นายกสมาคมอสังหาฯ แนะถอดบทเรียนสิงคโปร์ ดันอสังหาฯไทยสู่ “สมาร์ทซิตี้”

นายพรนริศ ชวนไชยสิทธิ์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย กล่าวในงานสัมมนา “โจทย์ใหญ่ฟื้นอสังหาริมทรัพย์ Property Insight" จัดโดยฐานเศรษฐกิจและสื่อในเครือเนชั่น ในหัวข้อ “โอกาสและความท้าทายฟื้นอสังหาฯไทย” ว่า ปัจจัยที่มีผลต่ออุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ คือ 1. นโยบายภาครัฐ ที่ผ่านมารัฐมักจะออกมาตรการกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์ อย่างน้อย 0.01% ซึ่งเป็นมาตรการที่ใช้ได้มาตลอด แต่แพ็คเกจที่จะออกมาต่อไปในอนาคตกระทรวงการคลังน่าจะต้องคิดใหม่

เพราะบางครั้งมาตรการการกระตุ้นผลที่ออกมายังไม่ตรงตามเป้า หรือบางมาตรการที่ถูกสกัดกั้น เช่น มาตรการอสังหาริมทรัพย์ที่เกี่ยวกับการถือครองของชาวต่างชาติ มักจะมีทัวร์ลงว่า "ขายชาติ" ประโยคเหล่านี้ไม่สร้างสรรค์เพราะสุดท้ายจะเอาเงินจากเขาแต่ทำอะไรก็ไม่ได้ ห้ามไปหมดและการเมืองเข้ามาวุ่นวายไปหมด

2. ประเด็นต่อมาคือเรื่องของ Infrastructure ที่มีการทำผังใหม่ๆอยู่ตลอดเวลาแต่ "ทำไม่ง่าย"  ตอนนี้ Infrastructure และคมนาคมทุกอย่างวิ่งเข้ากรุงเทพฯทั้งหมด ขณะที่กรุงเทพฯปัจจุบันแทบจะเป็นเหมือนประเทศหนึ่งเพราะประชากรก่อนโควิดสูงสุดถึง 18 ล้านคน ซึ่งประชากร 10 ล้านคนก็สามารถตีความเป็นเมกะ ซิตี้ได้แล้ว

ซึ่งปัจจุบันเมืองที่ประชากรเกิน 10 ล้านคนบนโลกใบนี้มีประมาณ 15 เมือง ดังนั้นหากสถานการณ์ ประชากรในกรุงเทพฯเป็นแบบนี้ต่อไป ในอนาคตอันใกล้กรุงเทพฯ อาจจะติด top 10 ในเร็วๆนี้สวนทางกับ Infrastructure ที่ยังไม่มีการปรับปรุงเปลี่ยนแปลงแก้ไข เพื่อให้รองรับกับจำนวนประชากร

3. รัฐต้องทำระเบียบขั้นตอนต่างๆให้ง่ายและเร็ว หลายๆเขตของกทม. มีการร้องเรียนโดยตรงกับกทม.ซึ่งก็ได้รับการจัดการแต่สักพักก็กลับมาเป็นเหมือนเดิม

4. Property Tax ซึ่งช่วงก่อนโควิดมีการทำ Property Tax เช่น ลด 90% แต่ตอนนี้มีประเด็นการประเมินค่าภาษีที่ดินใหม่ และขอประเมินอาคารใหม่ที่แพงขึ้น ซึ่งสวนทางกับหลักการที่อาคารยิ่งเก่าจะยิ่งเสื่อมค่าลง และหากไม่พอใจจะต้องไปอุทธรณ์ซึ่งจะต้องใช้เวลาอีกนาน แต่ถ้าหากไม่จ่ายก่อนและแพ้คดีจะต้องเสียค่าเบี้ยปรับเพิ่มสุดท้ายก็ต้องจ่ายอยู่ดี ขณะเดียวกันบางพรรคการเมืองยังมีนโยบายยกเลิกภาษีที่ดิน ซึ่งภาคท้องถิ่นกำลังปรับราคาขึ้นและพอที่จะอยู่ได้ แผนที่ทำไว้ก็ต้องผิดหมด

5 Skill development program ไทยกำลังมีปัญหา เพราะช่างไทยทักษะและอุปกรณ์ไม่พร้อม ต่างจากช่างต่างชาติเช่น กัมพูชาที่มีฝีมือ เครื่องมือพร้อมแต่รับงานเหมาไม่ได้ผิดกฎหมายเพราะแรงงานรายวันห้ามทำงานเหมาต้องจ้างรายวัน ทั้งที่ในความเป็นจริงจ้างเหมาทำงานวันเดียวเสร็จ แต่รายวันทำงาน3 วัน ดังนั้นจะต้องสร้างทักษะให้ช่างไทย คนไทยที่ว่างงานนำมาฝึกสร้างอาชีพช่างปูน ช่างไม้ฝีมือดี

