รู้หรือไม่ อุปทาน สต็อกที่อยู่อาศัย  213,728 หน่วย เมื่อไหร่จะขายหมด

ปัจจุบันอุปทาน หรือปริมาณที่อยู่อาศัยรอขายในมือของผู้ประกอบการ จำนวน 213,728 หน่วยในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล  อุปทานเหล่านี้เมื่อไหร่จึงจะหมด นายโสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) สำรวจพบว่าในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล ณ กลางปี 2564 (สิ้นเดือนมิถุนายน)

ยังมีหน่วยขายที่อยู่อาศัยประเภทต่างๆ ทั้งบ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์ ตึกแถว ห้องชุดและที่ดินจัดสรร รวมกันถึง 213,728 หน่วย  อย่างไรก็ตามหากเทียบกับกลางปี 2563 ปรากฏว่าหน่วยขายที่รอผู้ซื้ออยู่ลดลง 7,464 หน่วย ทั้งนี้เพราะในปี 2564 มีการเปิดสินค้าใหม่ลดลง ในขณะที่มีการทยอยดูดซับอุปทานมากขึ้น ซึ่งเป็นสัญญาณที่ดีในทางหนึ่ง

สินค้าที่เหลืออยู่หรือรอผู้ซื้ออยู่นี้ ใช่ว่าเป็นสินค้าที่ขายไม่ดี เพียงแต่ ณ เวลาที่สำรวจในกลางปี 2564 นั้น สินค้านั้นยังรอผู้ซื้ออยู่  บ้างก็อาจเพิ่งเปิดตัวไม่นานจึงยังไม่ได้ขายออกไป   ที่น่าห่วงก็คือสินค้าเหล่านี้มีเพียง 45,817 หน่วย หรือ 21% เท่านั้นที่สร้างเสร็จ 100% รอการขาย 

ส่วนมากยังอยู่ระหว่างการก่อสร้าง และที่สร้างได้ไม่ถึง 60% มึถึง 54% ของทั้งหมด  หากเกิดมีวิกฤติเศรษฐกิจหรือวิกฤตอสังหาริมทรัพย์มาเยือน อุปทานเหล่านี้ก็คงกลายเป็นซากร้างไว้ ซึ่งถือเป็นการลดอุปทานโดยปริยายไปทางหนึ่ง

    ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทยพบว่าสินค้าที่ยังรอผู้ซื้ออยู่มากที่สุดก็คือ ห้องชุดที่มีอยู่ถึง 86,734 หน่วย หรือ 41% ของสินค้าทั้งหมด  รองลงมาก็คือทาวน์เฮาส์ มีอยู่ 69,982 หน่วย หรือ 33% และตามด้วยบ้านเดี่ยว 34,145 หน่วย หรือ 16% 

นอกจากนี้ยังมีบ้านแฝด 18,574 หน่วย หรือ 9%  จะเห็นได้ว่าบ้านแฝดมีแนวโน้มเกิดมากขึ้น เพราะเป็นอุปทานที่ทดแทนบ้านเดี่ยวแต่ราคาถูกกว่าเนื่องจากตามกฎหมาย บ้านแฝดมีขนาด 35 ตารางวาเป็นอย่างน้อย ในขณะที่บ้านเดี่ยวต้องมีขนาดอย่างน้อย 50 ตารางวา  ส่วนตึกแถวและที่ดินจัดสรรมีอยู่น้อยมาก

 สินค้ากลุ่มใหญ่ที่สุด มีราคาเพียง 2-3 ล้านบาทเท่านั้น โดยมีอยู่ 66,056 หน่วย หรือ 31%  ในกรณีที่ทางราชการมุ่งเอื้อประโยชน์ต่อผู้มีรายได้น้อย-ปานกลางโดยสนับสนุนการซื้อที่อยู่อาศัยในราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทนั้น  ที่อยู่อาศัยกลุ่มที่มีราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทนั้น มีอยู่ถึง 55% ของสินค้าที่อยู่อาศัยทั้งหมด  อาจกล่าวได้ว่า 79% ของที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพมหานครมีราคาไม่เกิน 5 ล้านบาท  ที่อยู่อาศัยราคาแพงที่มีราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป มีเพียง 6% ของอุปทานทั้งหมดเท่านั้น

