'อสังหาฯเชียงใหม่' เจอจุดเปลี่ยน ดีมานด์ 'บ้านมือสอง' ร้อนแรง

นางสาว อัญชนา วัลลิภากร ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท บาเนีย (ประเทศไทย) จำกัด เผยว่า ภาพรวมความสนใจค้นหาที่อยู่อาศัยในจังหวัดเชียงใหม่มีแนวโน้มฟื้นตัวอย่างน่าสนใจ ผ่าน เว็บไซต์ Baania.com โดย ณ สิ้น ส.ค. 2565 จากยอดผู้เข้าชม 1.5 ล้านครั้งทั่วประเทศ พบ อสังหาฯ เชียงใหม่ ได้รับความนิยมสูงสุดเป็นอันดับ 2 ของประเทศ เป็นรองแค่ กทม. เท่านั้น เทียบกับปีก่อนหน้ายอดค้นหาเพิ่มขึ้น 33% โดย ทำเลที่ได้รับความนิยม ยังกระจุกตัวอยู่ในเมืองเชียงใหม่ ,สันทราย ,สันกำแพง ,หางดง และ สารภี

 

สำหรับประเด็นที่น่าสนใจ คือ พบดีมานด์ความสนใจในกลุ่มที่อยู่อาศัยประเภทมือสอง ยังได้รับความสนใจต่อเนื่อง เนื่องจากแนวโน้มราคาที่อยู่อาศัยใหม่ปรับตัวขึ้น  จากปัจจัย เรื่อง ราคาที่ดิน และ ต้นทุนการก่อสร้างใหม่ แต่ต้องการอาศัยอยู่ในเขตเมือง รวมถึง หางดง และ สันทราย โดยเฉพาะ กลุ่มราคา 3-5 ล้านบาท ครอบคลุมทั้งดีมานด์ บ้าน และคอนโดมิเนียม 

" ภาพรวมการหาบ้านมือสองสูงขึ้นอย่างมีนัยยะสำคัญในบางทำเล เทียบ กทม. คอนโดรีเซล แข่งกับ คอนโดใหม่ ขณะ เชียงใหม่ มีคนมองหารีเซลโฮมเพิ่มขึ้น " 

 

บ้านมือสองเชียงใหม่พยุงตลาด

ทั้งนี้ นางสาว อัญชนา ประเมินว่า แม้ภาพรวมความสนใจข้างต้นของผู้บริโภค จะสะท้อนถึงการฟื้นตัวของตลาดอสังหาฯเชียงใหม่อย่างชัดเจนในช่วงครึ่งปีแรก 2565 แต่ ประเด็น ผลกระทบต่อเนื่องของโควิด-19 ยังคงมีอยู่ โดยเฉพาะ ความไม่มั่นใจในหน้าที่การงานของฝั่งผู้บริโภค ปัญหาทางการเงิน รวมถึง ปัจจัย เงินเฟ้อ ดอกเบี้ย และ ความสามารถในการซื้อ โดยเฉพาะ กลุ่มคนรุ่นใหม่ ที่มีบทบาทในตลาด ทำให้ 'บ้านมือสอง' ถูกมองเป็นสินค้าทดแทน จากดีมานด์ที่ไม่ได้หายไปไหน 

 

ส่วนโอกาสในอนาคตสำหรับอสังหาฯเชียงใหม่ จะเกิดขึ้นในหลายแง่ ตั้งแต่ เทรนด์เวลเนสซิตี้ ที่อาจไม่ได้มีศักยภาพแค่ในแง่โครงการเพื่อสุขภาพ หรือ บ้านผู้สูงอายุเท่านั้น การนำเสนอบริการที่หลากหลาย และลึกลงในรายละเอียด จะทำให้เชียงใหม่เป็นที่ต้องการอย่างมากในอนาคต 
 

ส่วนผู้ซื้อต่างประเทศ ตลาดใหญ่ ขณะนี้ พบแนวโน้มดีจากหลายปัจจัย ได้แก่ กรณี ประเทศจีนเข้มงวดในการทำธุรกิจในประเทศ และการส่งบุตรหลานเข้ามาเล่าเรียนในประเทศไทย ซึ่ง โรงเรียนอินเตอร์ในเชียงใหม่ ได้รับความนิยมสูง ไม่ต่างจาก กทม. ฉะนั้น ดีมานด์ในโครงการที่อยู่อาศัยระดับลักชัวรี จะเป็นโอกาส  เช่นเดียวกับ ทิศทางกลุ่มผู้ซื้อประเทศเพื่อนบ้าน เช่น พม่า กัมพูชา ที่พบมีการเข้ามาซื้ออสังหาฯ ไทยมากขึ้น ในระดับราคาสูง ประเมิน น่าจะนำมาซึ่งจุดเปลี่ยนที่สำคัญในทุกๆมิติของอสังหาฯ เชียงใหม่ นับจากนี้  

