"กอบศักดิ์"วิเคราะห์ เศรษฐกิจสหรัฐอาจแย่กว่าคาด จากรอยร้าวฟองสบู่อสังหา

18 มิ.ย. 2565 | 10:49 น.
อัปเดตล่าสุด :18 มิ.ย. 2565 | 17:51 น.
3.5 k

"กอบศักดิ์ ภูตระกูล"วิเคราะห์ รอยร้าวฟองสบู่อสังหาสหรัฐ หลังดอกเบี้ยกบ้านขยับขึ้นเท่าตัว ส่งผลต่อความสามารถใช้หนี้ และตลาดบ้าน ชี้เศรษฐกิจสหรัฐอาจแย่กว่าเฟดคาด จากผลกระทบที่กำลังลาม

นายกอบศักดิ์ ภูตระกูล ประธานกรรมการ สภาธุรกิจตลาดทุนไทย (FETCO) แสดงความเห็นผ่าน เฟซบุ๊กส่วนตัว แสดงความกังวลเศรษฐกิจสหรัฐที่อ่อนตัวกว่าที่เฟดคาด จากต้นตอปัญหาฟองสบู่อสังหาฯในสหรัฐ หลังดอกเบี้ยขยับขึ้นเท่าตัว จนฉุดความสามารถในการใช้หนี้ และราคาอสังหาฯปรับลง เริ่มแตกเป็นรอยร้าวในขณะนี้ และกำลังส่งผลกระทบ ลามสู่ภาคการบริโภคและเศรษฐกิจโดยรวม    

 

เนื้อหาดังนี้ ....  

 

รอยร้าวในฟองสบู่อสังหาสหรัฐ !!! 
ตลาดอสังหาสหรัฐ คือ แนวรบสุดท้ายของ "สงครามของเฟดกับฟองสบู่" 
ในบรรดาฟองสบู่ที่เกิดขึ้นใน 2 ปีที่ผ่านมา เงินคริปโต หุ้น (Dow Jones, Nasdaq) ราคาพันธบัตร ได้ปรับตัวกันไปมากแล้ว

 

แต่แนวรบสุดท้ายที่ดูเหมือนจะไม่ขยับมานาน ก็คือ "ฟองสบู่อสังหาสหรัฐ" ที่ราคาบ้านทำ New High ต่อเนื่องมาตลอดช่วง 2 ปีของโควิด 
ยิ่งช่วงหลังๆ ราคาบ้านเพิ่มขึ้นจากปีก่อนหน้าประมาณ 20% !!!

 

ส่วนหนึ่งได้รับอานิสงค์จากอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านที่ต่ำเตี้ยติดดิน
ดอกเบี้ยคงที่ 30-year mortgage ในสหรัฐ ได้ลดลงมาเหลือประมาณ 3% ต่ำสุดในรอบหลายหลายสิบปี  
ทำให้คนแห่กันซื้อบ้าน และทำให้บ้านที่มีอยู่อย่างจำกัด กลายเป็นสินค้าร้อนแรง ที่ราคาพุ่งขึ้นทำ New High
จนเรียกได้ว่าสูงไปกว่าตอนช่วง Subprime ไป 60% 
พูดง่ายๆ ถ้าตอน Subprime นั้นว่ามีฟองสบู่อสังหา ตอนนี้ใหญ่กว่ารอบที่แล้ว 60%
เป็นฟองสบู่ตลาดสุดท้ายที่แข็งแกร่งไม่ยอมลงมา แม้เฟดจะส่งสัญญาณ รวมถึงปรับขึ้นดอกเบี้ย มาหลายครั้ง

อย่างไรก็ตาม จากข้อมูลล่าสุดทุกอย่างชี้ว่า ราคาบ้านของสหรัฐเริ่มลดลงในบางพื้นที่ จากที่เคยพุ่ง 20% มาหลายเดือน

 

