ทำไม? คนทั่วไปมีโอกาส 'ซื้อบ้าน' น้อยลง

30 ส.ค. 2565 - บทความ : 'วิวรรณ ธาราหิรัญโชติ' อดีตผู้บริหารสถาบันการเงิน และ กูรูการเงิน การลงทุนแถวหน้าของเมืองไทย ระบุว่า .... เมื่อประมาณสิบปีที่แล้ว ดิฉันได้เขียนบทความถึงการวัดความสามารถในการซื้อบ้าน (Housing Affordability) โดยใช้สูตรที่ปรับปรุงมาจากสูตรการคำนวณของ Demographia เรียกว่า Demographia Housing Affordability Ratings ซึ่งใช้ราคามัธยฐาน (Median) ของบ้าน มาเทียบกับรายได้ครัวเรือน (ก่อนภาษี) และจัดอันดับผลลัพธ์เป็น 4 สถานะ
 

หากได้ผลลัพธ์ที่ 3 หรือต่ำกว่า แปลว่า คนทั่วๆไปในพื้นที่นั้นๆ พอจะหาซื้อบ้านได้ ไม่เหลือบ่ากว่าแรงจนเกินไป แปลความง่ายๆก็คือ หากทุกคนในบ้านที่มีรายได้ทำงานและเก็บเงินทุกบาททุกสตางค์ (สมมุติว่าไม่มีภาษีเงินได้ ไม่ต้องใช้เงินอะไรเลย) 3 ปี ก็จะเก็บเงินพอซื้อบ้านได้

หากได้ผลลัพธ์ 3.1 ถึง 4.0 ถือว่า พอจะหาซื้อบ้านได้ แม้จะลำบากหน่อย เพราะเท่ากับว่าเก็บเงินทุกบาททุกสตางค์ ไม่ต้องกินต้องใช้ 4 ปีก็ซื้อบ้านได้
 
ผลลัพธ์ 4.1 ถึง 5.0 หมายความว่าเกือบจะซื้อหาบ้านไม่ได้แล้ว เพราะต้องเก็บเงินถึง 5 ปี
 
ผลลัพธ์ 5.1 ขึ้นไป แปลว่า แทบจะไม่มีโอกาสซื้อหาบ้านได้เลย
 
เนื่องจากประเทศไทยเราไม่มีการนำเสนอข้อมูลมัธยฐานของราคาบ้าน และของรายได้ครัวเรือน  ในครั้งก่อน ดิฉันจึงนำราคาเฉลี่ยมาใช้แทน  โดยนำราคาเฉลี่ยของที่อยู่อาศัยในกรุงเทพมหานครและปริมณฑลที่มีการโอนในปี 2555 ซึ่งเฉลี่ยได้ราคาหลังละ 2.25 ล้านบาท มาหารด้วยรายได้เฉลี่ยของครัวเรือนในกรุงเทพมหานครและปริมณฑลของสำนักงานสถิติแห่งชาติ ปีล่าสุดตอนนั้น คือ ปี 2554 เดือนละ 41,631 บาท หรือปีละ 499,572 บาท ได้ค่าออกมาที่ 4.5

แปลว่า คนในกรุงเทพมหานครและปริมณฑลโดยเฉลี่ยแล้ว ยังพอจะมีกำลังหาซื้อบ้านได้ แม้จะต้องเก็บเงินนานหน่อย คือถ้าเก็บทุกบาททุกสตางค์โดยไม่ใช้เลย จะใช้เวลาประมาณ 4.5 ปี หากคำนวณคร่าวๆว่า เก็บเงินเป็นสัดส่วนประมาณ 30% ของรายได้ ก็จะใช้เวลาออมเงินประมาณ 15 ปีจึงจะซื้อบ้านได้
 
อย่างไรก็ดีราคาบ้านเพิ่มขึ้นเรื่อยๆ ซึ่งดิฉันเขียนในตอนนั้นว่า “ตอนนี้ราคาอสังหาริมทรัพย์ของไทยเรายังไม่สูงเกินไป อัตราดอกเบี้ยก็ยังอยู่ในช่วงต่ำ อยากแนะนำผู้ที่ยังไม่มีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเองพยายามเก็บออมเงินและหาซื้อที่อยู่อาศัยไว้ ก่อนที่ราคาจะปรับตัวสูงขึ้นเนื่องด้วยค่าก่อสร้างและอัตราเงินเฟ้อที่เพิ่มขึ้น  โดยตลอดระยะเวลาสิบปีที่ผ่านมา (พ.ศ. 2545-2555) ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของไทยยังไม่ค่อยมีเงินจากต่างชาติเข้ามาเก็งกำไรมากนัก แต่ในอนาคตอันใกล้นี้น่าจะมีนักลงทุนจากต่างประเทศเข้ามาเก็งกำไรหรือลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ของไทยเพิ่มขึ้น อันจะเป็นการผลักดันราคาที่อยู่อาศัยให้สูงยิ่งขึ้น และคนไทยโดยทั่วไปก็อาจจะไม่(มีเงินพอที่จะ)สามารถหาซื้อที่อยู่อาศัยได้”

