อสังหาฯภูเก็ต โตร้อนแรง สวนทางราคาประเมินที่ดินราชการยังตํ่า

ตลาดอสังหาริมทรัพย์จังหวัดภูเก็ตเติบโตร้อนแรง ส่งผลให้ราคาที่ดินขยับสูงตามไปด้วยสะท้อนจาก ผลการสำรวจของ ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์สพบว่าราคาที่ดิน ภูเก็ต เมื่อปี 2547 จนถึงปัจจุบัน (ปี2567) หรือ 20 ปี ปรับขึ้น 7.47 เท่า หรือกว่า 700%

ราคาซื้อขายสูงสุดปีนี้อยู่ที่หาดป่าตอง ไร่ละ350ล้านบาทหรือ875,000 บาทต่อตารางวา รองลงมาหาดบางเทา หาดสุรินทร์ และหาดกะรน ไร่ละ 80 ล้าน บาทต่อไร่  หรือ 200,000 บาทต่อตารางวานับว่าสูงค่อนข้างมากใกล้เคียงกรุงเทพมหานคร สิ่งที่น่าแปลกใจ  คือราคาประเมินราชการตํ่ากว่าราคาตลาดเป็นอย่างมาก ทำให้เกิดผลเสียหลายประการ

นายโสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส เปิดเผย “ฐานเศรษฐกิจ”  ว่าที่ดินในจังหวัดภูเก็ตมีศักยภาพสูงและมีการขยายตัวของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ อย่างต่อเนื่องส่งผลให้เกิดความต้องการที่ดินและการมองหาทำเลใหม่ พัฒนาโครงการรองรับกำลังซื้อทั้งคนไทยและต่างชาติ

ทั้งนี้จากการประเมินราคาที่ดินตามราคาตลาดในจังหวัดภูเก็ตมาตั้งแต่ปี 2547 พบว่า ราคาประเมินตามราคาตลาดที่พึงซื้อขายได้ในตลาดสูงกว่าราคาประเมินราชการหรือราคาประเมินทุนทรัพย์ที่ดินในการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ โดยโฟกัสใน 10 ทำเล ได้แก่

1. หาดไม้ขาว ซึ่งเป็นหาดแรกๆ ด้านเหนือสุดของเกาะภูเก็ต มีราคาที่ดินตามราคาตลาดอยู่ที่ไร่ละ 45.00 ล้านบาท แต่ราคาประเมินราชการเป็นเงินเพียงไร่ละ 6.80 ล้านบาทหรือเท่ากับ 15% ของราคาตลาดเท่านั้น

2. หาดบางเทา ซึ่งเป็นหนึ่งในหาดยอดนิยมและราคาปรับตัวเร็วมาก ก็พบว่าราคาตลาดอยู่ที่ไร่ละ 80.00 ล้านบาท แต่ราคาประเมินราชการเป็นเงินแค่ไร่ละ 15.60 ล้านบาทหรือเท่ากับ 20% ของราคาตลาดซึ่งนับว่าค่อนข้างตํ่า

3. หาดกมลา อันเป็นหาดที่ได้รับความนิยมมากเช่นกัน พบว่า ราคาที่ดินตามราคาตลาดอยู่ที่ไร่ละ 70.00 ล้านบาท แต่ราคาประเมินราชการอยู่ที่เพียง 10.00 ล้านบาทหรือเท่ากับ 14% ของราคาตลาดเท่านั้นซึ่งถือว่าตํ่าเป็นอันดับที่สามรองจากอ่าวปอ 4. หาดป่าตอง ซึ่งเป็นหาดที่มีราคาที่ดินสูงสุดถึงไร่ละ 350.00 ล้านบาท แต่ราคาประเมินราชการเพียงไร่ละ 70.00 ล้านบาทหรือเท่ากับ 20% ของราคาตลาด

นับว่าค่อนข้างตํ่า

5. หาดกะรน อันเป็นหาดยอดนิยมเช่นกัน มีราคาประเมินตามราคาตลาดอยู่ที่ไร่ละ 70.00 ล้านบาท แต่ราคาประเมินราชการอยู่ที่ไร่ละ 12.00 ล้านบาทหรือเท่ากับ 17% ของราคาตลาดเท่านั้น

6. หาดราไวย์ อันเป็นหาดยอดนิยมเช่นกัน มีราคาประเมินตามราคาตลาดอยู่ที่ไร่ละ 70.00 ล้านบาท แต่ราคาประเมินราชการก็อยู่ที่ไร่ละ 11.40 ล้านบาท ซึ่งก็ใกล้เคียงกับที่หาดกะรน หรือมีราคาประเมินราชการเป็นเพียง 16% ของราคาตลาด