 

ชาวจีนกลับมาโอนฯคอนโด

ขณะ นายสรนันท์ เศรษฐี  กรรมการผู้จัดการ บริษัท นอร์ทเทิร์นเรียลเอสเตท จำกัด และรองประธานกรรมการหอการค้าจังหวัดเชียงใหม่ ระบุว่า การเปิดประเทศ ทำให้เศรษฐกิจเชียงใหม่ ทั้งการค้าปลีก บริการ และ ภาคการท่องเที่ยว มีสัญญาณฟื้นตัว ส่งผลกำลังซื้อกลุ่มดังกล่าว ที่นิยม ในโซน อำเภอเมือง แม่ริม และสันกำแพง กลับมาก่อน เช่นเดียวกับ การขยับตัวของผู้ซื้อชาวต่างชาติ กลุ่มคนจีน ที่ชะลอการโอนกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียมไว้ก่อนหน้า มีตัวเลขโอนฯเพิ่มขึ้น ขณะตั้งแต่ต้นปี จนถึง ปัจจุบัน มีโครงการที่อยู่อาศัยใหม่เปิดแล้ว 11 โครงการ จากภาพที่หยุดเคลื่อนไหวในช่วง 2 ปีก่อนหน้า ได้แก่ บ้านระดับราคา  3-4 ล้านบาท , บ้านแฝด 2-3 ล้านบาท และ คอนโดฯ กระจายหลายเซกเม้นท์ 

 

ส่วนปัจจัยที่มีผลกับการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย ประเมินว่า ได้แก่

1. แง่กฎหมายผังเมือง ซึ่งรัฐอยู่ระหว่างการรับฟังความคิดเห็น แต่พบผังสีเหลือง (ที่อยู่อาศัย) ถูกขยายออกไปรอบนอกมากขึ้น
2. ต้นทุนการพัฒนา ทั้ง ราคาที่ดิน และ ต้นทุนการก่อสร้าง ปรับสูงขึ้นสวนวิกฤติ
3. สินเชื่อ โดยพบขณะนี้ภาคธนาคาร ยังเข้มเงื่อนไขการให้สินเชื่อการพัฒนาให้กับผู้ประกอบการ และการให้สินเชื่อที่อยู่อาศัยให้กับผู้บริโภค
4. จุดเปลี่ยนพฤติกรรมผู้บริโภค ทั้ง กําลังซื้อของผู้บริโภคในท้องถิ่น และ ชาวต่างชาติ

 

กลายเป็นโจทย์ใหญ่ของผู้พัฒนาฯ หลังส่วนใหญ่ ผู้ซื้อยังอยากอาศัยอยู่ในเมือง แต่แลกมาด้วยราคาสูง จำเป็นต้องปรับตัว เปลี่ยนโปรดักส์ สู่ไซส์เล็กลง เพื่อยังให้สามารถขายบ้านใหม่ได้ 

 

" กำลังซื้อในบางอุตสาหกรรม เช่น ท่องเที่ยว ยังไม่กลับมา100% รวมถึง ต่างชาติด้วย แม้เราผ่านจุดต่ำสุดปลายปีที่แล้วมาแล้ว ทำให้เราต้องประเมินในช่วงที่เหลืออีกที ว่าผลการเปิดประเทศ จะมีผลต่อเมืองท่องเที่ยวอย่างเชียงใหม่ มากน้อยแค่ไหน "

สอดคล้อง มุมมอง นายปรีดิกร บูรณุปกรณ์  ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท อรสิริน โฮลดิ้ง จำกัด กล่าวว่า เทรนด์การฟื้นตัวของอสังหาฯเชียงใหม่ เห็นภาพชัดเจน โดย เฉพาะยอดขายคอนโดฯ ครึ่งปีแรก 2565 ปรับตัวดีขึ้น มาอยู่ที่ 1,937 ล้านบาท จาก ครึ่งปีหลัง 2564 ที่ 828 ล้านบาท  แต่สิ่งที่น่าพิจารณา คือ มูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ในกลุ่มที่อยู่อาศัยมือสอง ที่มีสัญญาณความต้องการสูงกว่าบ้านมือหนึ่ง ตั้งแต่ ปี 2562 จนถึง ปัจจุบัน โดยเมื่อปี 2564 เชียงใหม่มีการโอนที่อยู่ฯ มือสอง รวม 17,324 ล้านบาท จากยอดรวม 28,103 ล้านบาท 

 

บ่งบอกได้ว่า ภาพชะลอตัวลงของอสังหาฯก่อนหน้า เป็นแค่การเปลี่ยนกลุ่มดีมานด์ ถูกโอนมาที่บ้านมือสอง ซึ่งต้องจับตาดูต่อเนื่อง ว่า โควิด-19 ยังส่งผลต่อความมั่นใจในการซื้อของคนเชียงใหม่อย่างไรต่อไปในอนาคต