 
วันนี้คำทำนายนั้นเป็นจริงแล้ว ดิฉันคำนวณความสามารถในการซื้อบ้านของคนในกรุงเทพมหานครและปริมณฑลใหม่ พบว่ารายได้ต่อเดือนของครัวเรือนในกรุงเทพมหานครและปริมณฑลในปี 2564 เท่ากับ 39,047 บาท คิดเป็นต่อปี 468,564 บาท ราคาที่อยู่อาศัยที่โอนในปี 2564 โดยเฉลี่ย 3.5 ล้านบาท ผลลัพธ์ที่คำนวณได้คือ 7.46 ขึ้นไปอยู่ในระดับความสามารถในการซื้อบ้านที่น้อยที่สุด คือแทบจะไม่มีโอกาสซื้อหาบ้านได้เลย
 

ถ้าคำนวณว่าหากเก็บเงิน 30% ของรายได้ ก็เทียบเคียงได้ว่าใช้เวลา 24.87 ปี จึงจะสามารถซื้อหาบ้านได้ น่าตกใจใช่ไหมคะ
 
ผู้อ่านที่อยู่ภาคอื่นๆ คงอยากทราบเช่นกันว่า สถานการณ์ของแต่ละภาคเป็นอย่างไร
 

• ภาคกลาง รายได้เฉลี่ยต่อปีของครัวเรือนคือ 337,992 บาท ราคาที่อยู่อาศัยที่โอนในปี 2564 เฉลี่ยเท่ากับ 1.85 ล้านบาท ได้ผลลัพธ์ 5.46 ซึ่งถือว่าดีที่สุดในประเทศไทย เทียบเคียงว่าเก็บเงินทุกบาททุกสตางค์ 5.46 ปี จะซื้อบ้านได้ หรือหากเก็บปีละ 30%ของรายได้ ก็จะใช้เวลา 18.21 ปี
• ภาคเหนือ รายได้ครัวเรือนเฉลี่ย 251,940 บาท ต่อปี ราคาเฉลี่ยของที่อยู่อาศัย 2.1 ล้านบาท ได้ผลลัพธ์ 8.33 เก็บเงิน 30% ของรายได้ ใช้เวลา 27.76 ปี
• ภาคตะวันออกเฉียงเหนือ รายได้ครัวเรือน 259,044 บาทต่อปี ราคาเฉลี่ยที่อยู่อาศัย 2.038 ล้านบาท ได้ผลลัพธ์ 7.868 เก็บเงิน 30% ของรายได้ ใช้เวลา 26.23 ปี
• ภาคใต้ รายได้ครัวเรือน 319,452 บาทต่อปี ราคาเฉลี่ยที่อยู่อาศัย 2.76 ล้านบาท ได้ผลลัพธ์ 8.646 เก็บเงิน 30% ของรายได้ ใช้เวลา 28.82 ปี
• อีอีซี (ดิฉันใช้รายได้ครัวเรือนของชลบุรีเป็นตัวแทน) รายได้ครัวเรือนเฉลี่ย 388,269 บาท ราคาที่อยู่อาศัยเฉลี่ย 2.3 ล้านบาท ได้ผลลัพธ์ 5.92 เก็บเงิน 30% ของรายได้ ใช้เวลา 19.75 ปี

 
เห็นตัวเลขของเมืองไทยแล้วก็ตกใจ สาเหตุหลักๆมาจากรายได้ที่ไม่เพิ่มขึ้น หรือเพิ่มขึ้นน้อยมาก ในขณะที่ราคาอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้นมากกว่า ดิฉันรีบไปดูของต่างประเทศ และพบว่าน่าตกใจเช่นกัน เพราะค่ามัธยฐานของความสามารถในการซื้อหาบ้านของแต่ละประเทศต่างก็สูงขึ้น แปลว่าต้องใช้เวลาเก็บเงินนานขึ้นจึงจะสามารถมีบ้านได้ โดยฮ่องกงยังครองตัวเลขสูงสุดคือ ได้ผลลัพธ์ 23.2 (เพิ่มจาก12.6 ในปี 2012) ออสเตรเลียเท่ากับ 8 (เพิ่มจาก 5.6) แคนาดา 6 (เพิ่มจาก 3.5) ไอร์แลนด์ 5.7 (เพิ่มจาก 3.3) นิวซีแลนด์ 11.2 (เพิ่มจาก 5.2) สิงคโปร์ 5.8 สหราชอาณาจักร 5.1 (เท่าเดิม) และสหรัฐอเมริกา 5.0 (เพิ่มจาก 3.0)
 

พลอยทำให้คิดว่า สเกลการอ่านผลการจัดอันดับของ Demographia อาจจะต้องขยับขึ้นไปหน่อย เพราะในสถานการณ์ที่อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ไม่สูงมาก ความสามารถในการกู้เงินของบุคคลจะสูงขึ้น ซึ่งเป็นสิ่งที่เกิดขึ้นในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา และแม้ในตอนนี้อัตราดอกเบี้ยจะอยู่ในขาขึ้น แต่ก็ถือว่าไม่สูงเหมือนทศวรรษ 1980-2000 ค่ะ
 

สำหรับประเทศไทย เห็นได้ชัดว่ารายได้ของเราเพิ่มขึ้นในอัตราที่ต่ำไปหน่อย ดังนั้นขอฝากพิจารณาเรื่องอัตราค่าแรงและเงินเดือน  และขอฝากผู้มีหน้าที่เกี่ยวข้องคิดทำโครงการที่อยู่อาศัยคุณภาพดีราคาพอสู้ไหวให้กับผู้มีรายได้น้อยด้วย