อสังหาฯ แรงบีบลด - สต็อกหมด! 'บ้าน-คอนโด' จ่อแพงขึ้น ผู้พัฒนาคุมเกม ปี 66

 ก่อนเจอกับ ภาวะเงินเฟ้อเร่งตัว - ลูกค้าเข้าไม่ถึงสินเชื่อ ในปี 2565 เกิดแรงบีบ ให้แต่ละบริษัท พากันเทขายสต็อกที่อยู่อาศัย ผ่านการจัดแคมเปญ เพิ่มโปรโมชั่น หั่นราคาขาย โครงการที่อยู่อาศัยลง ทั้งแนวราบ - แนวสูง เพื่อดึงสภาพคล่องกลับ และประคองให้บริษัทผ่านวิกฤติอันเลวร้ายไปได้ 

 

แต่นั่นถูกประเมินว่า คงเป็นจุดต่ำสุดที่อสังหาฯไทยต้องเจอแล้ว เพราะปี 2566 ตลาดจะกลับมาฟื้นตัวอย่างน่าสนใจในหลายๆแง่ รวมถึง ราคาโครงการที่อยู่อาศัยที่จะถูกปรับเพิ่มขึ้น สะท้อนตาม 'ต้นทุน' จริง รวมถึง จากดีมานด์ความต้องการของคนไทยและคนต่างชาติ ที่จะกลับมาขยายตัวอย่างถล่มถลายอีกครั้ง

สอดคล้องกับ มุมมองของผู้บริหารบริษัทอสังหาริมทรัพย์ยักษ์ใหญ่ในวงการ 'โนเบิล ดีเวลลอปเม้นท์' โดย นายธงชัย บุศราพันธ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหารร่วม 'NOBLE' ซึ่งระบุระหว่าง การประกาศแผนธุรกิจปี 2566 อย่างยิ่งใหญ่ ว่า บริษัท ประเมินภาพรวมของเศรษฐกิจไทยในปี 2566 ฟื้นตัวอย่างต่อเนื่อง 

เศรษฐกิจฟื้นดี - จีนเปิดประเทศ หนุนอสังหาฯ 

โดยชี้ว่า เศรษฐกิจไทย มีปัจจัยบวกจากการผ่อนคลายมาตรการป้องกันของโรคโควิด-19 ประกอบกับการเปิดประเทศรับนักท่องเที่ยวของไทยในช่วงที่ผ่านมา ส่งผลให้ภาคการท่องเที่ยวฟื้นตัวได้ดี เกิดการจ้างงานมากขึ้น และนั่นจะส่งผลให้ประชากรภายในประเทศมีกำลังซื้อเพิ่มสูงขึ้น 

 

ขณะที่ล่าสุดรัฐบาลจีนก็มีการประกาศปลดล็อคและเปิดประเทศอย่างเป็นทางการ ซึ่งถือเป็นอีกปัจจัยบวกใหม่ที่จะทำให้ภาคการท่องเที่ยวของไทยคึกคักมากขึ้น และจะเป็นตัวขับเคลื่อนเศรษฐกิจของไทยด้วยจากการเดินทางเข้ามาท่องเที่ยวประเทศไทยของนักท่องเที่ยวชาวจีน โดยภาคอสังหาฯ จะได้อานิสงส์จากบรรยากาศทางเศรษฐกิจ และเพิ่มขึ้นของรายได้ประชากรในประเทศที่กลับมา 

" ปี 2564 เป็นจุดต่ำสุดของอสังหาฯ ขณะปีที่แล้ว ตลาดเริ่มกลับมา แม้จะไม่ได้ดีที่สุด แต่ก็ไม่ได้แย่สุด ภายใต้ เศรษฐกิจมีปัญหาเงินเฟ้อ กดดันให้ ธปท.ประกาศปรับขึ้นดอกเบี้ยนโยบาย ซึ่งถูกมองว่า จะกระทบทั้งฝั่งต้นทุนผู้พัฒนา และ การขอสินเชื่อของฝั่งผู้บริโภคอย่างหนัก แต่อย่างไรก็ดี ผลกระทบที่เกิดขึ้นไม่ได้เลวร้ายอย่างที่คิด และดีกว่ามากเมื่อเทียบกับหลายๆประเทศที่มีการปรับดอกเบี้ยสูงเหมือนกัน โดยผู้พัฒนาฯ ยังสามารถควบคุมต้นทุนได้ พร้อมๆกับการระบายสต็อก ผ่านการลด แลก แจก แถม แต่นั่นก็ทำให้ เกิดภาพ กำไรสุทธิของผู้พัฒนาฯ จากผลดำเนินงานปี 2565 หดหายไปมาก จากผลที่แข่งกันนำโครงการออกมาลดราคา ดึงกำลังซื้อ ประคองสภาพคล่องธุรกิจ"

