ฝ่ามรสุมอสังหาฯปี 65 เศรษฐกิจไทยเปราะบาง - หนี้ล้น ฉุดการฟื้นตัว?

26 ก.พ.2565 - ปี 2565 ถือ เป็นบันไดขั้นแรกที่ภาคอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะตลาดที่อยู่อาศัยไทย จะก้าวขึ้นจากหุบเหวผลกระทบ จาก โควิด -19 เพื่อกลับเข้าสู่ภาวะปกติในปี 2567 ยืนเป็นเสาหลักให้ เศรษฐกิจไทย ในฐานะเครื่องยนต์สำคัญ ค้ำจุนอุตสาหกรรมต่อเนื่อง

 

อย่างไรก็ตาม การเปิดประเทศที่ยังไม่เป็นไปตามเป้าหมาย จากความเสี่ยงยอดผู้ติดเชื้อรายวันกลับมาอยู่ในอัตราเร่งอีกครั้ง ขณะ การฟื้นตัวของเศรษฐกิจและภาคครัวเรือน อาจสะดุดและช้าลง จากภาวะเงินเฟ้อ และการจ้างงานต่ำ ทำให้กำลังซื้อที่อยู่อาศัยยังอ่อนแอ มีอุปสรรคน่าคิด

หอการค้าฯ หวั่นปัจจัยลบรั้งกำลังซื้อ

ในงานอสังหาริมทรัพย์ ดัชนีหลักชี้เศรษฐกิจปี 2565 นายอิสระ บุญยัง ประธานคณะกรรมการอสังหาริมทรัพย์ออกแบบและก่อสร้าง สภาหอการค้าแห่งประเทศไทย ระบุว่า ฉากใหม่อสังหาฯไทยปี 2565 ไม่เป็นดั่งคิด หลังที่เคยคาดการณ์ภาวะคลี่คลายของสถานการณ์โควิด19 จะจบลงตั้งแต่ปลายปี 2564 แต่ปัจจุบันประเทศแถบอาเซียน มียอดผู้ติดเชื้อรายวันพุ่งขึ้นในทุกประเทศ สูงสุดเกาหลีใต้ 1.7 แสนคนต่อวัน ขณะประเทศไทยล่าสุด (24 ก.พ.) เกิน 2 หมื่นราย ซึ่งเป็นปัจจัยที่ควบคุมไม่ได้ ไม่นับรวม สถานการณ์ความตึงเครียดระหว่างรัสเซียและยูเครน ที่คาดกันว่า ราคาน้ำมันโลกปีนี้จะทะลุ 100 เหรียญสหรัฐต่อบาร์เรล 

ฉะนั้น จะเป็นปัจจัยกดดันต่อธุรกิจอสังหาฯ โดยเฉพาะแนวโน้ม ราคาค่าวัสดุก่อสร้างและค่าขนส่ง ส่วนปัจจัยบวก กรณีธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ผ่อนคลายมาตรการกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยไปจนถึง ธ.ค. 2565 และ การขยายมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง ที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ยังต้องติดตามผล เพราะไม่สอดคล้องกับสิ่งที่ 3 สมาคมอสังหาฯ ได้เสนอไปให้ลดหย่อนให้กับราคาที่อยู่ฯ 3 ล้านบาทแรก 

 

"สถานการณ์โอมิครอน อาจจะกลับมากดดันการฟื้นตัวของเครื่องยนต์เศรษฐกิจอื่นๆ เช่น การส่งออก และนักท่องเที่ยว ที่วางเป้าไว้ 5 - 6 ล้านคนปีนี้ เป็นคำถามว่า จากมาตรการบวกของรัฐออกมากระตุ้น จะพอต้านไหวกับปัจจัยเสี่ยงหรือไม่ ขณะภาพรวมสินเชื่อและยังความผันผวนของตลาดเงินโลก อาจกระทบต่อกำลังซื้ออสังหาฯเช่นกัน "

 

