ขสมก.ลุยมิกซ์ยูส ประมูลที่ดินอู่บางเขน-มีนบุรี 3.8 พันล้าน

องค์การขนส่งมวลชนกรุงเทพ (ขสมก.) คัดเลือกแปลงที่ดินทำเลศักยภาพ จาก พื้นที่ซึ่งเป็นที่ตั้งของอู่ จอดรถเมล์ พลิกโฉมพัฒนาเชิงพาณิชย์ นำรายได้เข้าสู่องค์กร ลดภาระหนี้ ล่าสุดอยู่ระหว่างปรับแผนเร่งดำเนินโครง การเน้นที่ดินแปลงเร่งด่วนก่อน

นายกิตติกานต์ จอมดวงจารุวรพลกุล ผู้อำนวยการองค์การขนส่งมวลชนกรุงเทพ (ขสมก.) เปิดเผย สำหรับความคืบหน้าแผนการพัฒนาพื้นที่เชิงพาณิชย์บนที่ดินอู่จอดรถเมล์บริเวณอู่บางเขน จำนวนพื้นที่ 11 ไร่ และอู่มีนบุรี จำนวนพื้นที่ 10 ไร่นั้น ว่าขณะนี้ขสมก.ได้แต่งตั้งคณะทำงานเพื่อศึกษาทบทวนผลการศึกษาพัฒนาพื้นที่เชิงพาณิชย์ของโครงการฯทั้ง 2 แห่ง อีกรอบ โดยสาเหตุที่มีการทบทวนโครงการฯ เนื่องจากผลการศึกษาเดิมได้มีการศึกษาตั้งแต่ปี 2559-2560 ทำให้ขสมก.มีความจำเป็นศึกษาใหม่เพื่อให้โครงการฯมีความสอด คล้องกับสถานการณ์ในปัจจุบัน คาดว่าจะได้ข้อสรุปในการพัฒนาโครงการฯภายในเดือนมิถุนายนนี้ หลังจากได้รับความชัดเจนแล้วจะนำเสนอเข้าคณะกรรมการ (บอร์ด) ขสมก.ภายในเดือนกรกฎาคม 2565 คาดว่าจะเริ่มเปิดประมูล โครงการฯให้เอกชนร่วมลงทุนทั้ง 2 แห่งได้ในช่วงปี 2566 โดยใช้ระยะเวลาราว 18 เดือน หลังจากนั้นจึงจะเริ่มก่อสร้างได้

 “เราต้องเร่งรัดแผนพัฒนาพื้นที่บนที่ดินอู่จอดรถเมล์บริเวณอู่บางเขนและอู่มีนบุรี ให้ทัน เพราะถือเป็นแผนที่จะช่วยพัฒนารายได้ให้กับองค์กรด้วย ส่วนจะจัดทำรายงานการประเมินผลกระทบด้านสิ่งแวดล้อม (อีไอเอ) หรือไม่นั้น ต้องดูรายละเอียดผลการศึกษาก่อนว่าเป็นอย่างไรและเข้าข่ายที่ต้องจัดทำอีไอเอหรือหรือไม่ หากเป็นไปได้เราต้องการพัฒนาโครงการโดยเปิดประมูลไปพร้อมกันทั้ง 2 แห่ง ทั้งนี้ต้องจัดลำดับความสำคัญด้วยว่าพื้นที่บริเวณใดมีความสำคัญมากกว่ากัน เช่นอู่มีนบุรีเป็นสถานที่อยู่ใกล้เคียงกับตลาด ทำให้การสัญจรบริเวณนี้ค่อนข้างเยอะ เชื่อว่าจะสามารถพัฒนาเป็นพื้นที่เชิงพาณิชย์ได้ เบื้องต้นเราอยากให้การพัฒนาในครั้งนี้เป็นการพัฒนาในรูปแบบลักษณะโครงการมิกซ์ยูส”

