สะสม ‘เงินปันผล’ โอกาสสร้าง Passive Income ไปกับกลุ่มกองทุนอสังหาฯ

การสร้าง Passive Income คือ รายได้ที่เกิดจากการลงทุนด้วยการเป็นเจ้าของทรัพย์สิน หรือจากการลงทุนกับสินทรัพย์ที่สามารถให้ผลตอบแทนได้ ซึ่งนับเป็นทางเลือกที่ตอบโจทย์ได้ดีสำหรับผู้ที่ต้องการวางแผนสร้างความมั่นคงทางการเงินระยะยาว

วิธีการสร้าง Passive Income จากสินทรัพย์ที่ให้ผลตอบแทนและได้รับความนิยม ก็มีให้เลือกอยู่หลากหลาย โดยหนึ่งในนั้น คือ การลงทุนกับกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์, กองทุนรวมโครงสร้างพื้นฐาน และทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ หรือ REIT (ในที่นี้จะเรียกว่า “กลุ่มกองทุนอสังหาฯ”)

การลงทุนกับสินทรัพย์กลุ่มนี้ จะมีโอกาสรับผลตอบแทนที่คล้ายกับการลงทุนในหุ้นปันผล ประกอบกับสำนักงาน ก.ล.ต. มีกำหนดให้กองทุนอสังหาฯ ต้องจ่าย เงินปันผล ไม่น้อยกว่าร้อยละ 90 ของกำไรสุทธิที่ปรับปรุงแล้ว

จึงอาจมองได้ว่าสินทรัพย์กลุ่มนี้ จะมีโอกาสสร้างมูลค่าเงินให้เติบโตในลักษณะ Passive Income ได้จากการให้ผลตอบแทนในรูปแบบ “เงินปันผล” จะช่วยสร้างโอกาสได้รับกระแสเงินสดได้แบบสม่ำเสมอและต่อเนื่องจากการลงทุน อีกทั้ง ยังมีโอกาสสร้างกำไรจากส่วนต่างราคาหน่วยลงทุนที่ปรับตัวเพิ่มขึ้นได้อีกด้วย

อย่างไรก็ดี ก่อนจะเลือกลงทุนกับกลุ่มกองทุนอสังหาฯ ใด เพื่อหาโอกาสสร้าง Passive Income ที่ดีได้นั้น จะต้องไม่มองข้ามถึงปัจจัยพื้นฐานของบริษัทที่เป็นเจ้าของสินทรัพย์ประกอบ เช่น ลักษณะธุรกิจ  งบการเงิน  แผนการดำเนินงานในอนาคต  สภาพคล่อง และตลาดรองที่สามารถถอนใช้ได้ในเวลาที่ต้องการ เท่านี้ ก็มีโอกาสสร้าง Passive Income ที่งอกเงยมาจากเงินปันผลได้อย่างมั่นใจ

สำหรับการวางแผนเพื่อสร้าง Passive Income นั้น สามารถเริ่มทำได้ตั้งแต่เริ่มมีรายได้ โดยเริ่มทยอยสะสมหน่วยลงทุนให้พอร์ตการลงทุนมีกระแสเงินสดจากเงินปันผลจากปีละน้อยๆ เป็นปีละมากๆ  จนสามารถใช้เงินปันผลในชีวิตประจำวันเพียงพอ  โดยที่ไม่ต้องถอนเงินต้นหรือขายเงินลงทุนมาเพื่อใช้จ่ายในชีวิตประจำวันในวัยเกษียณได้

ดังตัวอย่างภาพ แสดง “พอร์ตหุ้นเพื่อเกษียณที่ดี คือพอร์ตที่ให้กระแสเงินสด ปันผล” ซี่ง Passive Income นี้ มีลักษณะคล้ายกับการได้รับเงินปันผลจากหุ้นปันผล ดังที่กล่าวในข้างต้น

ซึ่งคุณลักษณะของกลุ่มกองทุนอสังหาฯ ที่ให้เงินปันผลดีจะเป็นอย่างไรนั้น พิจารณาได้จากปัจจัย 3 ประการคือ

1. เป็นกองทุนที่มีประวัติการจ่ายเงินปันผลได้สม่ำเสมอ
2. กิจการธุรกิจที่เป็นทรัพย์สินของกองทุนมีผลการดำเนินงานและฐานะการเงินแข็งแกร่ง มีภาระหนี้น้อย
3. มีราคามูลค่าหน่วยลงทุนที่เหมาะสม เมื่อเทียบกับมูลค่าที่แท้จริงของกิจการ 

สำหรับการพิจารณาผลการดำเนินงานของกลุ่มกองทุนอสังหาฯ สามารถเลือกวิธีการวิเคราะห์ได้ 2 รูปแบบ ไม่ว่าจะเป็น

1. การวิเคราะห์แบบบนลงล่าง (Top Down) คือ การใช้ข้อมูลมหภาคและอุตสาหกรรมมากำหนดขอบเขตการลงทุน โดยคัดเลือกและคำนวณมูลค่าที่แท้จริงของกองทุน แนวโน้มธุรกิจ เทียบกับราคาตลาด  ยกตัวอย่างเช่น พิจารณาอุตสาหกรรมที่ได้รับประโยชน์จากการขยายตัวของการลงทุน บริเวณที่ตั้งที่ได้รับประโยชน์ หลังจากนั้น สืบหากองทุนที่ประกอบธุรกิจหรือมีทรัพย์สินของกองทุนที่ได้รับผลดีจากการขยายตัวนั้น
2. จะวิเคราะห์โดยพิจารณาคัดเลือกแบบ Bottom Up  คือ วิเคราะห์ข้อมูลรายบริษัทก่อนเพื่อเสาะหากองทุนที่น่าลงทุน หลังจากนั้น ดูแนวโน้มที่จะลงทุนในแง่สภาวะแวดล้อมทางอุตสาหกรรมและข้อมูลมหภาคที่เกี่ยวข้อง 

อย่างไรก็ดี การเลือกลงทุนกับกลุ่มกองทุนอสังหาฯ ยังมีข้อสังเกตของการจ่ายเงินปันผลที่แนะนำพิจารณาเพิ่มเติม คือ แหล่งที่มาของเงินจ่ายปันผลที่ต้องมาจากกำไรจากการดำเนินงาน ไม่ใช่การกู้ยืม มีพฤติกรรมการจ่ายเงินปันผลย้อนหลังที่สม่ำเสมอ และต้องไม่งดจ่ายเงินปันผลโดยไม่มีเหตุผลอันสมควร

และการเลือกกองทุนเพื่อเข้าลงทุน ก็ไม่ควรเลือกโดยพิจารณาแค่ Dividend Yield ที่สูงมากๆ เท่านั้นเ พราะนั่นอาจเป็นตัวเลขที่เป็นไปได้ยากยิ่งในระยะยาว หรืออาจเป็นเป็นเพียงปัจจัยเฉพาะที่ทำให้กองทุนอสังหาฯ นั้นมีผลการดำเนินงานดีมากเฉพาะช่วงเวลา

จากแนวทางที่กล่าวมาทั้งหมดนี้  เชื่อว่า สำหรับผู้ที่มีเป้าหมายสร้าง Passive Income ระยะยาว จะพบจังหวะการลงทุนที่มีโอกาสได้รับผลตอบแทนจากเงินปันผลที่คุ้มค่าจากกลุ่มกองทุนอสังหาฯ ที่มีปัจจัยพื้นฐานและอนาคตดีได้ โดยเฉพาะในช่วงจังหวะที่ตลาดหุ้นไทยยังผันผวนนี้