ถอดกลยุทธ์ 'ศุภาลัย' ตีป้อม อสังหาฯ หัวเมืองภูมิภาค

ปรากฎการณ์สร้างยอดขาย โครงการที่อยู่อาศัย ณ สิ้น ไตรมาส 1 ปี 2565 ทำสถิติสูงสุดเป็นประวัติการณ์ ตั้งแต่ก่อตั้งบริษัทมากว่า 30 ปี ของ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) ที่ 6,328 ล้านบาท ขณะผลประกอบการแข็งแกร่ง สวนกระแสกำไรสุทธิของตลาดที่ลดฮวบ 18.97 % ยืนใน TOP 3 ของอสังหาฯไทยนั้น  

 

นอกจากแรงขับเคลื่อนสำคัญ จากตลาดแนวราบ (บ้านเดี่ยว ,บ้านแฝด และทาวน์โฮม) พื้นที่ กทม.โซนเหนือ และ ตะวันออกที่แข็งแกร่งแล้ว ปฎิเสธไม่ได้ว่า ส่วนหนึ่งยังมาจากการความสำเร็จของกลยุทธ์ การรุกตลาดภูมิภาคอย่างหนัก ในนาม 'เจ้าพ่ออสังหาฯภูมิภาค' อีกด้วย 

อสังหาฯเมืองท่องเที่ยวฟื้น 

นายไตรเตชะ ตั้งมติธรรม กรรมการผู้จัดการ บมจ.ศุภาลัย เผยถึงแนวโน้มตลาดอสังหาฯภูมิภาค ว่า หลังจากไทยเปิดประเทศ บวกกับโรคโควิด-19 กำลังจะเป็นโรคประจำถิ่น ช่วยฟื้นบรรยากาศการซื้อ-ขายโครงการที่อยู่อาศัย ดีขึ้นชัดเจน โดยเฉพาะในหัวเมือง ที่พึ่งพาการท่องเที่ยวเป็นหลัก เช่น ภูเก็ต เชียงใหม่ ทำให้ยอดขายแนวราบของบริษัทเติบโตอย่างก้าวกระโดด 

โดยปัจจุบัน บริษัทได้ขยายการลงทุนโครงการ ในจังหวัดหัวเมืองใหญ่ทั่วประเทศ (รวมปริมณฑล) รวมทั้งสิ้น 20 จังหวัด ขณะ 5 จังหวัดอันดับแรก ที่ทำยอดขายสูงสุด ได้แก่ ชลบุรี ระยอง ภูเก็ต สงขลา และเชียงใหม่ ส่วนปีนี้ เจาะใหม่ 5 จังหวัด  ได้แก่ ฉะเชิงเทรา ลำพูน นครสวรรค์ นครปฐม และ ประจวบคีรีขันธ์ วางเป้าจะเป็นส่วนผลักดันยอดขายหลัก 44% หรือ ราว 1.2 หมื่นล้านบาท เติบโตจากปีก่อนที่ระดับ 40% หรือ 1 หมื่นล้านบาท

'เชียงใหม่'ยืนแกร่งอสังหาฯตอนเหนือ

อย่างไรก็ตาม หากถามว่า ภูมิภาคที่มีบทบาทสำคัญ นอกจาก ภูเก็ต ในภาคใต้แล้วนั้น บริษัทยกให้ พื้นที่ 'กลุ่มพัฒนาตอนเหนือ 1' ซึ่งประกอบไปด้วย เชียงใหม่ เชียงราย ลำปาง และ ลำพูน รวมการพัฒนาราว 20 โครงการ โดย จังหวัดเชียงใหม่ ถือ เป็น 'บ่อทางคำ'ในการทำยอดขายและรายได้ ทั้งโครงการคอนโดมิเนียมและบ้านจัดสรร เป็น 1ใน 3 จังหวัดนำร่อง ที่สร้างการเติบโตให้แก่บริษัทราว 1,000 ล้านบาทต่อปี หลังจากเข้ามาชิมรางเป็นตัวเลือกและสร้างมูลค่า รับการเติบโตของพื้นที่ตั้งแต่ 13 ปีก่อนหน้า ก่อนที่จะมีแผน 'ไฮสปีดเทรน'เกิดขึ้นเสียด้วยซ้ำ 

ทั้งนี้ หลังจากอสังหาฯภาคเหนือ ผ่านจุดต่ำสุด เมื่อปลายปี 2564 ที่ผ่านมา บริษัทเริ่มเห็นแนวโน้มกำลังซื้อฟื้นตัวอย่างต่อเนื่อง  โดยหน่วยขายได้รวมของจังหวัด ไต่ระดับจาก 1,454 หน่วย สู่ 1,748 หน่วย โดยเฉพาะโปรดักส์แนวราบ ที่กราฟอยู่ในขาขึ้น โดย 51% กระจุกตัวอยู่ในกลุ่มบ้านเดี่ยว รองลงมา บ้านแฝด/ทาวน์โฮม ส่วนอัตรายูนิตเปิดใหม่ ยังไม่เร่งตัวมาก นับเป็นโอกาสในการทำการตลาด โดยเฉพาะใน อ.แม่ริม ซึ่งเป็นพื้นที่ที่มีสินค้าเหลือขายน้อยที่สุดในตลาดราว 500-999 ยูนิตเท่านั้น สะท้อนการดูดซับดี ความต้องการสูง ขณะกลุ่มลูกค้าของเชียงใหม่ 85-90% เป็นคนเชียงใหม่ และจังหวัดใกล้เคียง และอีก 10-15% เป็นคนกทม.

