ส่องทิศทาง อสังหาฯEEC 'ทาวน์เฮ้าส์ - บ้านแฝด' ตัวแปรฟื้นตลาด

8 ก.ค.2565 - ส่องทิศทาง  อสังหาริมทรัพย์ โซนพื้นที่ อีอีซี ซึ่งประกอบไปด้วย จังหวัดชลบุรี ระยอง และ ฉะเชิงเทรา โดยนัยพื้นที่ดังกล่าว มีความสำคัญในเชิงเศรษฐกิจและการลงทุนของประเทศ 

ล่าสุด ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (REIC) รายงานภาพรวมว่า หลังจากการแพร่ระบาดของ COVID-19 ในช่วงที่ผ่านมาส่งผลให้ตลาดที่อยู่อาศัยในพื้นที่ EEC หดตัวต่อเนื่องจนถึงไตรมาส 4 ปี 2564  แต่ขณะเดียวกันเริ่มเห็นการฟื้นตัวในช่วงไตรมาส 1 ปี 2565 

 

หน่วยเสนอขายใหม่หมื่นล้าน

ดร. วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ เปิดเผยว่า การสำรวจโครงการที่อยู่อาศัยเสนอขายในพื้นที่ 3 จังหวัด  ณ ช่วงไตรมาส 1 ปี 2565 พบว่ามีจำนวน 63,892 หน่วย มูลค่า 214,156 ล้านบาท 

• โครงการอาคารชุด 20,979 หน่วย 
• โครงการบ้านจัดสรร 42,913 หน่วย  

ทั้งนี้ มีโครงการใหม่เข้าสู่ตลาด 2,956 หน่วย มูลค่า 10,077 ล้านบาท มีโครงการขายได้ใหม่จำนวน 7,789 หน่วย มูลค่า 22,945 ล้านบาท ส่งผลให้มีหน่วยเหลือขาย 56,103 หน่วย มูลค่า 191,220 ล้านบาท 

ผู้พัฒนาฯปรับตัว ชะลอเพิ่มซัพพลายคอนโดฯ 

เมื่อพิจารณารายละเอียดจะพบว่าโครงการอาคารชุดที่เสนอขายอยู่ในปัจจุบันกระจุกตัวที่จังหวัดชลบุรี  โดยส่วนใหญ่เป็นโครงการที่เปิดมาช่วงก่อนหน้า ซึ่งผู้ประกอบการได้มีการปรับตัวด้วยการเปิดโครงการใหม่ลดลงมาก ส่วนมากจะเป็นการเปิดพื้นที่ย่านนิคมอุตสาหกรรมและพื้นที่ใกล้เขตเมือง โดยโครงการอาคารชุดเปิดขายใหม่สูงสุด 3 อันดับแรก คือ 

• อันดับ 1โซนนิคมอุตสาหกรรมมาบตาพุด จำนวน 481 หน่วย มูลค่า 839 ล้านบาท  
• อันดับ 2 คือ บางแสน-หนองมน-บางพระ 281 หน่วย มูลค่า 622 ล้านบาท 
• อันดับ 3 บางปะกง จำนวน 77 หน่วย มูลค่า 121 ล้านบาท 

 

" โดยโครงการใหม่ที่เปิดขายใหม่ในช่วงไตรมาสแรกปี 2565 เกาะกลุ่มในระดับราคา 1.51- 3.00 ล้านบาท " 

ขณะที่ โครงการบ้านจัดสรรมีโครงการเปิดขายใหม่กระจายไปใน 4 ทำเลหลัก 

• อันดับ 1 โซนศรีราชา-อัสสัมชัญ 602 หน่วย มูลค่า 3,030 ล้านบาท 
• อันดับ 2 นิคมฯอมตะนคร-บายพาส 524 หน่วย มูลค่าโครงการ 2,135 ล้านบาท 
• อันดับ 3 ห้วยใหญ่ 402 หน่วย มูลค่า 1,217 ล้านบาท 
• อันดับ 4  บางแสน-หนองมน-บางพระ 348 หน่วย มูลค่า 1,456 ล้านบาท

 