 

ปี 2566 เกมเปลี่ยน ผู้พัฒนากำหนดทิศทาง 

การห้ำหั่นทางด้านราคา ผ่านการทำแคมเปญใหญ่ ในโครงการที่พร้อมอยู่อาศัยตลอดช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา ทำให้ สถานะของ สต็อกอสังหาฯ ลดลง หดหายไปมาก ในกรณีนี้ นายธงชัยแห่งโนเบิล เชื่อว่า จะเป็นตัวแปรสำคัญที่่ทำให้ เกมอสังหาฯ ปี 2566 เปลี่ยนกลับ โดยปีนี้ จะเป็นตลาดของ 'ผู้ขาย' ในการดึงกำไรกลับมา เพราะไม่มีความจำเป็นต้องกดราคาขายลงเหมือนในช่วงที่ผ่านมา อีกทั้ง เพื่อปรับให้สอดคล้องกับต้นทุนจริง ที่แบกรับแทนไว้ โดยเฉพาะ ราคาของโครงการที่จะเปิดใหม่ในปีนี้  โดยเศรษฐกิจก็ยังเป็นแรงขับเคลื่อนสำคัญ ให้ผู้ซื้อเองมีความเชื่อมั่น ตัดสินใจมากขึ้น นั่นหมายถึง ช่วงเวลานี้เป็นโค้งสุดท้ายแล้ว ที่คนซื้อที่อยู่อาศัย จะยังได้รับอานิสงส์ จากการเทขายโครงการ 

 

"ปีนี้ คงไม่ได้เห็นภาพ การนำโครงการต่างๆ ออกมาลดราคาแล้ว เพราะ สต็อกหมด ขณะลูกค้าคนไทยมีความต้องการมากขึ้น อีกทั้ง ตัวแปรที่สำคัญอีกหนึ่งอย่าง คือ การกลับเข้ามาของลูกค้าต่างชาติ ดีมานด์ที่เพิ่มขึ้น จะทำให้ตลาดเปลี่ยน"

 

ราคาบ้านเพิ่ม - ส่วนลด 'เงินสด' น้อยลง

โดยสิ่งที่ 'โนเบิล' ได้คาดคะเนนั้น ไม่แตกต่างจากข้อมูลล่าสุด ที่เปิดเผยออกมาจาก REIC หรือ ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธอส. ซึ่งระบุว่า โครงการใหม่ที่มีการเปิดขายเริ่มมีสัญญาณขยับของราคา ตั้งแต่ไตรมาส 4 ปี 2565 เพราะส่วนใหญ่มีต้นทุนค่าก่อสร้างสูงขึ้น ตามราคาวัสดุก่อสร้างที่ยังคงเพิ่มขึ้นเกือบทุกหมวด จึงทำให้ผู้ประกอบการต้องปรับราคาสูง โดยเฉพาะ โครงการบ้านจัดสรร เพราะในแง่ของดัชนีราคานั้น
เพิ่มขึ้น2.7% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน และเพิ่มขึ้น 2.4% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า ซึ่งเป็นการเพิ่มขึ้นอีกครั้งหลังจากที่ดัชนีทรงตัวติดต่อกันมา 3 ไตรมาส นับตั้งแต่ไตรมาส 1 ปี 2565  