ทั้งหมด เป็นผลมาจากอัตราดอกเบี้ยคงที่ 30 ปีสำหรับซื้อบ้านที่เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว จากประมาณ 3% ช่วงโควิด ปัจจุบันอยู่ที่ประมาณ 6% หรือเพิ่มขึ้นเกือบเท่าตัว 

 

ซึ่งดอกเบี้ย 6% หมายความว่า ได้ย้อนกลับไปเท่ากับช่วงก่อน Subprime คือ 2006-2008 และถ้ายังคงเพิ่มขึ้นอีกเล็กน้อยทะลุ 6.4% ก็จะกลายเป็นอัตราที่สูงสุดในรอบ 20 ปีที่ผ่านมา ดอกเบี้ยที่เพิ่มขึ้นนี้ ทำให้การกู้ยืมยากขึ้นมาก เพราะผู้กู้มีภาระเพิ่มขึ้นอีกเท่าตัว

 

จึงไม่น่าแปลกใจว่า ความต้องการซื้อบ้านในสหรัฐจึงลดลง และทำให้ตลาดบ้านที่ร้อนแรงในสหรัฐ ได้เย็นลงอย่างรวดเร็ว ยิ่งราคาบ้านกำลังลดลงในบางพื้นที่ ผู้ซื้อก็ยิ่งรอ ผู้ขายก็ยิ่งคิดที่จะลดราคาลงอีกเล็กน้อย เพื่อจะได้ขายบ้านของตนเอง ในช่วงที่ยังจะพอได้ราคาที่ดีสุดในรอบหลายสิบปี ก่อนที่ตลาดจะวาย

 


ล่าสุด ทุกดัชนีและข้อมูล ชี้ไปในทิศทางเดียวกันว่า ฟองสบู่ตลาดอสังหาสหรัฐ เริ่มปรับตัวแล้ว

 

  •  จำนวนคำขอสินเชื่อบ้านลดลง 16% เทียบกับปีก่อนหน้า
  • จำนวนบ้านที่อยู่ในตลาด US Housing Inventory กำลังเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง  
  • ความเชื่อมั่นของสมาคมผู้สร้างบ้าน Home Builder ลดลงต่ำสุดในรอบ 2 ปี
  • บริษัทนายหน้าชั้นนำในการขายบ้านสหรัฐ เช่น Redfin และ Compass กำลังปลดพนักงานออกประมาณ 10% จากความต้องการซื้อที่ลดลงกว่าที่เคยคาดการณ์ไว้ถึง 17% และในจดหมายถึงพนักงาน Redfin ขออภัยแต่ที่เราต้องทำเช่นนี้ เพราะเรากำลังอยู่ในช่วง Housing Downturn
  • ท้ายสุด ผู้เชี่ยวชาญจาก Moody's วิเคราะห์ว่าดอกเบี้ยบ้านที่พุ่งขึ้นเร็ว กำลังนำเราไปสู่ full-blown housing correction ซึ่งหมายความว่าในระยะสั้นจะทำให้ราคาบ้านซึ่งเดือนแล้วเดือนเล่า เคยขึ้นในอัตรา 20% เทียบกับปีก่อนหน้า จะไม่เพิ่มต่อ และหากเกิด Recession ราคาบ้านในสหรัฐโดยรวมจะลดลง 5% ส่วนในพื้นที่ที่เคยร้อนแรงเป็นพิเศษ ราคาอาจจะลงมาถึง 15-20%

 

เมื่อตลาดอสังหาริมทรัพย์สหรัฐเริ่มปรับตัว มหากาพย์ "สงครามของเฟดกับฟองสบู่" ก็สามารถเตรียมประกาศว่า Mission Accomplished !!!
ส่วนที่น่ากังวลใจจริงๆ ก็คือ ผลพวงที่จะตามมาหลังจาก Housing Correction เริ่มขยายวงไปสู่การใช้จ่ายของผู้บริโภค และเศรษฐกิจโดยรวมครับ เพราะตอนนี้ หลายคนเริ่มมองว่า จริงๆ แล้ว เศรษฐกิจสหรัฐอ่อนกว่าที่เฟดคาดไว้ครับ