  หากแยกตามกลุ่มจะพบว่า บ้านเดี่ยวมักขายในราคา 5-10 ล้านบาทเป็นหลัก (15,683 หน่วย)  บ้านแฝด จะขายในราคาประมาณ 3-5 ล้านบาทเป็นหลัก (10,889 หน่วย)  ทาวน์เฮาส์มักขายในราคา 2-3 ล้านบาท (33,753 หน่วย)  ตึกแถวมักขายในราคา 3-5 ล้านบาทเป็นหลัก (2,068 หน่วย)  ส่วนห้องชุดมักขายในราคา 2-3 ล้านบาท (26,757 หน่วย) และอีกกลุ่มหนึ่งที่มีจำนวนใกล้เคียงกันคือ ห้องชุดราคา 1-2 ล้านบาทที่มีอยู่ 24,537 หน่วย

ในอนาคต การผลิตที่อยู่อาศัยในแนวราบจะมีมากขึ้น การผลิตห้องชุดจะลดลงจากเดิมบ้าง เพราะอุปทานส่วนเกินยังเหลืออยู่อีกพอสมควร ทั้งนี้สังเกตได้ว่าการเปิดตัวโครงการอาคารชุดมีน้อยลงในปี 2563 และ 2564  อย่างไรก็ตามด้วยค่าใช้จ่ายในการเดินทางที่ค่อนข้างสูง  ครัวเรือนที่มีรายได้ปานกลาง ก็คงจะขยับขยายไปอยู่ชานเมืองไกลๆ ไม่ได้มากนัก  ความจำเป็นในการอยู่อาศัยในห้องชุดในเขตใจกลางเมืองจะกลับมาใหม่ได้

 จะเห็นได้ว่าอุปทานจำนวน 213,728 หน่วยนี้ ต้องใช้เวลาขายถึง 39 เดือน หรือราว 3 ปีเศษๆ โดยมีเงื่อนไขว่าจะไม่มีการเปิดตัวโครงการใหม่เลย  อย่างไรก็ตามในความเป็นจริง ก็ยังมีการเปิดตัวโครงการใหม่เป็นระยะๆ  ดังนั้นระยะเวลาการขายหมดสิ้นก็คงเลื่อนออกไป  ในกรณีที่ดินจัดสรรที่ถือว่าไม่เป็นที่นิยมอีกต่อไป ก็คงต้องขายอีกนานกว่าจะหมด และคงจะค่อยๆ เปลี่ยนสภาพเป็นสินค้าอื่นแทน

 สิ่งที่น่าสนใจก็คือ ในกรณีบ้านเดี่ยว สินค้าที่มีราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป น่าจะใช้เวลาขายน้อยกว่า โดยจะขายได้หมดภายในเวลาประมาณ 46 เดือน ในขณะที่บ้านเดี่ยวราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท กลับต้องใช้เวลาขายอีก 8-10 ปี แสดงว่าบ้านเดี่ยวราคาปานกลางกลับขายยาก

เพราะประชาชนทั่วไปมีรายได้ลดลง มีฐานะความเป็นอยู่ที่อาจจะยากจนลง  ในทำนองเดียวกันบ้านแฝดราคาเกินกว่า 5 ล้านบาทกลับขายดีกว่าบ้านแฝดที่มีราคาถูกกว่า  และทาวน์เฮาส์ราคาเกิน 20 ล้านบาท ก็ขายดีเช่นกัน  ส่วนห้องชุดก็ขายดีกว่าสินค้าอื่นในแทบทุกระดับราคา  กรณีนี้แสดงว่าในปัจจุบันผู้มีรายได้สูงหรือที่ยังไม่เดือดร้อนนักจากการระบาดของโควิด-19 ยังมีความสามารถในการซื้อบ้านอยู่

 นายโสภณ คาดการณ์ว่าสินค้าเหลือขายที่มีจำนวน 213,728 หน่วยคงจะลดลงไปอีกในสิ้นปี 2564 และลดลงอย่างต่อเนื่อง เพราะการเปิดตัวโครงการใหม่ๆ น่าจะมีน้อยลงตามภาวะเศรษฐกิจ และยังอยู่ในภาวะการระบายสินค้าเก่ามากกว่าการเพิ่มอุปทานใหม่  ตลาดที่อยู่อาศัยในปี 2565 น่าจะหดตัวต่อเนื่องจากปี 2564 ทั้งนี้เพราะภาวะเศรษฐกิจไม่ดีเท่าที่ควร เนื่องจากยังไม่เห็นโอกาสการฟื้นตัวจากการระบาดของ โควิด-19 ในเร็ววันนี้เลย