7. อ่าวฉลอง ซึ่งเป็นบริเวณที่ราคาย่อมเยาเนื่องจากอยู่ฝั่งตะวันออก มีราคาไร่ละ 45.00 ล้านบาท แต่ราคาประเมินราชการเป็นเพียงไร่ละ 4.60 ล้านบาท นับเป็นสัดส่วนเพียง 10% ของราคาตลาด ซึ่งนับว่าตํ่าที่สุด

8. แหลมพันวา โดยเป็นบริเวณที่มีแหลมพันวาตั้งอยู่ มีรคาที่ดินไร่ละ 50.00 ล้านบาท แต่ราคาประเมินราชการอยู่ที่ไร่ละ 10.00 ล้านบาทเท่านั้น หรือเท่ากับ 20% ของราคาตลาด (บริเวณนี้ไม่ค่อยมีข้อมูลของทางราชการ)

9. อ่าวปอ ซึ่งเป็นบริเวณที่ดินราคาย่อมเยา มีราคาที่ดินไร่ละ 20.00 ล้านบาท แต่ราคาประเมินราชการอยู่ที่ 2.18 ล้านบาท 11% ของราคาตลาด ซึ่งถือว่าตํ่าเป็นอันดับที่สองรองจากอ่าวฉลอง

10. อ่าวมะพร้าว โดยเป็นบริเวณที่วิวไม่สวยมากนัก ราคาที่ดินจึงยังถูกอยู่ที่ไร่ละ 15.00 ล้านบาท แต่ราคาราชการอยู่ที่ไร่ละ 4.20 ล้านบาท หรือเป็นสัดส่วนเพียง 28% ของราคาตลาดเท่านั้น โดยเฉลี่ยแล้วราคาประเมินของทางราชการตํ่ากว่าราคาตลาด เพียง 18% ของราคาตลาดเท่านั้น

ผลเสียที่ตามมา นายโสภณ มองว่า ประการแรก ทำให้การจัดเก็บภาษีไม่ได้เพียงพอต่อท้องถิ่น การซ่อมแซมและพัฒนาสาธารณูปโภคจึงไม่เพียงพอ  ประการที่สองทำให้ท้องถิ่นต้องพึ่งพิงส่วนกลาง ทำให้ท้องถิ่นถูกครองงำและแทรกแซงในการให้งบประมาณ  ประการที่สาม ในขณะนี้มีชาวต่างชาติมาอยู่อาศัยในไทยมากขึ้น การจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมตามราคาประเมินของทางราชการ ทำให้ประเทศไทยเสียเปรียบเพราะในต่างประเทศราคาประเมินราชการพอๆ กับราคาตลาด และอัตราภาษีในไทยก็ตํ่ามาก นอกจากนี้ ประการที่สี่ ทำให้ระบบการประเมินราคาที่ดินของทางราชการสูญเปล่า เพราะถ้าสามารถประเมินตามราคาจริง ก็จะทำให้ประชาชนมีฐานข้อมูลเพื่อการซื้อขายอย่างเที่ยงธรรม ไม่ถูกหลอกลวง

ขณะแนวทางการแก้ไขประการแรก ทำให้ราคาประเมินของทางราชการใกล้เคียงกับราคาตลาดประการที่สอง ให้ท้องถิ่นประเมินค่าทรัพย์สินเอง ถ้าประเมินตํ่าๆ เอาใจนายทุนใหญ่ๆ ก็ได้ภาษีมาพัฒนาท้องถิ่นน้อยลงเอง ทั้งนี้ให้ฝึกอบรมเจ้าพนักงานท้องถิ่นประเมินค่าทรัพย์สิน หรือว่าจ้างบริษัทประเมินค่าทรัพย์สิน และประการที่สาม การโอนในราคาทรัพย์สินที่ถูกกว่าราคาตลาดจะต้องเสียค่าปรับหากสามารถทำให้ราคาประเมินราชการพอๆ กับราคาตลาด ก็จะทำให้เกิดความโปร่งใสในระบบราชการอีกด้วย

ด้านแหล่งข่าวจากกรมธนารักษ์ ระบุว่ายอมรับว่าอสังหาริมทรัพย์ในจังหวัดภูเก็ตขยายตัวอย่างมาก และมองว่าหากพื้นที่ไหนมีอัตราการเติบโตสูงจะพิจารณาปรับปรุงบัญชีราคาประเมินทุนทรัพย์ที่ดินต่อไป ขณะเดียวกันต้องคำนึงถึงประชาชนที่ชื้อที่อยู่อาศัยด้วยหากปรับราคาประเมินให้เท่ากับราคาตลาดจะทำให้เกิดผลกระทบตามมาเช่นกัน 

ทั้งนี้ต้องจับตามองราคาที่ดินในจังหวัดภูเก็ต ที่ยังมีช่องว่างระหว่างราคาตลาดกับราคาประเมินของทางราชการอยู่มาก  และนี่อาจเป็นโอกาสช่วยให้รัฐมีรายได้เพิ่มขึ้น