อสังหาอีอีซีวอนปลดล็อกผังเมือง

ธุรกิจอสังหาฯ 3 จังหวัดอีอีซี วอนปลดล็อกผังเมืองพื้นที่สีเหลือง สร้างทาวน์เฮาส์ ไม่จำกัดเฉพาะบ้านเดี่ยว หวั่นกระทบกำลังซื้อ ส่วนพื้นที่สีส้ม สร้างอาคาร ใหญ่พิเศษเกิน 3 หมื่นตร.ม. โฟกัส บางแสน ทำเลศักยภาพล้น หลังตัวเมืองแออัด ขณะระยอง พื้นที่เขียววูบ ด้านอธิบดีโยธายํ้าข้อกำหนดเปิดกว้างแล้ว

จากกรณีภาคเอกชนในพื้นที่ 3 จังหวัดระเบียงเศรษฐกิจภาคตะวันออกหรืออีอีซีมีหนังสือถึงนายคณิศ แสงสุพรรณ เลขาธิการสำนักงานคณะกรรมการนโยบายเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (สกพอ.) และกรมโยธาธิการและผังเมือง เพื่อขอแก้ไขข้อกำหนด การใช้ประโยชน์ที่ดินผังเมืองรวมอีอีซี ให้สอดคล้องกับข้อเท็จจริงในพื้นที่นั้น

แหล่งข่าวจากวงการอสังหาริมทรัพย์ระบุว่า นอกจาก เกษตรกรได้รับผลกระทบจาก การปรับเปลี่ยนพื้นที่สีเขียว เป็นพื้นที่สีม่วง เพื่ออุตสาหกรรม แล้ว บริษัทพัฒนาที่ดินยังได้รับผลกระทบจากผังอีอีซี ซึ่งกำหนดให้พื้นที่สีเหลือง ที่กระจายตัวอยู่ทั่วไปใน 3 จังหวัด สร้างได้เฉพาะบ้านเดี่ยว แต่เอกชนต้องการผ่อนปรนให้สร้างที่อยู่อาศัยได้ทุกประเภท เนื่องจากคนท้องถิ่นมีกำลังซื้อเพียงทาวน์เฮ้าส์และ บ้านแฝด หากบังคับให้ทำได้เฉพาะบ้านเดี่ยว อาจกระทบทั้งผู้ประกอบการและความต้องการของคนในพื้นที่ ขณะพื้นที่สีแดง ชุมชนหนาแน่นมาก โดยเฉพาะ จังหวัดชลบุรี ปัจจุบันไม่มีที่ว่างให้พัฒนาพื้นที่ส่วนใหญ่อยู่เขตเมืองชลบุรี เทศบาลเมืองศรีราชา ที่มีความแออัด ต่างจากพัทยา จึงเสนอขอเพิ่มพื้นที่สีส้ม ขยายต่อจากเขตเมืองหรือพื้นที่สีแดง ไม่ควรกำหนดเป็นพื้นที่สีเหลือง

ทั้งนี้พื้นที่สีส้มมีข้อห้ามสร้างอาคารขนาดใหญ่พิเศษหรือสร้างได้ ไม่เกิน 10,000 ตารางเมตร สูงไม่เกิน 8 ชั้น โดยเฉพาะบริเวณ ตำบลแสนสุข หาดบางแสน แต่เนื่องจากที่ดินในพื้นที่ชลบุรีมีราคาแพง โดยเฉพาะหาดบางแสน และถนนข้าวหลามตัด ซึ่งเป็นถนนเส้นใหม่ มีแนวสายทางตั้งแต่มอเตอร์เวย์เชื่อมเข้าหาดบางแสน เป็นพื้นที่ที่มีศักยภาพ เหมาะสร้างโรงแรม คอนโดมิเนียม ห้างสรรพสินนค้า ปัจจุบันราคาที่ดินไร่ละกว่า 40 ล้านบาท หรือ กว่า 1 แสนบาทต่อตารางวา ไม่เหมาะสร้างเป็นอาคารโลว์ไรส์ ไม่เกิน 8 ชั้นจึงเสนอให้ปรับเปลี่ยน บริเวณหาดบางแสน พื้นที่สีส้มสร้างอาคารเกิน 30,000 ตารางเมตรได้

อีกประเด็นที่เอกชนได้รับผลกระทบ ได้แก่ ระยะ 500 เมตร จากแหล่งนํ้าห้ามสร้างอาคารทุกประเภท ดังนั้นจึงขออนุโลมให้พัฒนาที่อยู่อาศัยใกล้แหล่งนํ้าได้ ได้แก่ บริเวณอ่างเก็บนํ้าบางพระและหนองค้อ อำเภอศรีราชา อ่างเก็บนํ้า มาบประชัน เมืองพัทยา และอ่างเก็บหนองปลาไหล อำเภอปลวกแดงจังหวัดระยอง โดยมีเงื่อนไขจัดระบบบำบัดนํ้าเสียที่ดีเนื่องจากเป็นเมืองอีอีซี 4.0 มั่นใจว่าเอกชนจะรับผิดชอบได้ขณะพื้นที่ระยอง ไม่น่าจะมีผล
กระทบมาก แต่ยอมรับว่าพื้นที่สีเขียวหายไปค่อนข้างมาก ซึ่งส่วนใหญ่ ปรับเป็นพื้นที่สีม่วง

แหล่งข่าวกล่าวต่อว่า วันที่ 5 สิงหาคมนี้ผังอีอีซีจะเข้าสู่การพิจารณาของคณะกรรมการอีอีซี ที่มี พล.อ. ประยุทธ์ จันทร์โอชา นายกรัฐมนตรีเป็นประธาน หากผ่านความเห็นชอบวันที่ 6 สิงหาคม จะเข้าคณะรัฐมนตรี (ครม.) และ ประกาศใช้ วันที่ 9 สิงหาคม 2562 นี้ จากนั้นจะใช้เวลา 1 ปีจัดทำกฎกระทรวงผังเมืองรวมจังหวัด นับจากผังอีอีซีบังคับใช้

ต่อเรื่องนี้ นายมณฑล สุดประเสริฐ อธิบดีกรมโยธาธิการและผังเมือง เปิดเผยว่า การยกร่างผังอีอีซี ได้เปิดกว้างให้เอกชนพัฒนาและเบียดบังพื้นที่สีเขียวน้อยมาก อย่างไรก็ตาม ความต้องการของคนพื้นที่มีความหลากหลาย บางกลุ่มต้องการพื้นที่สีเขียว บางกลุ่มขอลดพื้นที่สีเขียว เพราะสาธาธารณูปโภคมาทำให้พื้นที่เจริญ จึงมีบางบริเวณที่กำหนดพื้นที่สีแดง พื้นที่สีส้มไว้ ให้พัฒนาอาคารขนาดใหญ่ได้ ส่วน รัศมี 500 เมตร ห่างจากแหล่งนํ้าห้ามตั้งโรงงานอุตสาหกรรม บ้านจัดสรร แต่อนุโลมสร้างบ้านอยู่อาศัยของชาวบ้านทั่วไปบนที่ดินของตนเองได้ 

หน้า 15 ฐานเศรษฐกิจ ฉบับ 3493 วันที่ 4-7 สิงหาคม 2563

ข่าวที่เกี่ยวข้อง

● ต้านเปลี่ยนสี เป็นพื้นที่อุตสาหกรรม

● บอร์ดกพอ.เคาะผ่าน ผังเมือง EEC ชงเข้าครม.