อสังหาฯ ชิงเดือด เค้กก้อนใหญ่ 'ที่อยู่อาศัย' คนรุ่นใหม่

ปี 2566-2567 วิจัยกรุงศรี คาดการณ์ภูมิทัศน์ของธุรกิจอสังริมทรัพย์ ว่าการแข่งขันของธุรกิจที่มีแนวโน้มรุนแรง ท่ามกลางกำลังซื้อฟื้นตัวช้า จะส่งผลให้ผู้ประกอบการปรับกลยุทธ์เพื่อเจาะและตอบสนองกลุ่มลูกค้าที่หลากหลายแต่แม่นยำมากขึ้น ใน5 แนวทางด้วยกัน ได้แก่ 1.การพัฒนาโครงการรูปแบบผสมผสาน (Mixed-Use) 2.การพัฒนาที่อยู่อาศัยเพื่อรองรับกระแสรักสุขภาพ 3.การใช้ระบบเทคโนโลยีที่ทันสมัย (บ้านอัจริยะ) และเน้นพลังงานทางเลือก 4.ขายโครงการรูปแบบสิทธิการเช่าระยะยาว และ5.การขยายลงทุนสู่ธุรกิจใหม่ๆ ลดการพึ่งพาธุรกิจเดียว 
 

เจนY - เจนZ ยังเป็นเค้กก้อนใหญ่

อย่างไรก็ตาม เจาะกลุ่มกำลังซื้อที่น่าสนใจ และกำลังกลายเป็น “เค้กก้อนใหญ” ที่ผู้พัฒนา ขยับแผนรองรับเพื่อเข้าไปช่วงชิงก็คือ คอนโดฯระดับราคาคอนโดฯ ราคา 1-3 ล้านบาท และ 3-5 ล้านบาท ซึ่ง ดีดีพร็อพเพอร์ตี้ เผยว่า ในปี 2565 มีการค้นหามากที่สุดในรอบปี สะท้อนให้เห็นดีมานด์ของกลุ่มลูกค้าในตลาดกลาง-ล่างที่ต้องการเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยในราคาจับต้องได้ (Affordable price) หรือซื้อที่อยู่อาศัยเป็นครั้งแรก 

รวมถึง มีความคุ้มค่าเมื่อพิจารณาจากปัจจัยบวกที่ได้จากมาตรการลดค่าโอนกรรมสิทธิ์-ค่าจดจำนอง สำหรับที่อยู่อาศัยในราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท และยังสามารถกู้ได้เต็ม 100% จากมาตรการควบคุมสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย (Loan-to-Value: LTV) ของธนาคารแห่งประเทศไทย สำหรับสัญญาที่ 1 

สอดคล้องข้อมูลสำรวจพฤติกรรมของผู้บริโภค ของ Terrabkk.com ซึ่งชี้ว่า ปัจจุบัน คนกลุ่มเจน Z (อายุไม่เกิน23 ปี) และ เจน Y (อายุ 25-42ปี ) มีบทบาทต่อตลาดอย่างมาก เพราะส่วนใหญ่เป็นผู้ซื้อบ้านหลังแรก ขณะพฤติกรรมการเลือกหาที่อยู่ฯ เน้นช่องทางออนไลน์ Facebook, เว็บไซต์, เสิร์ชเอ็นจิ้น Google เป็นหลัก โดย เจน Z ชอบดูรีวิว Youtube เข้า tiktok เนื่องจากตัวเองยังมีความรู้ด้านอสังหาฯ น้อยเมื่อเทียบกับเจนอื่น จึงไม่ได้มีแบรนด์ชื่อไหนอยู่ในใจเป็นพิเศษ แต่จะเริ่มนำชื่อแบรนด์เสิร์ชหาข้อมูลต่อ ขณะเจน Y เป็นกลุ่มเวิร์คไลฟ์บาลานซ์ส่วนกลาง-การออกแบบต้องตอบสนอง 24 ชั่วโมง

กลยุทธ์ ASWเดินเกมดูด ‘กำลังซื้อ’

