'ต่างชาติ' ปลุกชีพ อสังหาเชียงใหม่ อรสิริน ชี้ พม่า - ญี่ปุ่น แห่ซื้อเพิ่มขึ้น

19 ม.ค.2566 - เป็นสัญญาณในภาคอสังหาริมทรัพย์ที่น่าจับตามอง หลังจาก “อรสิริน” ผู้นำการพัฒนาอสังหาฯ บนทำเลศักยภาพ จ.เชียงใหม่ ชี้ถึงภาพรวมตลาดอสังหาฯ ภาคเหนือตอนบน ว่าขยายตัวต่อเนื่อง จากภาวะเศรษฐกิจฟื้น ช่วยสร้างความเชื่อมั่นผู้บริโภค และ การกลับมาของกำลังซื้อชาวต่างชาติ ดันดีมานด์ที่อยู่อาศัยเพิ่ม
 

โดยนายปรีดิกร บูรณุปกรณ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท อรสิริน โฮลดิ้ง จํากัด เผยล่าว่า ภาพรวมตลาดอสังหาฯ  จ.เชียงใหม่ และภาคเหนือตอนบนขยายตัวในทิศทางที่ดีขึ้น มีการฟื้นตัวต่อเนื่องจากช่วงที่ผ่านมา จากหลายปัจจัย โดยเฉพาะการขยายตัวทางเศรษฐกิจที่ส่งผลต่อความเชื่อมั่นของผู้บริโภค  ประกอบกับการฟื้นฟูการท่องเที่ยว ซึ่งถือเป็นส่วนหนึ่งที่มีผลต่อเศรษฐกิจในพื้นที่ภาคเหนืออย่างมาก เนื่องจากจำนวนเงินที่หมุนเวียนในระบบเศรษฐกิจทำให้เกิดการจ้างงานและความมั่นใจในสถานการณ์เศรษฐกิจ อีกทั้งการกลับมาของกำลังซื้อต่างชาติ ส่งผลให้ที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดมิเนียมที่เคยได้รับผลกระทบจากสถานการณ์การระบาดโควิด 19  มีการปรับตัวดีขึ้นอย่างเห็นได้ชัด
 

ดีมานด์ต่างชาติ มากกว่าครึ่งเป็น 'ชาวจีน'

นอกจากนี้ ความต้องการที่อยู่อาศัยของกลุ่มลูกค้าที่เกี่ยวข้องกับภาคการท่องเที่ยวมีแนวโน้มเพิ่มขึ้น ได้แก่ กลุ่มคนในพื้นที่ และ กลุ่มที่ไม่ได้อยู่ในพื้นที่แต่ต้องการมีที่พักอาศัยในจังหวัดเชียงใหม่ โดยกลุ่มผู้บริโภคในพื้นที่ มีความต้องการโครงการประเภทบ้านเดี่ยว หรือ คอนโดมิเนียม ระดับราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท เนื่องจากกำลังซื้อและความสามารถในการกู้ยืมเงิน รวมถึง มาตรการลดค่าธรรมเนียมต่างๆ

สำหรับกลุ่มที่ไม่ได้เป็นคนพื้นที่ เช่น คนต่างจังหวัด กลุ่มซื้อเพื่อลงทุน และชาวต่างชาตินั้น จะนิยมบ้าน หรือ คอนโดมิเนียม ที่ระดับราคาสูงกว่า 3 ล้านบาท เนื่องจากคำนึงถึงทำเลที่ตั้งของโครงการ และ มีความต้องการพื้นที่ใช้สอยและขนาดพื้นที่บ้านที่มากขึ้น ปัจจุบันชาวต่างชาติที่เข้ามาซื้อโครงการในจังหวัดเชียงใหม่ มากกว่าครึ่งยังคงเป็นชาวจีน โดยหลังจากจีนเริ่มทำการเปิดประเทศเต็มรูปแบบ จะถือเป็นปัจจัยบวกและโอกาสในการขายของบริษัท อย่างไรก็ตาม บริษัทเริ่มเห็นว่า นอกจากกลุ่มลูกค้าชาวจีนแล้ว ชาติอื่นๆมีแนวโน้มเข้ามาซื้อโครงการอสังหาฯ เพิ่มขึ้นจากแต่ก่อน อาทิ พม่า ญี่ปุ่น เกาหลี และชาวต่างชาติโซนยุโรป