 

"แม้ในช่วงวิกฤติโควิด ทำให้ตลาดอสังหาฯภาคเหนือลดความคึกคักลง แต่ด้วยโครงสร้างเศรษฐกิจที่แข็งแรงของเชียงใหม่ มีกำลังซื้อจริง และตลาดต่างชาติ ทำให้ที่อยู่อาศัยยังได้รับการตอบรับ"

ผุดเมกะโปรเจ็กต์' ศุภาลัย ทัสคานี วัลเล่ย์ '

ทั้งนี้ จากเทรนด์ที่อยู่อาศัยใหม่หลังวิกฤติโควิด-19 ซึ่งประกอบไปด้วย ความต้องการบ้านหลังสอง , ซีเนียร์ลิฟวิ่ง และ การ Work Frome Home คาดจะทำให้เชียงใหม่เกิดดีมานด์ที่อยู่อาศัยสูงขึ้นนับจากนี้ บริษัทจึงลุยพัฒนา ผืนที่ดินแปลงสวย ขนาดใหญ่165 ไร่ ใน อ.แม่ริม ซึ่งมีจุดเด่นโอบล้อมด้วย ทิวทัศน์ ดอยสุเทพ สู่ เมกะโปรเจ็กต์ขนาดใหญ่ ' ศุภาลัย ทัสคานี วัลเล่ย์ ' ซึ่งประกอบไปด้วย 4 โครงการย่อย ได้แก่ 1.โครงการ ศุภาลัย เบลล่า ดอนแก้ว-แม่ริม, 2.โครงการ ศุภาลัย ทัสคานี ดอนแก้ว-แม่ริม 3.โครงการ ศุภาลัย พรีมา วิลล่า ดอนแก้ว-แม่ริม และ อีก 1 โครงการในอนาคต รวมมูลค่าการพัฒนา 4,000 ล้านบาท ราคาขาย 5-16 ล้านบาท โดยอาจสร้างยอดขายจากกลุ่มลูกค้าใหญ่อย่างคน กทม. และ คนต่างชาติ ในสัดส่วนสูงถึง  40-50% ของยอดขาย 

" แม่ริมเป็นโหนดใหญ่ของเชียงใหม่ ซึ่งที่ดินผืนนี้ ซื้อ-ขายเปลี่ยนมือมาจากผู้พัฒนาเดิม ส่วยราคาที่ดินมีความน่าสนใจ พุ่งขึ้นปีละราว 10% เนื่องจากเป็นทำเลที่มีความต้องการสูง แต่ซัพพลายที่ดินมีน้อย เพราะร่ายล้อมไปด้วยพื้นที่ทางราชการ โรงเรียน และเขตทหาร การพัฒนาโครงการจึงทำได้ยาก"

ชูกลยุทธ์สู้เจ้าถิ่น 

อย่างไรก็ตาม การแข่งขันในตลาดอสังหาฯเชียงใหม่ ปราบเซียนไม่น้อย เนื่องจากมีผู้พัฒนาฯรายท้องถิ่นที่แข็งแกร่งอย่างมาก ซึ่งนายไตรเตชะ ระบุว่า  นอกจากในแง่การเข้าลงทุน บริษัทจะพิจารณาถึงโอกาสต่อเนื่อง ผ่านการเข้าไปซื้อที่ดินขนาดตั้งแต่ 2 ไร่ขึ้นไป ถึง หลักพันไร่ รัศมีไม่เกิน 5-10 กิโลเมตร เกาะในเมืองและขอบเมือง ไม่ไกลจากสนามบิน ในแปลงที่มีราคาเหมาะสม สามารถทำกำไรและอยู่อาศัยได้จริงแล้ว การดึงพาร์ทเนอร์เข้ามาสร้างมูลค่าให้โครงการ ,ใช้ผู้รับเหมารายท้องถิ่น - สร้างเครือข่ายคู่ค้า และการเข้าไปร่วมพัฒนา สร้างการเติบโตให้ชุมชนโดยรอบโครงการ เช่น สร้างถนน ,ทางระบายน้ำ เป็นต้น เป็นอีกจุดแข็ง ที่ทำให้บริษัทเป็นที่ยอมรับและเติบโตเรื่อยมา ขณะโครงการ ' ศุภาลัย ทัสคานี วัลเล่ย์ ' นั้น แม่เหล็กสำคัญ คือ คอมมูนิตี้มอล ภายใต้แบรนด์ "เดอะ กาดฝรั่ง" ที่จะเพิ่มความเจริญให้พื้นที่ เปิดต้นปี 2566 

"การเข้าไปพัฒนาในแต่ละจังหวัด เราตั้งใจอยู่นาน จากความยากของการเริ่มต้น เพราะฉะนั้นแต่ละจังหวัดที่ศุภาลัยไป อย่างต่ำ 4 โครงการ ถ้าประเมินศักยภาพแล้วไม่ได้ เราไม่ไป "