สำหรับรายการส่งเสริมการขายบ้านจัดสรรใหม่ที่อยู่ระหว่างการขาย พบว่า ส่วนใหญ่ 40.4 % เป็นฟรีค่าใช้จ่าย ณ วันโอนมากที่สุด ซึ่งเพิ่มขึ้นจากไตรมาสก่อน ซึ่งมีสัดส่วนแค่ 34.2 % รองลงมา 36.2 %  ให้ของแถม เช่น ฟรีแอร์ ปั๊มน้ำ แท็งก์น้ำ มิเตอร์น้ำ มิเตอร์ไฟ จัดสวน ปูหญ้า เพิ่มขึ้นจากไตรมาสก่อนหน้าเช่นกัน ขณะ 23.4% เป็นการให้ส่วนลดเงินสด ซึ่งมีนัยลดลงจากไตรมาสก่อน ซึ่งเคยมีสัดส่วนสูงถึง 35.9%

ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ รักษาการ ผู้อำนวยการ REIC ยังชี้ทิศทางในตลาดคอนโดมิเนียม โดยให้ข้อสังเกต ว่าแม้ ในไตรมาสสุดท้ายของปี 2565 จะเห็นการลดลงของราคาคอนโดฯเพราะผู้ประกอบการ ยังใช้กลยุทธ์การส่งเสริมการโดยให้ส่วนลดเงินสดมากที่สุด เพื่อต้องการเร่งการซื้อขาย และเร่งโอนกรรมสิทธิ์ก่อนที่จะหมดมาตรการผ่อนปรน LTV ในวันที่ 31 ธันวาคม 2565 โดยส่วนใหญ่เป็นโครงการคอนโดเก่าที่มีการสร้างเสร็จและเปิดขายมาก่อนปี 2564 ซึ่งต้นทุนการผลิตยังเป็นต้นทุนเดิมที่ราคาวัสดุก่อสร้างยังไม่ปรับขึ้นราคาแต่ประเมินว่า หากกลุ่มห้องชุดเหลือขายใน สต๊อกเดิมของผู้ประกอบการที่สร้างในราคาต้นทุนค่าก่อสร้างเดิม ถูกดูดซับจากตลาดไปแล้ว ก็อาจจะส่งผลให้ราคาคอนโดมีทิศทางที่ปรับตัวสูงขึ้นอย่างแน่นอนนับหลังจากนี้

ลูกค้าต่างชาติ ตลาดโอกาสอสังหาฯปีนี้ 

'ฐานเศรษฐกิจ' เจาะประเด็นที่น่าสนใจในมุมของโนเบิลเพิ่มเติม ซึ่งถือว่าเป็นบริษัทที่มีฐานลูกค้าต่างชาติมากที่สุด โดยปี 2562 ในช่วงที่อสังหาฯเฟื่องฟู และยังไม่เกิดการแพร่ระบาดของโควิดนั้น โนเบิลมีลูกค้าที่เป็นชาวจีนมากถึง 75% ก่อนจีนประกาศล็อกดาวน์ประเทศครั้งใหญ่ ลูกค้ากลุ่มดังกล่าว หายไปเกือบหมด แต่สิ่งที่น่าสนใจ นายธงชัย เผยว่า มียังมีตลาดต่างชาติ ชาติอื่นๆ เข้ามาทดแทนทั้งในปี 2564-2565 เช่น ชาวอังกฤษ , เมียนมาร์ ,สิงคโปร์ ,ไต้หวัน และ เกาหลี เป็นต้น โดยเชื่อว่า อสังหาฯไทย ปี 2566 จะได้ทั้งการขยายฐานลูกค้าต่างชาติใหม่ๆ และ การกลับมาของเพื่อนเก่า อย่างชาวจีน อย่างน่าสนใจ 

 

สอดคล้อง คำยืนยัน ของนายแฟรงค์ ฟง คึ่น เหลียง ประธานเจ้าหน้าที่บริหารร่วมของ โนเบิล อีกคนหนึ่ง ที่ระบุว่า ปี 2566 อสังหาฯไทย มีโอกาสจากดีมานด์ความต้องการของลูกค้าต่างชาติที่หลากหลายมากขึ้น ไม่ใช่แค่ชาวจีน 

 

แต่สำหรับตลาดจีนนั้น ยังเป็นตลาดที่สำคัญของโนเบิล อย่างไรก็ดี คาดว่าพฤติกรรมการซื้ออสังหาฯไทยของชาวจีน จะเปลี่ยนไป จากเดิมที่เน้นลงทุนเก็งกำไร มาสู่ การซื้อที่ลงทุนระยะยาว หวังผลตอบแทนจากการถือครองยาวๆ และ มองอสังหาฯ ไทย เป็นบ้านหลังที่ 2 ลดความเสี่ยงจากบทเรียน ถูกรัฐบาลตนเอง จำกัดการเข้า-ออกประเทศ ขณะเดียวกัน การลงทุนของกลุ่มกองทุนต่างประเทศ ก็เพิ่มสัดส่วนเยอะเช่นกัน  

โนเบิลเปิดใหม่ 10 โครงการ กว่า 2.3 หมื่นล.