ทั้งนี้ที่ผ่านมาทางกระทรวงคมนาคมได้เสนอให้ขสมก.ดำเนินการศึกษาโครงการพัฒนาการใช้พื้นที่เชิงธุรกิจ อู่มีนบุรีและอู่บางเขน เพื่อศึกษาวิเคราะห์และประเมินความต้องการใช้ประโยชน์ที่มีความสำคัญกับบริบทพื้นที่ ทั้งกายภาพ สังคม และเศรษฐกิจเพื่อนำเสนอผังแม่บทในการใช้พื้นที่และทรัพยากรได้อย่างมีประสิทธิภาพ เพื่อนำไปเป็น นโยบายและแผนการดำเนินการในการพัฒนาพื้นที่ สร้างมูลค่าเพิ่มแก่ ขสมก. และนำผลการศึกษาไปดำเนินการตามพระราชบัญญัติการให้เอกชนร่วมลงทุนในกิจการของรัฐ พ.ศ. 2556

สำหรับแผนพัฒนาเชิงพาณิชย์ของ ขสมก. ก่อนหน้านี้มีการศึกษานำพื้นที่อู่จอดรถหลายแห่งในกรุงเทพฯ มาเตรียมเปิดประมูลให้เอกชนร่วมลงทุน อาทิ อู่บางเขน ที่มีพื้นที่ 11 ไร่ อยู่ติดกับรถไฟฟ้า และอู่มีนบุรี ที่มีพื้นที่ 10 ไร่ เป็นย่านชุมชนที่มีการเดินทางผ่านหนาแน่น ถือเป็นอู่จอดรถที่มีศักยภาพที่จะจูงใจเอกชนมาร่วมลงทุนในโครงการฯ 

ขณะเดียวกันจากผลการศึกษาก่อนหน้านี้ ขสมก.มีเป้าหมายพัฒนาอู่จอดรถทั้ง 2 แห่งในลักษณะโครงการมิกซ์ยูส โดยผสมผสานระหว่างโรงแรมที่พักระดับกลาง แหล่งจัดประชุมสัมมนาห้างสรรพสินค้า รวมไปถึงร้านอาหารและคอมมูนิตี้มอลล์ประเภทอื่นๆ เพราะเล็งเห็นว่า หากมีการพัฒนาโครงการดังกล่าวจะจูงใจเอกชนร่วมลงทุน และ คาดว่าจะสร้างรายได้ผลตอบแทนสูงต่อเนื่อง

นอกจากนี้ ขสมก. ได้ประเมินมูลค่าการลงทุนของโครงการเชิงพาณิชย์ทั้ง 2 แห่ง พบว่าพื้นที่บริเวณอู่บางเขน มีมูลค่าลงทุนรวมทั้งสิ้น 2,494 ล้านบาท โดย ขสมก.จะเป็นผู้ลงทุนที่ดิน ส่วนเอกชนจะเป็นผู้ลงทุนก่อสร้างอาคารทั้งหมด โดยให้สัมปทานเช่าพัฒนาที่ดินรวม 30 ปี แบ่งออกเป็น ค่าธรรมเนียม การใช้สิทธิ์ 278 ล้านบาท ค่าตอบแทนระหว่างการก่อสร้าง 13 ล้านบาท ผลตอบแทนจากค่าเช่า 514 ล้านบาท ส่วนพื้นที่บริเวณอู่มีนบุรี มีมูลค่าลงทุนราว 1,386.88 ล้านบาท

ที่ผ่านมาจากผลการศึกษาขสมก.มีแนวคิดจะพัฒนาเป็นตลาดและร้านค้า รวมทั้งการพัฒนาเป็นตลาดและร้านอาหารริมนํ้าบริเวณคลองสามวา โดยจะเปิดให้เอกชนเข้าร่วมลงทุนภายใต้สัมปทานเช่าระยะ 30 ปี หลังสิ้นสุดสัมปทานเอกชนจะต้องโอนที่ดินและทรัพย์สินทั้งหมดคืนให้ ขสมก.โดยจะมีการก่อสร้างเฉพาะอาคารตลาดและร้านค้า