ศก.ฟื้นเปราะ -เงินเฟ้อ-หนี้สูง ความเสี่ยงอสังหาฯ

ด้าน นายสักกะภพ พันธ์ยานุกูล ผู้อำนวยการอาวุโส ฝ่ายเศรษฐกิจมหภาค ธปท. กล่าวว่า ภาพรวมเศรษฐกิจไทยมีผลโดยตรงของการฟื้นตัวของภาคอสังหาฯ อย่างไรก็ตาม ขณะนี้ โอมิครอน เป็นปัจจัยเสี่ยง ที่สร้างแรงกดดันต่อระบบสาธารณสุขเพราะการระบาดยังมีความไม่แน่นอน ท่ามกลาง เศรษฐกิจไทย ที่อยู่ระหว่างการฟื้นตัว แต่ยังต้องใช้เวลาก่อนกลับเข้าสู่ระดับก่อนเกิดวิกฤติโควิด หลังจากปี 2563 จีดีพีไทย ติดลบถึง 6.1% ขณะปี 2564 ฟื้นขึ้นมาเป็นบวกเพียงเล็กน้อย 1.6% เท่านั้น โดยมีการคงอัตราดอกเบี้ยต่ำ 0.5% ตลอด 2 ปีวิกฤติ ที่เป็นเครื่องพยุง 

 

การฟื้นตัวของเศรษฐกิจไทยมีการโตแตกต่างกัน นั่น คือ ความเปราะบางของภาคอสังหาฯ แม้แนวโน้มจีดีพีปีนี้โต 3-4% แต่เจาะลึกลงไป พบการท่องเที่ยว- บริการ ซึ่งมีการจ้างแรงงานถึง 50% ในระบบ ยังฟื้นตัวได้ไม่ดี ฉะนั้น รายได้ของคนส่วนใหญ่ยังหายไป ยังรวมไปถึงความเสี่ยง จากผลของเงินเฟ้อต่อค่าครองชีพของกลุ่มรายได้น้อย และความสามารถในการชำระหนี้ของภาคครัวเรือนและธุรกิจ โดยเฉพาะในกลุ่มเปราะบาง โดยข้อมูลล่าสุด ไตรมาส 3 ปี 64 กิจกรรมการฟื้นตัวของอสังหาฯพ่วงก่อสร้าง รั้งอันดับ 4 จากท้ายสุด 

" มิติของสินเชื่ออสังหาฯทั้งผู้ประกอบการและรายย่อย โตได้ไม่ดี ตามความต้องการที่อยู่ฯที่ปรับลดลง  ส่วนคำถามผ่อน LTV ลง มีผลแค่ไหน ต้องบอกว่า ไตรมาส 4 ที่ผ่านมา ยังไม่เห็นผลชัดเจน เนื่องจากรายได้คนยังไม่ฟื้น ฉะนั้น ถ้าปีนี้ เห็นการจ้างงานที่ดีขึ้น กำลังซื้อก็อาจจะฟื้นได้ ในทางกลับกัน หลุมการจ้างงานที่หายไป 6 แสนล้าน ราว 15%ของระบบ และคนว่างงานอีก 3 ล้านคน ยังเป็นข้อน่ากังวลของอสังหาฯ "  

 

ภาคอสังหาฯหดหู่ หนี้ล้นหดดีมานด์ 

ขณะ นายปิติ ตัณฑเกษม ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร ธนาคารทหารไทยธนชาต จำกัด (มหาชน) ระบุ ภาคอสังหาฯ กำลังถูกดิสรัปฯอย่างมากจากหลายปัจจัย 1.พฤติกรรมดีมานด์เปลี่ยน  (การทำงานจากบ้านเป็นแนวโน้มใหม่) , 2.ประชากรลดลง (อัตราการเกิดน้อยกว่าเสียชีวิต, โสดนาน และชราเพิ่ม), 3.หนี้ครัวเรือนสูงมากในช่วงวิกฤติโควิด ( สัดส่วนหนี้สูง และมีการขอพักหนี้ ซึ่งจะกดดันกำลังซื้อบ้านในระยะต่อไป) 4. มาตรการรัฐยังไม่เห็นผล (ผ่อนปรน LTV และ ลดค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ - จดจำนอง) 5. อุปทานส่วนเกิน (คอนโดฯคงค้าง ) 6. แนวโน้มก่อสร้าง - ที่ดิน - ค่าจ้างแรงงาน (เป็นต้นทุนใหม่ที่ผู้ประกอบการต้องบริหารจัดการให้ได้ จากแนวโน้มราคาปรับตัวต่อเนื่อง ) และ 7. แนวโน้มดอกเบี้ยขาขึ้น จะทำให้การขอสินเชื่อที่อยู่ฯ เสี่ยงขึ้น จากอำนาจการซื้อต่ำลง (เฟดประกาศขึ้นดอกเบี้ย จับตานโยบาย ธปท.)