สำหรับในปี 2566 โนเบิล มีแผนเปิดตัวโครงการใหม่อย่างต่อเนื่องเพื่อรองรับความต้องการที่อยู่อาศัย (Demand) ที่เติบโตตามภาวะเศรษฐกิจที่ฟื้นตัว รวมทั้งความต้องการบ้านหลังที่สองของชาวต่างชาติที่เพิ่มขึ้นจากการเปิดประเทศ จำนวนทั้งสิ้น 10 โครงการ มูลค่าโครงการรวมประมาณ 23,300 ล้านบาท 

โดยแบ่งเป็นโครงการแนวราบรวมถึงโครงการคอนโดมิเนียมแบบ Low Rise จำนวน 9 โครงการ มูลค่าโครงการรวม 13,400 ล้านบาท และโครงการประเภทแนวสูงจำนวน 1 โครงการ มูลค่าโครงการรวม 9,900 ล้านบาท โครงการจะกระจายตัวอยู่ทุกทิศของกรุงเทพฯ เช่น แถบกรุงเทพตะวันตก และตะวันออก เป็นต้น รวมถึงทำเลกลางใจกลางเมือง อาทิ ถนนวิทยุ เป็นต้น ทั้งนี้บริษัทฯ มีที่ดินพร้อมสำหรับรองรับการพัฒนาโครงการแล้วทั้งหมด  

ประเด็นที่น่าพิจารณา คือ แผนเปิดโครงการที่เน้นเจาะกลุ่ม Ultra Luxury Segment เพิ่มขึ้น จำนวน 3 โครงการ ได้แก่ โครงการโนเบิล เอควา ริเวอร์ฟร้อนท์ ราษฎร์บูรณะ บ้านเดี่ยวติดริมแม่น้ำเจ้าพระยา โครงการโนเบิล เทอร์รา พระราม 9 – เอกมัย บ้านเดี่ยวใจกลางทำเล CBD พระราม 9 – เอกมัย และโครงการโนเบิล อเวย์ ชะอำ บีชฟร้อนท์ ที่ดินหน้ากว้างติดทะเล ใจกลางตัวเมืองชะอำ อีกด้วย

โนเบิล ตั้งเป้ายอดขาย 2.3หมื่นล.

ทั้งนี้ จากการฟื้นตัวของภาพรวมเศรษฐกิจ ประกอบกับ Backlog ที่มีในมือของ NOBLE รวมถึงโครงการแนวราบที่จะทยอยส่งมอบในปีนี้  ทำให้ยักษ์ใหญ่อสังหาฯ รายนี้ เชื่อมั่นว่า จะให้บริษัทฯ มีผลดำเนินงานในปี 2566 เติบโต โดยเฉพาะทางด้านยอดขาย ที่คาดว่าจะแตะ 2.3 หมื่นล้านบาท ซึ่งจะเติบโตจากปี 2565 อย่างมาก หลังจากในปีที่ผ่านมา โนเบิล ทำยอดขายได้มากถึง 1.74 หมื่นล้านบาท ซึ่งเป็นตัวเลขที่สูงที่สุดตั้งแต่ก่อตั้งบริษัทมาในรอบ 32 ปี  ขณะในปีนี้ โนเบิลยังตั้งเป้าการเติบโตของรายได้รวมที่ระดับ 1.5 หมื่นล้านบาท  โดยจะมาจากโครงการที่สร้างเสร็จพร้อมอยู่ (Inventory) มูลค่ารวมประมาณ 1.13 หมื่นล้านบาท และโครงการที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างมูลค่ารวมประมาณ 1.87 หมื่นล้านบาท รวมไปถึงรายได้ที่จะเกิดขึ้นในโครงการเปิดใหม่ตามรายละเอียดที่กล่าวถึงในเบื้องต้นด้วย