จีนรุกอสังหาฯไทย“ดีเวลลอปเปอร์” รายกลาง-เล็กต้องปรับตัว

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยซบเซา ท่ามกลางทุนต่างชาติย้านฐานการผลิต ส่งออกเข้าไทย โดยเฉพาะจีน ตั้งแต่ มีกระแส “โดนัลด์ ทรัมป์” หวนคืนผู้นำสหรัฐอเมริกาตั้งแต่ปีที่ผ่านมา เพราะพวกเขาต่างทราบดีว่าอะไรจะเกิดขึ้นสะท้อนตัวเลข 9 เดือน ปี 2567 สำนักงานคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน (BOI) 

พบว่ามีนักลงทุน จีนยื่นขอ BOI มีมูลค่า146,356 ล้านบาท รวมไปถึงการเพิ่มขึ้นของนิติบุคคลที่มีผู้ถือหุ้นส่วนหนึ่งเป็นคนจีนในประเทศไทย ณ วันที่ 31 ตุลาคม2567 มีจำนวนถึง 29,913 รายมูลค่าเงินจดทะเบียนทั้งหมด 409,295 ล้านบาทเพิ่มขึ้นจากปี 2566 ประมาณ 9.82% และแนวโน้มปี 2568จะมีเพิ่มจำนวนมากขึ้นจากนโยบายกีดกันทางการค้า ของประธานาธิบดีสหรัฐอเมริกา

เมื่อการเข้ามาของนักลงทุน นักธุรกิจจีนมีมากขึ้น จำนวนคนจีนที่ได้ใบอนุญาตทำงานในประเทศไทยจึงมากขึ้นด้วย โดย ณ เดือนตุลาคม 2567 มีคนจีนที่ได้ใบอนุญาตทำงานในประเทศไทยทั้งหมดประมาณ 41,752 คน มากที่สุดเมื่อเทียบกับประเทศอื่นๆ มากกว่าญี่ปุ่นที่ครองอันดับที่มามากกว่า 10 ปีไปแล้วตั้งแต่ปี2565 เป็นต้นมา ดังนั้นปัจจุบันคนจีนที่เข้ามาในประเทศไทยด้วยเหตุผลต่างๆ จึงกลายเป็นหนึ่งในกำลังซื้อสำคัญของตลาดอสังหาริมทรัพย์ประเทศไทย

ฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา คุชแมน แอนด์ เวคฟิลด์ ประเทศไทยวิเคราะห์ว่ากลุ่มคนจีนที่เข้ามาในประเทศไทยในประเทศไทยในปี 2568 มีความเป็นไปได้ที่จะมากกว่าปี2567 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยน่าจะมีการตื่นตัวทั้งในตลาดคอนโดมิเนียม บ้านแนวราบทั้งในตลาดเช่าและซื้อขาย เพราะหลาย ปัจจัยทั้งในเรื่องของความสัมพันธ์ระหว่างประเทศที่เป็นไปในทิศทางที่ดี นโยบายทางการค้าของ “โดนัลด์ ทรัมป์” ที่มีผลต่อการส่งออกสินค้าจากประเทศจีน

แม้เศรษฐกิจของประเทศจีนอาจจะได้รับผลกระทบจากเรื่องนโยบายของสหรัฐอเมริกา แต่คู่ค้าของประเทศจีนมีมากกว่า  รวมไปถึงการปรับตัวของธุรกิจในประเทศจีนมีมาล่วงหน้าแล้วจึงไม่น่าได้รับผลกระทบมากนักธุรกิจหลายอย่างในประเทศไทยทั้งเรื่องของการท่องเที่ยว การขายสินค้า นำเข้า-ส่งออก และอีกหลายอย่างคงต้องมีการปรับตัวมากขึ้น เพื่อรองรับการเปลี่ยนแปลงของโลกในปัจจุบันที่แทบไม่สามารถปิดกั้นการลงทุน การทำธุรกิจ หรือการย้ายถิ่นฐานได้อีกแล้ว     

ในทางกลับกัน ประเมินว่าเมื่อกลุ่มทุนจีนเข้าลงทุนในไทย นักลงทุนเหล่านี้จะมาพร้อมกับการลงทุนภาคอสังหาริมทรัพย์แบบครบวงจร ไม่ว่าจะเป็น ดีเวลลอปเปอร์ ผู้รับเหมา วิศวกร แรงงาน  เทคโนโลยีทันสมัยส่งผลให้การก่อสร้างรวดเร็ว รวมทั้งวัสดุก่อสร้าง อุปกรณ์ตกแต่งบ้านล้วนมาจากจีน มีต้นทุนที่ตํ่ากว่ามากและทะลักขายในไทยตลอดเวลา

ทั้งนี้กลุ่มทุนดังกล่าวจะจดทะเบียนนิติบุคคล สัญญาติไทย ตามกฎหมาย สัดส่วนคนไทยถือหุ้นมากกว่าแต่ผู้บริหารสูงสุดเป็นชาวจีนส่งผลให้ไทยอาจเสียเปรียบ ที่สำคัญ กลุ่มทุนจีนมักพัฒนาที่อยู่อาศัยรองรับกลุ่มพวกเดียวกัน  แน่นอนว่า ดีเวลลอปเปอร์ไทยอาจถูกแย่งชิงลูกค้า จากกลุ่มทุนดังกล่าวได้ โดยเฉพาะในทำเลแถบนิคม อุตสาหกรรม โรงงาน เขตเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก (อีอีซี) 

