เช็กก่อนกู้! อสังหาแบบไหนใช้ขอสินเชื่อบ้านแลกเงินได้ ผ่อนอยู่กู้ได้ไหม

ในภาวะเศรษฐกิจปัจจุบัน ทำให้หลายคนอาจมีความจำเป็นต้องการใช้เงิน เพื่อเป็นทุนหมุนเวียน หรือต่อยอดลงทุน สำหรับคนที่มีบ้าน คอนโดมิเนียม อาคารพาณิชย์ และที่ดิน อาจเคยมองหาตัวช่วยอย่าง "สินเชื่อบ้านแลกเงิน" เพื่อนำอสังหาฯที่มีอยู่ไปเป็นหลักประกัน นำเงินมาใช้ก่อนแล้วค่อยทยอยผ่อนทีหลัง
 

อสังหาฯ แบบไหนใช้ขอสินเชื่อบ้านแลกเงินได้บ้าง

 

สินเชื่อบ้านแลกเงิน มีชื่อเรียกที่เป็นทางการว่า “สินเชื่อบ้านและที่ดิน” หรือบางแห่งอาจเรียกว่า “สินเชื่อโฉนดที่ดิน” ซึ่งจะเป็นการกู้สินเชื่อประเภทที่สามารถนำเอา “โฉนด” มาเป็นหลักประกัน และทำสัญญาการกู้ยืมเงินกับสถาบันการเงิน โดยไม่จำเป็นต้องนำ “บ้าน” มาไปเป็นหลักประกันเพียงอย่างเดียว เพราะรูปแบบของอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถนำมาขอสินเชื่อสามารถแบ่งคร่าว ๆ ได้เป็น 3 กลุ่ม ดังนี้

 

• บ้านพร้อมที่ดิน สามารถใช้ได้ทั้งบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ ทาวน์โฮม อาคารชุด หรือตึกแถว
• ห้องชุดหรือคอนโดมิเนียม แม้จะไม่ได้มีลักษณะเป็นที่ดิน แต่กรรมสิทธิ์ในตัวห้องก็สามารถใช้เป็นหลักประกันได้เช่นกัน
• ที่ดินเปล่า

"บ้านโอนแล้ว ผ่อนไม่หมด" ใช้เป็นหลักประกันกู้ได้ไหม

ที่อยู่อาศัยที่จะนำมาเป็นหลักประกันในการขอสินเชื่อบ้านแลกเงินนั้นจะต้องเป็นบ้าน คอนโดมิเนียม หรือที่ดินเปล่าที่ “ปลอดภาระ” เรียบร้อยแล้ว หมายความว่า ต้องมีการโอนกรรมสิทธิ์เป็นของผู้กู้ และผ่อนชำระหมดแล้วจนปลอดหนี้สินนั่นเอง

 

อย่างไรก็ตาม ยังมีอีกปัญหาหนึ่งที่มักเกิดกับผู้ที่เพิ่งซื้อบ้าน และยังอยู่ในระหว่างการผ่อนชำระ แต่มีเรื่องต้องใช้เงินอย่างกะทันหัน จึงอยากนำบ้านหลังใหม่ไปขอสินเชื่อบ้านแลกเงิน เพราะเชื่อมั่นว่าบ้านสร้างใหม่ย่อมประเมินราคาได้สูง 

 

แต่ความจริงแล้ว บ้านที่ยังไม่ปลอดภาระแบบนี้ อาจไม่สามารถนำไปขอสินเชื่อประเภทนี้ได้ แต่ก็มีทางออกให้เลือกคือ เมื่อผ่อนไประยะหนึ่ง สามารถนำบ้านไปรีไฟแนนซ์เพื่อลดหนี้ก้อนเก่า จะได้ผ่อนชำระด้วยอัตราดอกเบี้ยใหม่ และนำเงินส่วนต่างที่ได้ไปใช้จ่ายในเรื่องที่ต้องการนั่นเอง

 

“บ้านพร้อมที่ดิน VS. ที่ดินเปล่า" ยื่นอะไรได้เงินเยอะกว่า?