ต้นทุนเพิ่ม-ดอกเบี้ยสูง โจทย์ใหญ่อสังหาฯ 

นายปรีดิกร  กล่าวเสริมว่า ในฐานะผู้พัฒนาอสังหาฯ มองว่าในปี 2566 นี้ ยังคงมีปัจจัยความเสี่ยงหลายๆ ด้านที่ผู้ประกอบการอสังหาฯ ต้องเตรียมตัวรับมือให้ดี ทั้งเรื่องอัตราดอกเบี้ยที่มีแนวโน้มจะปรับตัวสูงขึ้น, ต้นทุนในการพัฒนาโครงการเพิ่มสูงขึ้น ขณะที่การใช้จ่ายของผู้บริโภคมีกำลังซื้อน้อยลง รวมถึงมาตรการกลับมาบังคับใช้เกณฑ์ LTV ตั้งแต่ต้นปีที่ผ่านมา โดยปัจจัยดังกล่าว มีผลกระทบที่ค่อนข้างรุนแรง เมื่อเทียบกับปัจจัยบวกเช่นการเปิดประเทศที่จะกระตุ้นเศรษฐกิจการท่องเที่ยว 

ดังนั้น ผู้ประกอบการต้องให้ความสำคัญกับกำลังซื้อแต่ละพื้นที่เป็นหลัก ไม่พัฒนาเกินกำลังที่ผู้บริโภคจะซื้อได้ การลดขนาดโครงการ หรือแบ่งเฟส และจำกัดปริมาณ เพื่อบริหารความเสี่ยงให้สอดรับกับต้นทุนที่ดิน ค่าก่อสร้าง และดอกเบี้ยที่เพิ่มขึ้น จึงเป็นสิ่งที่สำคัญที่สุดในปีนี้

ทั้งนี้ ในปี 2566 บริษัทมีแผนเปิดตัวโครงการกว่า 7 แห่ง มูลค่ารวมประมาณ 4,600 ล้านบาท เพื่อรองรับความต้องการที่เพิ่มขึ้น แบ่งเป็น โครงการแนวราบ 4 โครงการ มูลค่ากว่า 2,800 ล้านบาท และโครงการแนวสูงอีก 3 โครงการมูลค่ากว่า 1,800 ล้านบาท ชูกลยุทธ์พัฒนาที่อยู่อาศัยตามกำลังซื้อของกลุ่มลูกค้า เช่น การพัฒนาบ้านแฝด แทนบ้านเดี่ยว โดยเน้นการออกแบบให้ลูกค้ารู้สึกถึงความเป็นส่วนตัวมากขึ้น และ การพัฒนาคอนโดมิเนียมในระดับราคาที่ผู้บริโภคสามารถเอื้อมถึงได้ ด้วยการปรับฟังก์ชันห้องให้เกิดประโยชน์สูงสุด รวมถึงการพัฒนาโครงการในทำเลที่ยังมีช่องว่างทางการตลาดและมีกำลังซื้อที่ดี ตอบโจทย์ความต้องการกลุ่มลูกค้าทุกเซกเมนต์ในตลาดเชียงใหม่ ช่วยขยายฐานการสร้างรายได้ให้เพิ่มขึ้น

ทั้งนี้ ย้อนไป 'ฐานเศรษฐกิจ' พบ ช่วงปี 2564  ภาพรวมภาคอสังหาริมทรัพย์เชียงให ม่ถือว่าเป็นช่วงขาลงอย่างที่ไม่เคยมีมาก่อน โดยวิกฤติต้มยำกุ้งปี 2540 ยังไม่สาหัสเท่า โดยผู้ประกอบการ เผยว่า กำลังซื้ออ่อนลงมาก คนตกงาน ธุรกิจก็ปิดตัว สภาพคล่องหายไปจากระบบมากถึง 80% และราคาร่วงลงถึง 25 %