6. Green Building ซึ่งมีคนพูดถึงเยอะแต่ยังไม่เห็นเป็นรูปธรรม เช่น ถ้าดีเวลลอปเปอร์สามารถทำโปรเจ็กต์ให้ Green จะได้วงกู้เงินเพิ่มหรือได้คาร์บอนเครดิต ดังนั้นภาครัฐจะทำออกมาให้เห็นเป็นจริงเป็นจัง ดีเวลลอปเปอร์จะได้คิดออกแบบให้เป็นส่วนหนึ่งของโปรเจ็กต์

7. Affordable Housing Development ราคาบ้านที่คนชนชั้นกลางสามารถซื้อได้ในทำเลสีลมกับทำเลลาดพร้าวเป็นคนละราคา ดังนั้นไทยไม่สามารถก๊อปปี้โมเดลของสิงคโปร์ได้ เพราะทั้งแฟกเตอร์และฟังก์ชั่นทุกอย่างไม่เหมือนกัน ในสิงคโปร์ที่ดีทุกพื้นที่ในเมืองเป็นของรัฐ การเคหะเป็นผู้สร้างแล้วให้เอกชนประมูลในราคาสูง หรือถ้าเอกชนประมูลที่ดินเปล่าจะต้องทำโครงการอสังหาริมทรัพย์ตามที่รัฐสั่งเท่านั้น ซึ่งระบบ Housing ของสิงคโปร์สามารถตรวจสอบทุกอย่างผ่านมือถือได้

แต่ไทยยังไม่มี Longterm Housing  การเคหะมีงบเพียงหมื่นกว่าล้านบาท ในหนึ่งปีสามารถทำเฮาส์ซิ่งได้น้อยมาก ถ้าต้องการทำเฮาส์ซิ่ง 300,000 ต่อยูนิตจะต้องใช้งบหลักล้านล้านบาท ท้ายที่สุดระบบมีปัญหาเปลี่ยนผู้บริหารไปเรื่อยๆ เพราะฉะนั้นถ้าโยนความผิดไปให้กับหน่วยงานแล้วไม่มี policy รวมจะไม่มีพรรคการเมืองไหนสามารถถอดบทเรียนสิงคโปร์ที่ใช้ Housing ในการสร้างประเทศ โดยให้คนออม และทำแพคเกจให้ประชาชนนำที่อยู่อาศัยเข้าตลาดเพื่อนำเงินมาเลี้ยงชีพได้

8. Urban Planning ประเทศไทยปัจจุบันมีการวางผังเมืองแบบไซโลคือ คมนาคม  การไฟฟ้า ประปา โทรศัพท์และอินเตอร์เน็ตทุกหน่วยมีผังของตัวเองแต่ไม่อินทิเกรตกัน เพราะฉะนั้นการวางผังควรจะต้องอินทิเกรตทั้งหมดเพื่อไปสู่สมาร์ทซิตี้จริงๆ

"ถ้าการเคหะอยากทำ Affordable Housing จะเริ่มจากการมีกองทุน ซึ่งสิงคโปร์ใช้กองทุนประกันสังคม ลูกจ้างจ่ายส่วนหนึ่งบริษัทจ่ายส่วนหนึ่ง เมื่อครบ 5 ปีกู้กลับมาดาวน์บ้านได้เป็นเปอร์เซ็นต์ตามเรทที่กำหนดและเรทดอกเบี้ยที่ต้องจ่ายในแต่ละปี และมีข้อบังคับว่าสามารถขายบ้านได้ภายในกี่ปี ซึ่งเป็นโมเดลที่ดีมาก เราน่าจะเอาตัวนี้มาคิด ทำแวลูที่มีการสนับสนุนจากรัฐ มีกองทุนทรานเฟอร์ไป ไม่ใช่ประชาชนจะต้องแบกค่าเช่าอีก 30 ปี  แต่ทั้งหมดนี้จะไม่เกิดขึ้นถ้าภาครัฐไม่มองไปข้างหน้า และมีการโปรโมท โดยใช้ Data และ Market research ที่มีกว่า 10 สถาบันมาใช้ รวมทั้งการทำดิจิตอลทรานฟอร์เมชั่นทั้งในส่วนของรัฐบาลและเอกชนด้วย