จากเหตุผลข้างต้น นั่นทำให้ เกมอสังหาฯเพื่อคนรุ่นใหม่ กำลังร้อนระอุ ขณะ แผนกลยุทธ์แยบยล ถูกปูทางไว้ให้เห็นในบางดีเวลลอปเปอร์อย่างน่าสนใจ ภายนอก คือ การสร้างภาพลักษณ์ ปลุกปั้นแบรนด์ ให้เข้าไปอยู่ในใจกลุ่มคนรุ่นใหม่ อีกแง่ ใช้เพื่อต่อยอดการขายในอนาคต 

เจาะอสังหาฯน้องใหม่ไฟแรง ที่พูดได้เต็มปากว่า ยึดพื้นที่หน้าสื่อรายเดือน สำหรับ บริษัท แอสเซทไวส์ จำกัด (มหาชน) หรือ ASW  จากผู้บุกเบิก คอนโดฯใกล้สถานศึกษา (แคมปัส คอนโด) ได้แก่ แบรนด์ เคฟ , แอทโมซ  สู่ผู้นำอสังหาฯด้านไลฟ์สไตล์ วางเป้าหมายปั้นแบรนด์ เป็น Top of Mind แห่งวงการอสังหาฯ เพื่อคนรุ่นใหม่

โดยแอสเซทไวส์ ขยับใน 3 แกน ทั้ง มิติ กีฬา ดนตรี เทคโนโลยี ต่อจิกซอว์ เพิ่มความน่าสนใจ สร้างชื่อให้เป็นที่รู้จักในสังคม ทั้งการเป็นผู้สนับสนุนหลักในเวทีการประกวดนางงาม Miss Universe Thailand 2022, การเปิดพื้นที่พักอาศัยให้กับผู้เข้าแข่งขันรายการ The Star ค้นฟ้าคว้าดาว 2022 ไม่นับรวมการเข้าไปถือหุ้นใหญ่ บริษัท ZAAP World ที่ทำธุรกิจการจัดงานคอนเสิร์ต, เฟสติวัล, อีเวนต์ ครบวงจร คาดแผนมาร์เก็ตติ้งที่ว่าทั้งหมด จะผลักดันให้ ASW เป็นที่รู้จัก และขยายฐานลูกค้าคนรุ่นใหม่มากขึ้น รวมถึงสร้างการเติบโตทั้งในแง่แบรนด์ และ มูลค่าอย่างน่าสนใจ โดยเฉพาะในปี 2566 อย่างแน่นอน

 ‘ออริจิ้น’ แผนเขย่าวงการ

ขณะบมจ.ออริจิ้น รายใหญ่สายป่านยาว ตัวจริงตลาดคอนโดฯ คนเจน Y เจน Z หลังบุกหนักเจาะตลาดดังกล่าวมาต่อเนื่อง ผ่านแบรนด์ ดิ ออริจิ้น ,ออริจิ้น ปลั๊ก แอนด์ เพลย์ และ ออริจิ้น เพลย์ ล่าสุด นอกจาก เปิดไลน์ธุรกิจใหม่ ผุด ค่ายเพลง ออริจิ้น มิวสิค (Origin Music) สร้างปรากฎการณ์แปลกใหม่ให้วงการอสังหาฯ กับข้อสังเกตถึงเหตุผลและความจำเป็นต่อมิติใหม่ครั้งนี้ 

หากมองลึกลงไป แผนปลุกกระแส T-Pop ของออริจิ้น มีคำตอบอยู่ในตัว เพราะคาดจะเป็นประตู สู่การสร้าง Forever Young แบรนด์ขวัญใจครองใจคนรุ่นใหม่ได้อย่างรอบด้านโดยเฉพาะแรงกระเพื่อมในฝั่งธุรกิจคอนโดฯที่เป็นพอร์ตสินค้าขนาดใหญ่ของบริษัท