หน่วยเหลือขายอสังหาฯ EEC 1.9 แสนล้าน

สถานการณ์หน่วยเหลือขายในพื้นที่ EEC มีจำนวนถึง 56,103 หน่วย มูลค่า 191,220 ล้านบาท เป็นโครงการอาคารชุด 19,299 หน่วย มูลค่า 85,088 ล้านบาท ซึ่งทำเลที่มีอาคารชุดเหลือขายมากยังคงเป็นสูงสุด 3 อันดับแรก คือ 

• อันดับ 1 โซนจอมเทียน 7,654 หน่วย 
• อันดับ 2 โซนพัทยา-เขาพระตำหนัก 5,495 หน่วย 
• อันดับ 3 โซนแหลมฉบัง 1,901 หน่วย 

 

" ซึ่งจะสังเกตได้ว่าอาคารชุดพื้นที่ท่องเที่ยวยังคงมีภาวะ Over Supply มาก " 

 

สำหรับประเภทโครงการบ้านจัดสรรมีหน่วยเหลือขายรวม 36,804 หน่วย มูลค่า 106,132 ล้านบาท 

• อันดับ 1 โซนนิคมฯอมตะซิตี้-อีสเทิร์น 6,419 หน่วย 
• อันดับ 2 โซนนิคมฯพานทอง-พนัสนิคม 3,089 หน่วย และอันดับ 3 โซนนิคมฯเหมราช 3,066 หน่วย 

 

" หน่วยที่เหลือขายส่วนใหญ่จะเป็นประเภททาวน์เฮ้าส์"

 

ในด้านอุปสงค์ พบว่า ในช่วงเวลาดังกล่าวมีที่อยู่อาศัยขายได้ใหม่ 7,789 หน่วย มูลค่า 22,945 ล้านบาท แบ่งเป็นโครงการอาคารชุดเพียง 1,680 หน่วย มูลค่า 5,471 ล้านบาท ซึ่งทำเลที่มียอดอาคารชุดขายได้ใหม่มากยังคงเป็นสูงสุด 3 อันดับแรกคือ 

• อันดับ 1 โซนหาดจอมเทียน 315 หน่วย มูลค่า 1,487 ล้านบาท
• อันดับ 2 โซนบางแสน-หนองมน-บางพระ 302 หน่วย มูลค่า 723 ล้านบาท 
• อันดับ 3 โซนพัทยา-เขาพระตำหนัก 287 หน่วย มูลค่า 1,550 ล้านบาท 

 

" ซึ่งสะท้อนให้เห็นว่า อาคารชุดย่านท่องเที่ยวยังคงมีการดูดซับอย่างต่อเนื่อง แต่ไม่มากนัก ในขณะที่ยอดขายได้ใหม่ของโครงการบ้านจัดสรร 6,109 หน่วย มูลค่า 17,474 ล้านบาท ซึ่งทำเลที่มียอดขายบ้านจัดสรรได้ดีส่วนใหญ่จะอยู่ในโซนนิคมอุตสาหกรรม "

 

โดยทำเลที่มีการขายบ้านจัดสรรสูงสุด 3 อันดับแรกคือ 

• อันดับ 1 โซนนิคมฯอมตะซิตี้-อีสเทิร์น 921 หน่วย มูลค่า 1,814 ล้านบาท 
• อันดับ 2 โซนนิคมฯเหมราช 607 หน่วย มูลค่า  1,540 ล้านบาท 
• อันดับ 3 โซนนิคมฯอมตะ-บายพาส 453 หน่วย มูลค่า 1,281 ล้านบาท 

 

" สะท้อนการฟื้นตัวของพื้นที่ย่านนิคมอุตสาหกรรมที่ได้รับผลบวกจากการฟื้นตัวของอุตสาหกรรมตลาดที่อยูอาศัย EEC ความต้องการซื้อบ้านจัดสรรพาตลาดเริ่มฟื้นตัว " 

 

ดร.วิชัย ยังระบุว่า จากการสำรวจพบว่าในจังหวัดชลบุรีโครงการที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่แทบจะไม่มีโครงการอาคารชุดเลย และมีโครงการบ้านจัดสรรค่อนข้างน้อย แสดงให้เห็นว่าโครงการพัฒนาที่อยู่อาศัยแนบราบมีการฟื้นตัวมากกว่าโครงการอาคารชุด โดยเฉพาะบ้านแฝดมีการจำนวนเปิดขายใหม่เพิ่มขึ้นกว่าเท่าตัว  และถือว่ามีส่วนสำคัญที่ส่งเสริมให้ภาพรวมในตลาดดีขึ้น 