แม้ว่าจะสามารถใช้ได้ทั้งที่อยู่อาศัยพร้อมที่ดิน หรือที่ดินเปล่ามาเป็นหลักประกันในการสมัครสินเชื่อบ้านแลกเงิน แต่อสังหาริมทรัพย์ทั้งสองประเภทก็มีรายละเอียดที่แตกต่างกันไป เช่น การประเมินราคาที่ดิน ซึ่งเป็นขั้นตอนที่ต้องทำ เพื่อนำใบประเมินมายื่นประกอบการกู้

 

ราคาประเมินที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ซึ่งจะช่วยให้เรารู้มูลค่าของวงเงินที่เรามีโอกาสได้รับอย่างคร่าว ๆ ซึ่งโดยปกติแล้วจะอ้างอิงจาก 3 แหล่ง ได้แก่

 

 

ราคาประเมินบนเว็บไซต์ของกรมที่ดิน ซึ่งได้มีการแชร์ข้อมูลเอาไว้ให้ประชาชนทั่วไปได้ใช้เป็นแนวทางในการกำหนดราคาซื้อขาย หรือสามารถติดต่อทางกรมที่ดินได้โดยตรงเพื่อทราบราคาประเมินโดยละเอียด

 

ราคาประเมินจากหน่วยงานเอกชน เป็นการตรวจประเมินโดยอ้างอิงทั้งจากกรมที่ดินและสภาวะตลาดในช่วงนั้น รวมไปถึงปัจจัยแวดล้อมทางเศรษฐกิจข้ออื่น ๆ ซึ่งในแต่ละบริษัทก็จะมีเกณฑ์มาตรฐานในการกำหนดราคาที่แตกต่างกันออกไป

 

ราคาตลาด เป็นราคาสุดท้ายที่มีการซื้อขายกันจริง โดยอาจจะตรงกับราคาประเมินหรือไม่ก็ได้ สามารถอ้างอิงได้จากการสำรวจราคาซื้อขายที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างในแหล่งที่อยากรู้

 

บางคนอาจจะคิดว่า บ้านพร้อมที่ดินน่าจะได้วงเงินจากสินเชื่อบ้านแลกเงินสูงกว่าที่ดินเปล่าในขนาดพื้นที่เท่ากัน เนื่องจากการประเมินราคานั้นจะคิดรวมสิ่งปลูกสร้างที่มาพร้อมกันเข้าไปด้วย แต่การคาดเดาแบบนี้ก็ไม่ถูกต้องเสมอไป เพราะหากที่ดินเปล่าผืนนั้นตั้งอยู่ในทำเลที่ดีกว่า ก็อาจมีมูลค่าตลาดสูงกว่าได้ ดังนั้น จึงไม่อาจฟันธงได้ว่าใช้อสังหาริมทรัพย์แบบไหนถึงจะได้วงเงินสูงกว่ากัน เพราะทางผู้ให้สินเชื่อบ้านแลกเงินจะต้องพิจารณาปัจจัยอื่น ๆ ประกอบกัน และอ้างอิงจากราคาประเมินที่เป็นมาตรฐานนั่นเอง

 

อย่างไรก็ดีอย่าสับสนระหว่าง"สินเชื่อบ้านแลกเงิน"กับ"สินเชื่อบ้าน"
สินเชื่อบ้านแลกเงิน สินเชื่อบ้านและที่ดิน หรือสินเชื่อโฉนดที่ดิน คือการนำอสังหาริมทรัพย์ที่เรามี ไม่ว่าจะเป็นบ้าน คอนโดมิเนียม หรือที่ดินเปล่า ไปเป็นหลักประกันเพื่อนำเงินมาใช้ในเรื่องที่เราต้องการ โดยที่เราก็ยังมีสิทธิ์อยู่ในบ้านหรือที่ดินผืนนั้น ส่วนจะต้องจดจำนองหรือไม่ ขึ้นอยู่กับเงื่อนไขของสถาบันการเงินแต่ละแห่ง

 

ส่วน"สินเชื่อบ้าน" คือ การขอกู้เงินเพื่อจุดประสงค์ในการนำไปซื้อบ้านโดยเฉพาะ แล้วทยอยผ่อนชำระให้ธนาคารจนกว่าจะครบ ซึ่งหลักประกันในกรณีนี้ก็คือบ้านที่เรากำลังจะซื้อนั่นเอง 

 

 

อ้างอิงที่มา : บมจ.ศรีสวัสดิ์ คอร์ปอเรชั่น ( SAWAD)