ล่าสุด ออริจิ้น ยังนำร่องโครงการเพื่อสังคม โดยร่วมลงนาม MOU ปั้นโครงการ “Origin UTCC Valley” บ่มเพาะคน Gen Z เติมเต็มวงการอสังหาฯ ร่วมกับมหาวิทยาลัยหอการค้าไทย ซึ่งจากการที่ Gen Z กำลังกลายเป็นกำลังสำคัญในการขับเคลื่อนองค์กร ขณะออริจิ้น เป็นอีกหนึ่งแบรนด์อสังหาฯที่ครองใจกลุ่มคน Gen Z มากที่สุด การขยับครั้งนี้ไม่ต่างจากยิงปืนครั้งเดียวได้นก 3 ตัว 1.ภาพลักษณ์ที่ดีส่งเสริมการศึกษาคนรุ่นใหม่ 2.บุคลากรเลือดใหม่ป้อนเข้าสู่บริษัท ช่วยพัฒนาโปรดักส์ตอบโจทย์คนรุ่นใหม่ยิ่งขึ้น และ 3. โอกาสการขายกับคนรุ่นใหม่ที่ชื่นชมและรู้จักแบรนด์ 

อสังหายุคใหม่ ขยับ-ปรับเร็ว 

ขณะกูรูอสังหาฯดัง  นายบริสุทธิ์ กาสินพิลา ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร โฮมบายเออร์กรุ๊ป แพลตฟอร์มด้านอสังหาริมทรัพย์ชื่อดัง ได้วิพากษ์ปรากฎการณ์ข้างต้นไว้อย่างน่าสนใจว่า มองไปข้างหน้า ปี 2566 ดีเวลลอปเปอร์จะขยายไลน์ธุรกิจไปมากกว่าการขายบ้าน เพื่อสร้างตัวตน และมองหาโอกาสทางรายได้ใหม่ๆ เทียบเมื่อ 20-30 ปีก่อน หากมีผู้พัฒนาใด คิดจะขยายไปธุรกิจอื่น ก็มักจะถูกถามว่า บ้าน-คอนโด ที่ทำอยู่มีมาร์เก็ตแชร์มากน้อยเพียงใด ถึงคิดจะไปทำธุรกิจอื่นที่มีความชำนาญน้อยและมีกำไรน้อยกว่า เลยทำให้ภาพการขยับตัวของอสังหาฯในยุคก่อนๆ มีไม่มาก

อย่างไรก็ดี อสังหาฯไทย มาถึงจุดเปลี่ยนที่สำคัญ จากประเทศไทยได้เข้าสู่สังคมสูงวัยแล้ว และเป็นสูงวัยที่ไม่มี “กำลังซื้อ” ประเด็นนี้ นายบริสุทธิ์ ประเมินว่า อาจทำให้เป็นข้อจำกัดของความต้องการ “ที่อยู่อาศัย” ใหม่ ให้เพิ่มขึ้นในอัตราตํ้า หรือไม่มีเลยในอนาคต  พร้อมระบุทิ้งท้ายว่า จุดตัดชนะหรือแพ้ของธุรกิจวันนี้จะขึ้นอยู่กับความสามารถในการปรับตัว และใครคว้าโอกาสได้เร็วกว่า 

หนี้ครัวเรือน โจทย์ใหญ่วัยโจ๋

ทั้งนี้ สิ่งที่จะต้องประเมินกันต่อ แม้ความต้องการซื้อของกลุ่มคนรุ่นใหม่มีมหาศาล แต่กับดักสำคัญของตลาดใหญ่ที่ว่า คือ ปัญหาหนี้ครัวเรือน หลังจาก บริษัท ข้อมูลเครดิตแห่งชาติ (เครดิตบูโ ) พบกลุ่มคนเจนY  มีปัญหาการชำระหนี้มากที่สุด และมีแนวโน้มหนี้เสียเพิ่มมากขึ้นทุกปี และน่าห่วงอย่างชัดเจนในช่วงโควิด19 โดยเฉพาะ ก่อตัวมากขึ้นในสินเชื่อส่วนบุคคล (บัตรเครดิต) ซึ่งจะลามมาถึงความสามารถในการขอสินเชื่อบ้านและรถ

ขณะเดียวกัน ยังพบกลุ่มกำลังซื้อแห่งอนาคต ผู้กู้หน้าใหม่ เจน Z ที่เริ่มก่อหนี้ตั้งแต่อายุ 22ปี มูลหนี้เพิ่มขึ้นรายปีเช่นกัน ปัญหาที่ว่าจะทำให้แรงดึงดูดแข่งขันของอสังหาฯไทย เสียเปล่าหรือไม่ ต้องจับตาดู...