อย่างไรก็ตาม เมื่อพิจารณาจากอัตราดูดซับแยกตามประเภทที่อยู่อาศัย พบว่าในช่วงไตรมาส 1 ปี 2565 อัตราดูดซับรวมทุกประเภทอยู่ที่ร้อยละ 4.1 และระดับราคาที่มีอัตราดูดซับดีที่สุดคือ 1.01 -1.50 ล้านบาท โดยอัตราดูดซับประเภทโครงการบ้านจัดสรรอยู่ที่ร้อยละ 4.7 ขณะที่อัตราดูดซับอาคารชุดอยู่ที่ร้อยละ 2.7 ทาวน์เฮ้าส์เป็นที่อยู่อาศัยที่ มีอัตราดูดซับสูงสุดถึง 5.1 

จังหวัดชลบุรีอาคารชุดชะลอตัวต่อเนื่อง ทาวน์เฮ้าส์ – บ้านแฝด ตัวแปรสำคัญดึงตลาดฟื้น

โดยภาพรวมจังหวัดชลบุรี ณ ไตรมาส 1 ปี 2565 มีโครงการที่อยู่อาศัยประกาศขายทั้งหมด  39,655 หน่วย มูลค่ารวม 149,712 ล้านบาท เป็นโครงการเปิดขายใหม่ 2,229 หน่วย มูลค่า 8,584 ล้านบาท มีจำนวนหน่วยขายได้ใหม่ 4,477 หน่วย มูลค่า 14,359 ล้านบาท แสดงให้เห็นว่ามีโครงการที่ประกาศขายมาก่อนหน้านี้มีการดูดซับไปมากพอสมควร แต่ยังคงมีหน่วยรอการขายจำนวน 35,178 หน่วย คิดเป็นมูลค่า 135,353 ล้านบาท ซึ่งก็สูงมากพอสมควรทั้งในส่วนของบ้านจัดสรร และอาคารชุด 

 

ขณะที่อัตราดูดซับโดยรวมขยับมาอยู่ที่ร้อยละ 3.8 ซึ่งโครงการบ้านจัดสรรมีอัตราดูดซับสูงถึงร้อยละ 5.2 และอาคารชุดร้อยละ 2.2 ในภาพรวมอัตราดูดซับที่ดีที่สุดอยู่ในกลุ่มที่อยู่อาศัยระดับราคา 1.01- 1.50 ล้านบาท ซึ่งมีอัตราดูดซับร้อยละ 5.4  

คาดทั้งปีขายได้ใหม่เพิ่ม 7.3% 

สำหรับปี 2565 ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ประเมินภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยในพื้นที่ 3 จังหวัด EEC โดยคาดการณ์ว่าจะมีโครงการเปิดตัวใหม่จำนวน  20,270 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 51.9 เมื่อเทียบกับปี 2564 ซึ่งมีจำนวน 13,340 หน่วย มีจำนวนหน่วยขายได้ใหม่ 21,675 หน่วย  เพิ่มขึ้นร้อยละ 7.3 เมื่อเทียบกับปี 2564 ซึ่งมีจำนวน 20,192 หน่วย โดยมีหน่วยเหลือขาย 61,719 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 2 เมื่อเทียบกับปี 2564 ซึ่งมีจำนวน 60,480 หน่วย ในขณะที่อัตราดูดซับในกลุ่มโครงการแนวราบทรงตัวที่ร้อยละ 2.5 แต่อาคารชุดอัตราดูดซับจะปรับเพิ่มจากร้อยละ 1.9 ในปี 2564 เป็นร้อยละ 2.4 ในปี 2565
    

" อย่างไรก็ตาม ยังคงมีปัจจัยเสี่ยงที่อาจกระทบต่อตัวเลขการคาดการณ์ข้างต้น ประกอบด้วย การระบาดของ COVID-19 ที่อาจกลับมาระบาดอีกครั้งหลังจากการเปิดประเทศ และภาวะเงินเฟ้อที่สูงขึ้นจากราคาน้ำมันที่มีการปรับตัวขึ้น รวมถึงอัตราดอกเบี้ยที่อาจมีการปรับตัวขึ้น 0.50 – 1.00% ซึ่งจะเป็นผลกระทบเชิงลบต่อตลาดที่อยู่อาศัยได้"