คอนโดสายสีเหลือง‘ฮอต’ เหลือขายแค่ 2.4 พันหน่วย-ที่รอบสถานีหายาก

ทำเลสายสีเหลืองคอนโดฯเหลือขาย เพียง 2.4 พันหน่วย ดูดซับซัพพลายเร็ว 3 สถานีรัชดาฯ-ลาดพร้าว, สถานีภาวนา, สถานีโชคชัย 4 ที่ดินชิงเดือด ไม่เหลือพัฒนา โอกาสพัฒนาใหม่จึงน้อยรอผังใหม่ ปรับสีใช้ที่ดินเพิ่ม

แหล่งข่าวจากฝ่ายวิจัย คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทยเปิดเผย “ฐานเศรษฐกิจ” ว่า อุปทานคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่สะสมรายไตรมาสแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีเหลืองในช่วงปี ปี 2557-ไตรมาสที่ 2 ปี 2561 ทั้งหมดอยู่ที่ประมาณ 13,052 ยูนิต และขายไปแล้วประมาณ 10,572 ยูนิต คิดเป็นประมาณ 81% เหลือขายประมาณ 2,480 ยูนิตหรือประมาณ 19% เท่านั้น ซึ่งถึงแม้ว่าอุปทานเปิดขายใหม่สะสมจะน้อยกว่าคอนโดมิเนียมแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีเขียวและสีนํ้าเงิน แต่คอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่สะสมรายไตรมาสแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีเหลืองก็มีแนวโน้มที่ดีขึ้น เนื่อง จากแนวรถไฟฟ้าสายดังกล่าวได้เริ่มก่อสร้างแล้วในช่วงต้นปีที่ผ่านมาและอัตราการขายของคอนโดมิเนียมย่านนี้ก็ถือว่าสูงมากเมื่อเทียบแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายอื่นๆ



อย่างไรก็ดี กรุงเทพมหานคร เพิ่มความหนาแน่นของที่อยู่อาศัยมากขึ้น อนาคตผู้ประกอบการสามารถพัฒนาได้มากขึ้น ขณะที่ปัจจุบัน  ถนนลาดพร้าวช่วงต้นๆ ถึงช่วงโชคชัย 4 กำหนดเป็นพื้นที่สีส้ม (ที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง) ประเภท ย.7 (FAR 5 เท่า OSR 6) ส่วนใหญ่กำหนดให้ก่อสร้างคอนโดฯได้ไม่เกิน 10,000 ตารางเมตรเป็นหลัก (และถนนต้องกว้าง 6 เมตรขึ้นไปตามกฎหมายควบคุมอาคารด้วย) แต่มียกเว้นบางบริเวณที่จะก่อสร้างคอนโดฯเกิน 10,000 ตารางเมตร คือ 1. ในระยะ 500 เมตรรอบสถานี รถไฟฟ้า (และถนนต้องกว้าง 10 เมตรขึ้นไปด้วย) 2. นอกระยะ 500 เมตรถนนด้านหน้าต้องกว้างถึง 30 เมตร ดังนั้นนอกระยะ 500 เมตรส่วนใหญ่คงไม่เกิน 10,000 ตารางเมตรเพราะถนนส่วนใหญ่กว้างไม่ถึง 30 เมตร ยกเว้น ถนนลาดพร้าว

สถานีรถไฟฟ้าในทำเลนี้มี3 สถานี คือ สถานีรัชดาฯ - ลาดพร้าว สถานีภาวนา และสถานีโชคชัย 4 ซึ่งแทบจะหาที่ดินไม่ได้แล้ว โอกาสพัฒนาใหม่จึงมีน้อย ดังนั้นย่านนี้คงจะเห็นอาคารไม่เกิน 10,000 ตารางเมตรเป็นหลัก ส่วนจำนวนชั้นหรือความสูงผังเมืองไม่ได้กำหนดไว้ ต้องไปดูกฎหมายควบคุมอาคารหากจะก่อสร้างอาคารสูง (ตามกฎหมายควบคุมอาคาร คือ อาคารที่มีความสูงตั้งแต่ 23 เมตร หรืออาคารที่เกิน 8 ชั้นขึ้นไปโดยประมาณการก่อสร้างอาคารสูงถนนต้องกว้าง 10 เมตรขึ้นไปด้วย)

จากช่วงโชคชัย 4 ผ่านไปยังถนนประดิษฐ์มนูธรรม (เลียบทางด่วน) ไปจนถึงลาดพร้าว 101 เป็นพื้นที่สีเหลือง (ที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย) ประเภท ย.4 (มี FAR 3 เท่า OSR 10) ปกติก่อสร้างคอนโดฯ ได้ไม่เกิน 2,000 ตารางเมตร ยกเว้นอยู่ในระยะ 500 เมตรรอบสถานีรถไฟฟ้าหรือถนนด้านหน้ากว้างถึง 10 เมตร ก่อสร้างได้เกิน 2,000 แต่ไม่เกิน 10,000 ตารางเมตร ย่านนี้จะก่อสร้างได้น้อยกว่าช่วงแรกมากถ้าซอยกว้างไม่ถึง 10 เมตร เพราะ ช่วงแรกก่อสร้างคอนโดฯไม่เกิน 10,000 ตารางเมตรถนนกว้างเกิน 6 เมตรก็ได้แล้ว ทำเลต่อเนื่องที่ดูเหมือนว่าจะพัฒนาไปมากกว่าลาดพร้าว คือ ย่านถนนประดิษฐ์มนูธรรม (เลียบทางด่วน) รวมทั้งถนนประเสริฐมนูกิจ (เกษตรฯ-นวมินทร์) ที่ปัจจุบันเป็นทำเลขายบ้านเดี่ยวราคาแพง 20-50 ล้านบาท ทาวน์เฮาส์ 4-8 ล้านบาท รวมทั้งการพัฒนาโครงการคอนโดฯ ราคาประมาณกว่า 1 ล้านบาท แต่พื้นที่ย่านนี้ถูกผังเมืองกำหนดให้เป็นเพียง ย.4 ดังกล่าวจึงพัฒนาไม่ได้มากนัก นับจากซอยลาดพร้าว 101 ไปยังแฮปปี้แลนด์ ตลาดบางกะปิ แยกลำสาลี ต่อเนื่องไปจนถึงพื้นที่ย่านศรีนครินทร์ พัฒนาการ ส่วนใหญ่เป็นพื้นที่สีส้ม (ที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง) ประเภท ย.6 ยกเว้นไข่แดงใจกลาง ชุมชนย่านตลาดบางกะปิ กับบริเวณสถานีแอร์พอร์ตลิงค์สถานีหัวหมากที่เป็นพื้นที่สีแดง (พาณิชยกรรม) ประเภท พ.3 โดยผังเมืองประเภท ย.6 ก่อสร้างคอนโดฯ ได้ในเงื่อนไขเดียว กับ ย.7 ข้างต้น คือ ก่อสร้างคอนโดฯได้ ไม่เกิน 10,000 ตารางเมตรเป็นหลัก

หน้า 31 หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ฉบับ 3386 ระหว่างวันที่ 26 - 28 ก.ค. 2561