"ภาวะวิกฤติโควิด19 ทำให้ความสามารถชำระหนี้ของคนไทยต่ำลง กลุ่มบ้านราคา 3-5 ล้าน และกลุ่มคนรายได้ 2-3 หมื่นบาท มีหนี้เสียสูงขึ้น ยึดมา ก็ปล่อยยาก ทำให้ธนาคารยังกังวลในการปล่อยสินเชื่อใหม่ๆ "

 

ทั้งนี้ สิ่งที่จะมีผลบวกต่อตลาดอสังหาฯไทย ยังมองเป็นมาตรการกระตุ้นใหม่ๆ เช่น การกระตุ้นความต้องการอสังหาฯของคนต่างชาติ  เนื่องจากไม่สามารถพึ่งพาพื้นฐานเดิมๆ จากกลุ่มคนซื้อใหม่ เพราะวันนี้กระเป๋าคนไทยมีเงินน้อยลง และมีหนี้ส่วนบุคคลเป็นกับดักสำคัญ ขณะเดียวกัน เสนอแนวทางให้บริษัทอสังหาฯ ร่วมกับสถาบันการเงินเปลี่ยนโมเดลการขาย ไปสู่รูปแบบการเช่าที่อยู่อาศัย เพื่อสร้างประวัติที่ดีของลูกค้าก่อนใช้เป็นหลักฐานยื่นกู้  เพื่อแก้การปฎิเสธสินเชื่อ (รีเจ็กต์) ที่มีแนวโน้มสูงขึ้น 

 

REIC คาดปีนี้ โอนฯ แตะ 9 แสนล.

ขณะ นายวิชัย วิรัตกพันธ์  รักษาการผู้อำนวยการ ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC)ธอส. ฉายภาพแนวโน้มตลาดที่อยู่อาศัยไทย ว่า เมื่อประเมินตัวเลข จีดีพีไทย ที่ 3-4% นั้น คาด ทั้งปี 2565 จะหน่วยที่ได้รับใบอนุญาตจัดสรรที่ดินประมาณ 85,538 หน่วย เพิ่มขึ้น 28% ส่วนหน่วยเปิดตัวใหม่ อยู่ที่ประมาณ 81,226 หน่วย เพิ่มขึ้น 74.3 % เป็นมูลค่ามากถึง 389,210 ล้านบาท เติบโต 103.5 % 

 

ทั้งนี้ REIC คาดการณ์แนวโน้มการโอนกรรมสิทธิ์ ทั้งปี 2565 อยู่ที่ ประมาณ 332,192 หน่วย เพิ่มขึ้น 26.1% มูลค่าราว  909,864 ล้านบาท เพิ่มขึ้นทั้งโครงการแนวราบ และ คอนโดฯ 

 

" การบริหารสภาพคล่องและต้นทุนของผู้ประกอบการยังเป็น เรื่องที่มีความสำคัญมากอีก 1 ปี เพราะมีการเปิดโครงการ ใหม่ๆ มากกว่าปี 64 หากไม่มีการบริหารยอดขาย-ยอด
โอนฯให้เป็นไปตามเป้า ก็อาจเกิดปัญหาสภาพคล่องได้ รวมถึงต้นทุนทางการเงินและค่าก่อสร้างจะแพงขึ้น " นายวิชัย กล่าวทิ้งท้าย 

 

อ้างอิง : REIC,ธปท.