ตั้งรัฐบาลใหม่ ไตรมาส4จับตา อสังหาฯเปิดตัวโครงการพรึบ

การเปิดตัวที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลเป็นเครื่องชี้ที่สำคัญที่สุด และปรากฏว่าในครึ่งปีแรกของปี 2566 เปิดตัวรวมกัน 47,896 หน่วย รวมเป็นเงิน 214,686 ล้านบาท หรือเฉลี่ยหน่วยละ 4.482 ล้านบาท ในขณะที่เมื่อปี 2565 ครึ่งปีแรกเปิดตัวรวมกัน 52,964 หน่วย มูลค่ารวม 193,779 ล้านบาท หรือเฉลี่ยหน่วยละ 3.659 ล้านบาท

เบื้องต้นอาจสรุปได้ว่าเมื่อเทียบครึ่งแรกของทั้งปี 2565 และ 2566 การเปิดตัวในปี 2566 ลดลง -10% ในแง่จำนวนหน่วย แต่มูลค่าเพิ่มขึ้นถึง 11% และทำให้ราคาขายต่อหน่วยในปี 2566 เพิ่มขึ้นถึง 23% จากปี 2565 ทั้งนี้เป็นเพราะในช่วงครึ่งแรกของปี 2565 มีการเปิดตัวโครงการอาคารชุดราคาปานกลางค่อนข้างถูก (ไม่เกิน 2 ล้านบาทต่อหน่วย) เป็นจำนวนมาก แต่ในปี 2566 ไม่ได้เน้นโครงการราคาถูก จึงทำให้มูลค่าการพัฒนาในปี 2566 และราคาเฉลี่ยต่อหน่วยในปี 2566 เพิ่มสูงกว่าปี 2565

นายโสโภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ประเมินว่าตลอดทั้งปี 2566 จำนวนหน่วยและมูลค่าการพัฒนาจะมีมากกว่าปี 2565 ทั้งนี้เมื่อต้นปี 2566 คาดว่าการเปิดตัวโครงการใหม่ ในปี 2566 จะเพิ่มมากกว่าปี 2565 ถึงราว 10% ซึ่งตัวเลขนี้ยังได้รับการยืนยันในการสำรวจกลางปี 2566 นี้ ทั้งนี้เพราะในขณะนี้ยังมีโครงการรอเปิดตัวใหม่อีกเป็นจำนวนมากถึงประมาณ 450 โครงการ และคาดว่าหลังจากการจัดตั้งรัฐบาลและในช่วงไตรมาส 4 ของปี 2566 น่าจะเปิดตัวกันขนานใหญ่

 สินค้าที่เปิดตัวใหม่ ส่วนมากจะเป็นห้องชุดโดยจากทั้งหมดที่มีการเปิดตัว 47,780 หน่วย เป็นห้องชุด 26,734 หน่วย หรือ 56% เป็นทาวน์เฮาส์ 10,173 หน่วย หรือ 21% และเป็นบ้านเดี่ยว 5,419 หน่วย หรือ 11%  อย่างไรก็ตามหากพิจารณาในแง่มูลค่าจะพบว่า บ้านเดี่ยวเปิดตัวสู งสุด 80,286 ล้านบาท หรือ 38% ของทั้งหมด 213,068 ล้านบาท ห้องชุดเปิดตัว 74,559 ล้านบาทหรือ 35% ส่วนทาวนเฮาส์เปิดตัว 28,396 หน่วยหรือ 13% จะสังเกตได้ว่าบ้านเดี่ยวเปิดในราคา 5-10 ล้านบาทเป็นหลัก ทาวน์เฮาส์เปิดในราคา 2-3 ล้านบาทเป็นหลัก ส่วนห้องชุดเปิดขายในราคา 2-3 ล้านบาทเป็นหลักเช่นกัน

บริษัทใหญ่ที่สุด 10 อันดับแรกในแง่ของจำนวนหน่วย ก็ได้แก่ บมจ.ออริจิ้นพร็อพเพอร์ตี้ เปิด 7,113 หน่วย รวม 18,683 ล้านบาทโดยเปิดทั้งหมด 10 โครงการ รองลงมาก็คือ บมจ.แอสเซทไวส์ บมจ.แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเม้นท์ บมจ.เอพี (ไทยแลนด์) และ บมจ.ศุภาลัย โดยในจำนวน 10 รายแรกนี้ เป็นบริษัทมหาชนเป็นหลัก รวมจำนวนหน่วยถึง 29,543 หน่วยหรือ 62% ของทั้งหมด

 หากเทียบในแง่ของมูลค่าการพัฒนา กลับปรากฏว่า บมจ.เอพี (ไทยแลนด์) มีมูลค่าสูงสุดถึง 27,345 ล้านบาท  แต่มีจำนวนหน่วย 3,036 หน่วย รองลงมาก็คือ บมจ.แสนสิริ มีมูลค่ารวม 21,148 ล้านบาท บมจ.ออริจิ้นพร็อพเพอร์ตี้ มีมูลค่า 18,683 ล้านบาท บมจ.เอสซีแอสเสทคอร์ปอเรชั่น รวม 17,135 ล้านบาท และ บมจ.แอสเซทไวส์ รวมมูลค่า 10,741 ล้านบาท โดยรวมแล้ว 10 บริษัทแรกพัฒนาที่ดินไปทั้งหมด 133,017 ล้านบาท หรือราว 62% ของทั้งหมด 213,068 ล้านบาท

มีข้อสังเกตว่าธุรกิจพัฒนาที่ดินเป็นธุรกิจกึ่งผูกขาด รายเล็กคงไม่สามารถเข้าแข่งขันได้มากนัก หากรวมบริษัทมหาชนและบริษัทในเครือทั้งหมด ก็อาจมีส่วนแบ่งตลาดถึง 80% ในแง่มูลค่า และ 78% ในแง่จำนวนหน่วย ทั้งนี้บริษัทเหล่านี้มีไม่เกิน 50 แห่ง ในขณะนี้บริษัทนอกตลาดมีนับร้อยๆ แห่ง และในจำนวนบริษัทนอกตลาดก็ยังมีรายใหญ่รวมทั้งรายที่กำลังจะเข้าตลาดอีกกลุ่มหนึ่ง ดังนั้นส่วนแบ่งของบริษัท SMEs นอกตลาดนับร้อยๆ บริษัท จึงน่าจะมีเพียง  10-15% เท่านั้น

 โดยรวมแล้วตลาดที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล น่าจะดีกว่าปี 2565 อยู่บ้าง แต่คงไม่เกิน 10% หลังจากการจัดตั้งรัฐบาลและการเติบโตทางเศรษฐกิจในไตรมาสที่ 4/2566 อย่างไรก็ตามก็อาจมีปัจจัยลบหลายประการที่อาจทำให้ไม่ได้เป็นไปตามเป้าหมาย ทั้งปัญหาทางการเมือง ปัญหาค่าไฟฟ้า ปัญหาค่าขนส่ง โดย

ที่ค่าแรงและค่าวัสดุยังเติบโตไม่มากก็ตาม อีกประการหนึ่งก็คือในภาวะที่สถาบันการเงินอยู่ในลักษณะกึ่งผูกขาดเช่นกัน จึงทำให้อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ไม่ลดแต่อาจถ่างห่างออกไปจากอัตราดอกเบี้ยเงินฝากเข้าไปอีก จึงไม่เป็นการหนุนส่งตลาดอสังหาริมทรัพย์เท่าที่ควร