สอดคล้องในมุมผู้ประกอบการไทย อย่างนายสุนทร สถาพร ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท สถาพร เอสเตท จำกัด  (SE) และในฐานะนายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรรเปิดเผย “ฐานเศรษฐกิจ” ว่า นอกจากอสังหาริมทรัพย์ไทยตกอยู่ในภาวะชะลอตัว กำลังซื้อหายไปจากตลาดแล้ว อีกปัญหาใหญ่ ที่มองข้ามไม่ได้ ดีเวลลอปเปอร์ไทยมีคู่แข่งสำคัญจากทุนต่างชาติโดยเฉพาะจีนเดินทางเข้าประเทศไทยโดยมีหมุดหมาย พัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยขายขณะกลุ่มทุนใหญ่ของจีนจะเข้ามาในรูปแบบพันธมิตรกับดีเวลลอปเปอร์ไทยมากขึ้น

 นายสุนทร สะท้อนว่า นอกจากวัสดุจีนขายถูกแล้วยังมาเป็นผู้พัฒนาเอง สำหรับโครงการคอนโดมิเนียมระดับกลางส่วนโครงการระดับบนราคา 30 ล้านบาทขึ้นไป จีนเข้ามาจับมือกับนักลงทุนไทย และนำเข้าวัสดุจีน ลงทุนเอง-สร้างเอง-ขายเองทั้งหมด

 สิ่งที่น่ากังวล คือการนำเทคโนโลยีการก่อสร้าง วิศวกร แรงงาน ผู้รับเหมาเข้ามาอย่างครบวงจร และมีรอบการก่อสร้างที่เร็วทำให้โครงการออกสู่ตลาดเร็วขึ้น ที่ลืมไม่ได้ สินค้าจีน มีต้นทุนที่ตํ่ากว่าของไทยที่ไทยอาจเสียเปรียบโดยเฉพาะธุรกิจเอสเอ็มอี ดังนั้น  ผู้ประกอบการเองจำเป็นต้องปรับตัวยกระดับความสามารถในการแข่งขัน ให้ครบวงจร ไม่ว่าการพัฒนาอย่างยั่งยืนจริยธรรมทางธุรกิจ ที่ถูกต้องและได้ผลิตภัณฑ์ที่คุณภาพดี ให้ต้นทุนแข่งขันกับทุนใหญ่และดีเวลลอปเปอร์ต่างชาติได้ สร้างนวัตกรรมเป็นมิตรกับสิ่งแวดล้อม  สมาร์ทโฮม ด้วยเทคโนโลยีของไทยเอง

 ข้อพึงระวังในระยะยาวหากทุนจีนรุกเข้ามาตลาดใหญ่ ดีเวลลอปเปอร์ไทย จะต้องปรับตัวให้ทันแต่สำหรับวันนี้มองว่า ผู้ประกอบการ รายใหญ่ไม่น่าห่วง แต่รายกลางและรายเล็กต้องปรับตัว ต้องมีแบรนด์เป็นของตัวเอง มีการพัฒนาอย่างเข้มข้นทั้งระยะเวลาก่อสร้างที่จีนสามารถพัฒนาได้เร็วทั้งนี้ในภาพรวม ไทยยังเหนือ ไม่ว่าคุณภาพ การบริการและแบรนด์ดิ้ง สร้างความน่าเชื่อถือให้กับผู้บริโภคแม้แต่ผู้บริโภคของจีนเองที่ยังนิยมซื้อคอนโดมิเนียมไทย เหนือสิ่งอื่นใด ผู้ประกอบการควรรักษากระแสเงินสด เพิ่มประสิทธิภาพองค์กรเพราะปัจจุบันต้องยอมรับว่า อสังหาริมทรัพย์ได้รับผลกระทบด้านกำลังซื้อในประเทศอ่อนตัว

ด้านนายพรนริศ ชวนไชยสิทธิ์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย สะท้อนว่า เมื่อ “โดนัลด์ ทรัมป์” หวนคืนอำนาจผู้นำสหรัฐฯ กระแสทุนจีนไหลบ่าเข้าไทยเพราะนอกจากใช้ไทยเป็นฐานการผลิตและส่งออกเพื่อหนีกำแพงภาษีแล้ว กลุ่มทุนดังกล่าวไม่พลาดที่จะเข้ามาซื้อที่ดินพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์

เรื่องนี้ ผู้ประกอบการและรัฐบาลไทยต้องตั้ง มีมาตรการรับมือที่รัดกุมที่เห็นชัดเจนโรงงานจีนเถื่อนเริ่มมีมากขึ้น ซึ่งกระทรวงอุตสาหกรรม เร่งตรวจสอบ และสั่งปิดไปหลายแห่ง รวมถึงโรงงานที่เข้ามาทำการค้าแข่งโดยใช้ความได้เปรียบในเรื่องของต้นทุน เช่นเหล็กเส้น วัสดุก่อสร้าง  สะท้อนว่าอนาคตจะมีลักษณะนี้มากขึ้นซึ่งไทยเองจะเป็นฝ่ายเสียเปรียบ

หน้า 20 หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 44 ฉบับที่ 4,068 วันที่ 6 - 8 กุมภาพันธ์ พ.ศ. 2568