับสูง และไม่อยากให้เกิดการเก็งกำไร โดยเฉพาะกลุ่มคนที่มีรายได้ระดับกลาง-บนที่มีการซื้อบ้านหลังที่ 2 หรือหลังที่ 3” นายเอกสิทธิ์ กล่าว
ดังนั้นไตรมาส 4 โค้งท้ายของปีน่าจะเป็นจุดสูงสุดของยอดการขายและการโอนกรรมสิทธิ์ ทั้งจากกำลังซื้อของกลุ่มลูกค้าระดับกลางและระดับบนที่เร่งตัดสินใจซื้อและโอนบ้าน เพราะแนวโน้มปีหน้าต้องกลับไปใช้มาตรการ LTV ประกอบการเทรนด์ดอกเบี้ยขาขึ้น ทำให้ ดีมานด์ส่วนหนึ่งจะมาหาธนาคารเอง และปีหน้ามีโอกาสเห็นการซื้อและโอนชะลอตัวบ้าง โดยเฉพาะจากกลุ่มผู้มีรายได้ระดับล่างที่อาจได้รับผลกระทบจากเงินเฟ้อ
“ช่วงเดือนพฤศจิกายน ทุกคนรอผลการประชุมคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.)ในวันที่ 30 พฤศจิกายน 2565 ซึ่งเป็นรอบการประชุมครั้งสุดท้ายของปีนี้ ถ้ากนง.ปรับขึ้นดอกเบี้ยนโยบายอีกครั้ง มีแนวโน้มที่ธนาคารใหญ่อั้นไม่ไหวจะต้องปรับขึ้นดอกเบี้ยในตลาด” นายเอกสิทธิ์กล่าว
หน้า 13 หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 42 ฉบับที่ 3,833 วันที่ 6 - 9 พฤศจิกายน พ.ศ. 2565